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房产税试点扩围引弓待发 真能降房价?

 房价长控难降。房产税试点扩大范围的措施尽管尚未出台,但似乎也仅仅是时间问题了。最新官方表态是,8月28日,国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时,再度双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

  然而,房产税试点之初就饱受争议。房产大腕任志强就公开反对,并直言,房产税征收一定会转移至购房者推高房价。对于房产税的观点可谓众说纷纭,难有定论。更有分析称,当前,房地产市场调控正处于关键时期,关于房产税的各种争论倒更像是不同利益的博弈,需要分辨和推敲。 

1房产税被寄予厚望

  自2011年上海、重庆进行对个人住房征收房产税改革试点以来,关于扩大房产税试点消息炒了一轮又一轮,却始终未见“另一只靴子”落地。2012年初,时任财政部部长谢旭人表示,房产税将适当扩大试点范围。他认为,推进房产税改革试点,有利于引导居民合理的住房需求,进一步发挥税收的作用调节收入分配。今年2月份的国务院常务会议更明确提出这一要求。

    按照国际惯例,房产税也称物业税或不动产税,既包括流通环节征收的税赋也包括保有环节的税赋。因此对房产保有环节征收的只是房产税的一部分。中国针对流通环节的房产税比重较大,而对保有环节征税较少,目前提出的房产税试点主要是针对保有环节。

  作为推行房产税的坚定支持者,财政部财科所所长贾康多次公开表示,“开征房产税是大势所趋。一方面可以缓解房屋的供需矛盾,另一方面可以抑制投机炒房,同时还能够活跃租房市场。”他同时表示,土地财政导致了地方政府的短视,卖掉一块地皮获得收入,就断绝了之后数十年再从这块地皮上获取收入的可能性,而开征房产税能够帮助地方政府解决这个问题。

2到底是不是良药?

  房产税能否一定把房价压下去?作为房产税的试点城市之一,重庆市长黄奇帆早前接受媒体采访时,曾给予了审慎的回答:“谁都没有认为,房产税一招就能把房价压下去。它会对房价有一定的影响,不会完全影响房价。“出台房产税,一下子把高房价压下去,是不可能的。但是它会使炒房得到遏制。”黄奇帆说,房产税对房价有一定的遏制和收敛作用,但不是绝对的。

  财经评论员马光远表示,征收房产税显然对房价有一定的抑制作用,但作用有多大还看不清。北京大学教授刘剑文则认为,不要夸大房产税抑制房价的功能。房产税只是一个税种,其主要功能是组织财政收入,虽然它确实会增加房产所有人的持有成本,对房地产市场产生一定影响,但对保有环节的房屋征收房产税并不会对房价上涨产生“一剑封喉”的作用。因此,不宜夸大房产税对房价的调控作用。

3长效机制从房产税开始

    房产税试点扩围有望采用渐进式推进的方式,即先从个别城市、个别类型的房屋起征,然后再推广到全部住房。对此有分析称,房产税并非降房价的“良药”,试点扩围更大的意义在于推进建立房地产调控长效机制。

    正如中国房地产学会副会长陈国强所言,作为一种长效性调节工具,房产税对住房市场的“疗效”犹如中药,药性较温,见效较慢,远不如“限购”、“限贷”等行政性手段立竿见影。即使在市场机制成熟的欧美国家,房产税与降低房价并无直接相关性。但在建立适合市场长远发展的长效机制过程中,房产税试点的推进是一个重要方面。

    中央财经大学教授曾康华接受记者采访时表示,在“十二五”后期,全国推广房产税试点是必然的。目前省以下的政府税源不平衡,实行房产税之后,税源稳定,适合地方政府征收。曾康华认为,征收房产税是个系统工程,税率、增收对象如何制定,还需要考量。房产税征收时,必须设定一定的免征额,避免增加一些低收入群体的税收负担。同时,是按照价值量征税还是面积征税,都需要测算和调研。

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    最终决定房价的还是供求关系,只要基本的供求规则没有改变,税负并不能改变供求关系,税负成本就可以转移。因此,要想改善房地产市场的供求关系,还得从最基本的决定性因素入手,即改变土地游戏规则,加大房地产供给,这才是改善民众居住条件的正道。