抄底美国楼市困局:房价再涨42%才能回本

2013-01-06 10:43  来源:财经网

  只有房价再涨42%,美国房屋的业主们才能浮上水面。购房之后的尾随成本、卖房佣金都在上涨,从另一个角度说明了抄底投资美国房地产的失败。

  据美国住宅建筑商协会(NAHB)12月18日的报告,12月份美国住宅建筑商人气指数上升至2006年4月以来的最高点。而美国12月NAHB房价指数从11月修正后的45.0升至47.0。美国房地产似乎在经历着不温不火的复苏。但为什么普通民众仍然感觉处于水深火热的衰退之中?

  在美国,单单用股市上涨,得出美国人财富的回归的结论是不对的。在泡沫处于最顶端的时候,人们经常会攀比因为买房而身家又增长了多少倍。但是除非你卖掉房子,否则这些收益只停留在纸面上,并没有兑现。事实上,许多美国人都将房屋的大部分权益卖掉并花费掉了。这就是为什么即使住房价格温和复苏,美国的家庭拥有自己房屋的权益仍然接近历史新低。

  一直以来,低首付的联邦住房管理局(FHA)担保贷款占了很大一部分市场,鼓励美国人用很少的首付进行最大的购买。而美联储12月初公布的净值数据,值得深挖。

  美国人的房子是最大的净值所在

  美国股市的强劲反弹对大多数美国人的净值影响很小。为什么呢?因为大多数没有持有明显数量的股票或者共同基金。

  很显然,无论是金融证券、企业股权、股票、信托和基金,包括商业地产,这些都不是穷人的玩具,居于财富顶端10%的人占着绝大多数,最上层的1%则更是“显赫”;另一方面,居于社会财富底部90%的美国人,持有所有类别的金融证券比例仅有6%,而持有股票和共同基金的比例为19%。所以经过简单计算,家庭平均的投资组合价值肯定在5万美元以下。请记住,美国股市从以前的峰值下降了10%。所以从5万美元到4.5万美元对典型的美国家庭影响不大。

  但考虑到有人在泡沫顶峰期以FHA担保贷款买房。假设最初购买一栋房屋,价格为25万美元,最常见的首付为3.5%,即8750美元。如今该房屋的价格仅有17.5万美元,即所谓的“水下部分”为7.5万美元。为了达到最初购买的价格,住宅价格必须上涨超过42%。

  所以美国房地产界就是债务杠杆的世界。一个典型的家庭的资产组合,受大规模的股市反弹影响非常小。然而,现在房地产价值下降30%,已经使他们的净资产境况举步维艰。

  由于现在的股市比起2007年的高峰,其指数仅下跌了10%,但住房价格仍下降了30%。这就是为什么美联储的报告的问题所在了。

  2012年第三季度家庭净资产为64.8万亿美元;而2007年第三季度(峰值)家庭净资产为67.3万亿美元。因此,总体而言,家庭净资产从峰值下降2.5万亿美元(下降3.7%)。

责任编辑: 左路标
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