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国五条细则细化 威慑力不容小觑
第14期
大公财经出品
责编:莫莫

中国政府网3月2日发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,即新国五条细则。2月20日,国务院常务会议出台新“国五条”,时隔8天,国五条实施细则跟进。我们对国五条的评价是总体旧瓶装旧酒,不太看好需求端方面措施,期待供应端有得力的措施推出。从细则来看,总体新意不多,但调控加码对房地产市场形成较大压力。【国五条图解

 


国五条细则细化 总体新意不多

   重抑需求 征20%税最引发争议
    时隔8天,3月2日国务院出台国五条实施细则,细则细化,但总体看新意不多。
    细则最引发热议的是对出售自有住房按规定征收20%的所得税和提高二套住房贷款首付比例和贷款利率。
    对于房价控制目标,细则阐述各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)都要制定本地区年度控制目标。从历次经验来看,目标制定几乎空设,实际的威慑力并不大。控制房价政策在2011年实施后房价实际走势可以看出,此举无助房价下跌。
    其次,限购政策继续深化,扩展到所有城市和地区均适用,而且是包括新房和二手房,可谓将限购进行到底。但是,限购到底是限制了什么样的需求值得怀疑,限制了投机性需求的同时对诸多改善性需求更是一种抑制。  
    最后,细则更加强调市场监管,力查捂盘抬价行为,加大资格审核力度以及严格查处限购措施执行中的违法违规行为等。

    供应端趋严 详细目标还需细化

    增加供应方面,细则要求两类地区增加供应,住房供需矛盾突出和房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市要增加年度住房用地供应总量。目标仍是指导性的,具体到那些城市和具体量化指标仍需后续进一步的细化。
    值得注意的是细则指出要加快商品住房项目的审批,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,以及加大普通商品住房项目信贷需求支持,从而影响新房市场,有利于优化目前市场的供应结构。

 

 

  

短期对市场形成较大压力

 2004年以来房价越调越涨

 

 

  深圳二手房交易量在“7.11 新政”后半年内重回上升轨道

    新政对二手房交易打击较大

出售自有住房按转让所得的20%计征较之此前按交易总额的1%纳税更趋严,这个措施可以规避交易环节中的猫腻,相对来说对市场打击力度较大。据中原地产测算,以一套目前总价200万普通二手房计算(非5年内唯一住房),新政后按照差额的20%计算,个税增加28万,相当于房屋总价的14%。同时二套房政策预计是后续继续推出的重点措施,提高首付和利率预计很快实施。目前,二套房首付为60%,利率是基准利率的1.1倍,新政将会使二套房的交易成本进一步提升。据一份调查显示,2012年上海二手存量住房成交面积1503万平方米,是新建商品住房成交面积的1.74倍。这表明,不少热点城市的房地产成交是以二手房为主。

 

二手房新政恐购房者买单

对用税负增加的手段来调房价,在政策出台之后执行之前,市场一定会出现抢房现象,因为要避税;其次市场在经历了短期的观望后,这部分新增的税收也势必会转嫁给下家,造成后来进入者的负担,过去数年铁一般的事实也证明了这一点

如2011 年7 月11 日,深圳出台了一个所谓的“7.11 新政”,二手房开始实行按评估价征税,不仅征收营业税,还征收所得税,其结果仅是短暂地影响了二手房市场的交易量,但不到一年的时间,二手房市场又重新回到了量价齐升的轨道,而且所有税负增加的成本均被转嫁到了后来的购房者身上。   

加大供给 合理调整供需是正道

“新国五条”传出的信号是中央对于房地产调控从严的态度,政策措施还预留了诸多从严空间。此次对于加大供给有不少新意,但都亟待细化和量化。对于加大商品房供应仅是确定两类地区和城市要加大供应量,但没有给出具体的指标,后续也亟待跟进。

住房信息联网则提出,到“十二五”期末(2015年),所有地级以上城市原则上要实现联网。实现住房信息联网的时间点被再次提上日程,此次又加上了“所有地级以上城市”的范围。虽然对2015年能否所有地级以上城市都能联网还是比较怀疑,但不可否认的是这一进程正在不断推进,且面临较好的机遇。此前各地爆出“房姐”、“房叔”、严控“以人查房”等多种舆论,正是反腐的推进为个人住房信息系统推进创造了条件,为中央破除地方政府阻碍提供了时机。 

总的来说,加大供应平衡市场供需尤为重要,同时要加快房产税试点和推进住房信息联网进程。

 

结语

    国五条细则细化,总体新意不多,量化细化的目标也较少,但对房地产市场影响预计较大;重在抑制需求,供给端政策略显薄弱;短期内房地产市场承压,在短暂的末班车效应后,预计会陷入滞胀期。

    对出售自有住房按规定征收20%的所得税和提高二套住房贷款首付比例和贷款利率将是接下来最严厉的两个措施,对二手房影响较大;供给端值得期待的是个人住房信息联网有望加速,这将使房产税的实施进程推进。

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