沈建光:香港房地产市场的博弈

2013-01-24 09:46  来源:腾讯财经

  QE3之后,受利益驱动,更多的流动性大量涌入新兴市场。而对于这一资本流动,国际金融机构IMF也表示担忧,认为这种资本流动并不稳定,更会助长通胀、推高资产价格,以及引发竞相贬值的货币战争等等。 人民币、韩元和新加坡元等多国货币兑美元纷纷走高。而对QE3指责最为强烈的依然是巴西。巴西财长承认,目前巴西政府正在密切控制其汇率水平,意味着巴西已经进入了“货币战争”新的阶段。

  从亚洲的范围来看,香港受到的影响显然更为明显。由于港币与美元的联系汇率制度,港币受到强烈的冲击。大量涌入的外资不仅推高了香港的汇市和股市,也导致香港房地产迅速升温,引发了新一轮的香港楼市调控。早在9月14日,香港政府便推出了收紧按揭(房贷)政策的三项措施。而在去年底,打压政策力度再次加码,香港政府宣布非香港永久居民到港置业要缴纳15%的买家印花税、增加额外印花税的税率和延长适用年期等。这意味着,在新政策下,如果有外地买家半年内转售物业,共需缴纳占房价高达35%的税率。

  如此看来,应对美元泛滥,香港的做法实属迫不得已,香港政府的出招对于抑制国际热钱具有积极意义,但还是难以抑制楼价的上涨。

  在上周公布的香港政府2013年的施政报告中,特首梁振英打算如何在未来五年的任期内增加房屋供给成为关注焦点。住房政策不仅仅是当前香港最严峻的问题之一,也是梁振英2012年7月份当选香港行政长官以来面临的最棘手的问题。作为梁振英的专长,住房政策一直以来被视作是他打消外界对其质疑的最有力的手段。

  报告提出的住房政策主要针对的是供给层面的问题。短期内增加供给的措施包括:1)加快兴建公屋的进度;2)全面检视所有计划中的项目,适度增加地积比率;3)加强取缔滥用公屋,增加面向低收入人群的住房供给。

  在中期内,政府将重新审视土地使用规划,将36幅“政府、机构或社区”用地、13幅“绿化带”以及16幅合30公顷工业用地改作居住用地。改划工作完成后,预计可以提供总计114公顷的居住用地,可供兴建约55300个住宅单位。

  此外,未来四年,市区重建局总共将提供约4.9公顷的土地作为住房用途,加上已经批准的60000套住房,全港中短期内将提供约128700个住宅单位。

  长期来看,施政报告承诺通过一批大规模的新建项目扩张土地供给。这些项目的执行区域包括新界东北新发展区、洪水桥新发展区以及新界北部地区,并在维多利亚港以外适度填海。

  根据香港政府的估计,每年提供约20000套私有住房、15000套公租房以及5000套补贴房才能够满足香港本地的住房需求。但在过去的五年中,每年平均仅能提供9800套私有住房。此外,资助房体制在2003-2011年间也受到广泛质疑而推出。这也是香港房价快速上涨的重要原因之一。

  相较曾萌权执政时期,此次施政报告最大的特点在于政策更加透明。根据报告提出的住宅政策,私人住房供给在未来三到四年将增加67000套,同时公租房将在未来五年增加75000套,其后的五年再增100000套。于此同时,资助房的供给也将在2014年恢复。这些政策的集中出台将有力地限制投机性需求,缓解促使住房价格加速上升的市场压力。

  这样政策驱动式的住房供给政策很容易让人联想起1997年董建华任特首时房地产市场的崩溃,因为那时恰恰是香港政府激进的房地产调控政策拖累了地产市场。然而,当时美国的利率政策以及亚洲金融危机导致的萧条也是房地产不景气的重要原因。因此笔者认为有三点原因使得香港此次调控不会重蹈1997年的覆辙:

  1)施政报告中的住房供给规划要比董建华时期每年供应85000套的政策温和一些;

  2)美联储承诺维持零利率水平至2015年年中;

  3)香港正在经历一轮温和的复苏。

  梁振英已经表达了干预房地产市场的决心,但能否依靠这些举措挽回其公众支持仍有不确定性,很大程度上取决于政策的落实。香港政府已经明确地表示现有的住宅土地供应是非常有限的。因此,在中短期政府只能够通过改变“政府、机构或社区”用地、“绿化带”以及工业用地的使用规划,或者是提高容积率来增加住房供给。估计这些政策提供的128700套住房能够满足三到四年的住房需求。

  从长期来看,增加土地供给必须通过增加土地开垦、城市翻新以及新区建设来完成。然而,过去几年政府在这些方面做出的努力却激起了公众的强烈反对。随着2017年首次普选制度下的选举临近,如何去执行这些计划将成为令香港政府最为头疼的问题。

  通过征收土地持有税来遏制房地产开发商囤积土地的行为是政府另一个赢得公众支持的途径。按照现行的开发速度,香港地产开发商手头的土地足够开发四到八年。能否推出相应的政策惩罚这些囤地行为,将是对政府执行力最好的检验方式

责任编辑: 莫莫
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