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地价再演疯狂一幕 楼市调控何去何从

 商界眼中的“金九银十”刚刚启幕,土地市场便率先迎来一场狂欢。9月5日更是成了网友调侃的“地王日”——上海、杭州、苏州当日分别诞生了总价或单价地王。而就在前一天,北京又刚刚创下了楼面价高达7.3万元的单价地王。开发商不计成本疯狂拿地的同时,苦盼房价下降的“刚需”们再度陷入深深的不安……

 “地王”井喷的背后,房价是否会被迅速推高?楼市调控的长效政策何时尘埃落定都成为当前房地产市场最受关注的话题。 

1土地市场天价频出

   9月5日上午,备受关注的上海“徐家汇中心项目”地块经过120余轮激烈报价,新鸿基旗下企业以217.7亿元夺得该地块,上海总价地王记录再次被刷新,如无意外,也将问鼎今年的“全国总价地王”。当天下午,杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元,苏州金鸡湖两地块也被世茂房地产以47.25亿元收入囊中。三地共同造就了长三角的“地王日”。

    房企疯狂在一二线城市拿地,“地王”频现,有媒体称让人想起了2009年房地产市场疯狂时的场景。事实上,开发商的疯狂远不是刚刚开始,年初以来,各地的土地市场便不断升温,地王也是不断刷新。数据显示,北京今年年内土地出让金已达1098亿元,预计年内将突破1400亿元。上海截至8月底土地出让金便已经突破千亿大关,预计9月火热势头将延续。8月,上海、北京、广州、深圳等十个典型城市土地出让金收入811.6亿元,同比增长149.3%。土地成交均价为每平方米3259元,同比增长151.4%,已持续11个月同比正增长。

  有分析认为,房价大幅反弹是造成一二线城市土地市场持续高热的主要原因,前期饱受“打压”的房地产企业已重拾信心。此外,在市场基本面逐步好转的过程中,一线城市市中心土地资源的稀缺性、中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致有实力的开发企业看好这些地块的推出,一定程度上会导致“地王”现象的集中出现。

2面包一定贵过面粉

  房价反弹催生了开发商的拿地热情,反过来,高涨的地价势必推涨未来房价。各地“地王”不断涌现的背后,是房地产市场强烈的涨价预期。

   数据显示,即便在调控加码的重压下,百城房价仍然走出了15个月连续环比上扬的路线。9月4日,中国指数研究院发布全国百城房价指数显示,8月份100个城市新建住宅均价为10442元/平米,环比上涨0.92%,已是自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。其中,北京、上海等一线城市成交量和房价涨幅明显。在房价上涨预期带动下,各地“日光盘”再现。据不完全统计,从7月下旬至今,仅北京地区日光盘就已经超过了10个。此外,在过去的一个多月里,南京、天津、青岛、昆明等多个城市均出现楼盘开盘即售罄的现象。

  北京大学经济学院经济学系副主任苏剑曾撰文指出,一方面,“地王”不断出现,地价高升自然会推高房价;另一方面,地王迭出,一轮一轮地强化了房价上涨的预期,导致老百姓抓紧购房,于是房价就真的会普遍上涨。

3楼市调控何处去?

    地价疯涨,房价反弹,都是在官方始终强调保持房地产市场宏观调控的大背景下发生的。“地价、房价越调控越涨得厉害”,不能不说,行政手段再次成了没有用的手。甚至有媒体称,中国楼市调控又现“黑色幽默”一幕。

    越调越涨,但越涨越需要调。年底前,房地产调控是否加码也成为关注焦点。全联房地产商会创会会长聂梅生透露,目前,中国正处于房地产调控政策新的准备期。相关部门从两会之后就在酝酿中国房地产的长效机制,甚至方案各个部委已经签署差不多了,只是要择时出台。

   改革的具体方向,就是以改革“地根”、“银根”和税收为主。其中,“地根”要重点推进现有土地供给制度改革,推动住房用地供应渠道多元化,增加供应规模,从根本上平抑地价,逐步形成政府供地和市场供地的双轨制;“银根”则是以差别化信贷政策满足市场需求,推进房地产直接融资,将民间资金有效地导入房地产领域;“税收”推进就是进一步推动房产税的试点。短期来看,由需求支撑的房地产投资将继续保持高位,但从长期看来,房地产调控长效机制的出台,将促使存量住房有效释放,对现阶段高企的房价有明显的抑制作用。

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    可以肯定的是,不论是房产税、土地出让制度,还是户籍制度改革以及新型城镇化等等,未来的楼市调控将趋于市场化和长效性,违背经济规律的行政措施将再难出现,中国楼市也将在供需的博弈中寻求平衡。