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      2018年09月09日 16:52

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        全国范围。内,此类房屋物业。土地使用权年限。不一的情况到底有多少?据有关。部门介绍,土地出让。大都是各地自行。组织实施。,具有一定灵活性,因。此全国到底有多少住宅用地使用年。限低于70年,目前。没有详细数据,不过。这种情况在全国并不少见。

        二问:说好的70。年权限为何“缩水”?

        在不少公众的印。象中,购置房屋的“产权”。多数都是70年,怎么。会年限“缩水”呢?

        参与。物权法起草的一些人士。表示,公众首先要明。确,房屋所有权和土地。使用权不。同。房屋所有。权即房产权,是私有财。产权的一种,受宪法。和物权法保护,没有期限限制。。而土地使用权是有期限的,目前。规定的住宅用地最高使用年限是70年。

        我国的绝大部分住宅用地使。用年限都是70年,距离到期还。有四五十年。之所以目前一些地方。出现20年。、30年、5。0年等不。同使用年限,地方政府提。出的理由主要有三类:

        --在政策范围内。调整。温州市国土局称,上世。纪90年代,在土地出让政策开。始执行时,该市在不。超过居住。用地最高年限70年的前。提下,按20年到70年分。档,由受让方自行选择给。予办理出让手续。

        地方国土部门。称,土地使用年限降。低,可减少缴纳相应的土地出让金。,在一定程度上可降。低房价,。让利给终端消费者。

        --方便管理和处置。重庆。市国土局在解释为何。土地使用权期限是50。年时称,因为重庆市多数。房地产开发以商业与住宅混合。类型为主,一个项。目中若按商业、住宅最高。出让年限确定不同出让。年限,势必会出现一栋建。筑中,商业、。住宅出让终。止时间不一致的情况,带来处置困难。

        --先试。先行地区历史遗留问题。。深圳、青岛等。地由于在国务。院发布土地使用权最高年。限之前,已在。国有土地。使用权出让上先试先行,出现了。部分遗留问题。

        深圳市。相关部门称,深圳作为国有土地使。用权有偿使用制度的先试先行者。,于1982年出台了《深。圳经济特区土地管理暂行。规定》。该规定首次规定。通过行政划。拨方式供应经营性用。地,并且规定。了相应用途的。土地使用年限,如工。业用地30年,商业用地2。0年,商品住宅用地50年等。。深圳市最早一批通过行政划。拨方式取得的。经营性用地——20。年使用权陆续到期,集中出现了国有土地使用权期满的问题。

        广东。省房地产研究会会长黄远华认为,。除此之外,还有部。分住宅用地因开发商囤地等原因导。致使用年限“缩水”。。土地使用时间是从土地出让。之时开始计算,正常。的房产规划、开发和销售等过程。,一般需。要两到三年时间,但有的地方。存在开发商捂。地、层层转手等情况,一拖就是好。多年;还有一些房。地产项目规模较大,分多期建设,。持续开发十多年,导致消费者购房。时,土地使用年限“缩水”严重。

        三问:住宅用地使。用权到期该怎么办?

        虽然。对于大多数人。来说,住宅的用地使用年。限还有数十。年,但人们普遍追问:房产的。土地使用权到期了该如何续期?

        专家介绍,目前,。关于住宅用地使用年。限续期的法律依据主。要是物权法第一百。四十九条规定,。“住宅建设。用地使用权。期间届满的,自动续期”。

        中国人民大学民商事法律科学。研究中心。主任杨立新说,。在物权法之前,城市房地产。管理法曾规定,“经批准准。予续期的,应当重新签订。土地使用。权出让合同,依照规。定支付土。地使用权出。让金”。但城市房地产管理法。对于物权。法而言,是。旧法,按照新法优于旧法的原则,。目前还是应该遵循物权法的相关规定。

        汪丽娜等认为,虽然物权法。明确提出“自动续期”,。但是由于缺。乏细则,如。何“自动。续期”存在。不确定性,目前来说难以操作。。“土地使用期限规定2。0年和70年,其出让金是。不一样的。政府出让20年。土地使用权,续期如果不。补交出让金。,政府的。利益会受损,而且对其。他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”

        有专家指出,约定。20年以及没有达到最高限70。年的,首先应当自动续期至70年。,同时补交约定年限与。70年土地使用权期间的出让金差价。

        但也有部分学者持不同看法,。认为“补差价”的做法没太必要。。因为无论怎。么补,这几十年土地出让的差价。都很大。“土地。出让年限的。利益落差是由地方政府当年决。策造成的,如果让现在的住户来。承担成本,既不公平也。很难实施。”浙江大。学房地产研究中心专家田传浩表示。

        那么,对于70年土地。使用权到期的房。产又该如何续期?应有偿还是无偿。?杨立新认为,有两个办。法可供选择:一是免费,让利。给业主;二是费改税,不再收。取出让金,而是。由取得永久性住宅建设用。地使用权的权利人向国家缴纳税金。

        汪丽娜说,在我国,房屋。是很多老百姓。最大的财富。一些人拿。出大部分的积蓄买房,房。屋的增值不是因为房屋。本身而是土地。。从这个意义上来说,70年之后。再交一大笔出让金显然不太合。理,可以象征性交一点。

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