坐看新加坡豪宅的起起落落

2013-01-05 08:36  来源:中奢网

  新加坡的豪宅是一个小众而坚挺的市场:它凭借这个弹丸岛国异常稳定的政治局势,并以其惊人的价格和充满新奇尝试的特色产品,吸引了来自印度尼西亚、菲律宾、大中华区甚至俄罗斯的隐形神秘富豪们在此悄然一掷千金。

  乘坐马克百德住宅大楼的电梯而上时,扑鼻而来的就是一股皮革味,电梯内壁都用高档黑牛皮装裱。马克百德是毗临新加坡乌节路(OrchardRoad)的一幢灰颜色的漂亮住宅高楼。想必到此参观的所有访客内心第一感觉就是:这并非简单的高端住宅,相反却似把独一无二的设计推向了极致的境地。

  在该楼盘其中一幢“标志性塔楼”中,开发商钟世平(SimonCheong)把其中一套住房改造成了“私人酒店公寓”,室内装修使用的是法国奢侈品公司爱马仕的各式家具,他把这套公寓留作自己名下的SC环球公司自用。

  钟世平以前曾是花旗银行的银行家,如今是新加坡首屈一指的富豪。他在新加坡以独辟蹊径的方式开发房地产著称。把时尚品牌爱马仕与实际工作效率(往往与高楼林立的新加坡联系在一起)结合在一起,颇费了一番心血。在一楼,建有宽敞的庭院,SC环球公司的艺术藏品中的雕塑点缀其间,其中就包括哥伦比亚艺术家费尔南多·博特罗的曲线铜马塑像。

  很少有开发商愿意用如此珍贵的空间来摆放这些艺术品,原因是拥有520万人口的新加坡是个城市国家,以人满为患,而且地价高得惊人。如此我行我素地建造独一无二的住宅项目在目前这个节骨眼,实属惊人之举,因为新加坡一直在强势推行楼市降温政策。2009年以来,该国楼市出现了投机性泡沫。今年七月,一幢面积6232平方英尺的公寓房售价为4040万新元(约合1530万美元),但在马克百德的全部66套公寓房中,仍有一半多还未售出。

  去年12月,针对所有外国买家,新加坡政府在现有3%印花税的基础上,突然推出再额外征收10%买家印花税的措施。这一招立竿见影。中国大陆投资客(中介说是此次楼市泡沫的主力军)的购房热情骤减,该国豪宅价格下跌了约10%。

  外国买家的选择范围仅限于全岛约20万套库存单元房与公寓房,它们密布于新加坡市中心诸多“摩肩接踵”的摩天楼中。而游客们看到的其它多数颜色单调的高层住宅楼均由新加坡建屋发展局所兴建,这些房屋都得到了政府的资助。

  此外,新加坡大部分房屋属于租赁性质,租期通常为99年。个人拥有全产权的房产十分罕见。据第一太平戴维斯估计,去年三季度,外国买家购买私宅达到顶峰,占全部房产交易量的31%;今年第一季度这个比例跌至20%,主要“归因”于新印花税的征收。但今年出现了小幅回弹的迹象。第一太平戴维斯的数据表明:今年七月,外国买家在新加坡的购房比例攀升至21%,而八月份,该比例又升至约24%。

  多数外国买家是印尼人、马来西亚人以及印度人——这三路购房客,再加上中国大陆买家,很长时间一直是外国置业者的主力军。其他购房者则是俄罗斯人以及一部分西欧人。

  外国买家始终青睐新加坡的原因之一就是其稳定的政局、超低的犯罪率以及作为亚洲金融中心的地位越发突出。尤其是印尼人,他们一如既往喜欢到新加坡置业,他们早在上世纪70年代就开始投资里巴巴利的楼市。

  新加坡的软实力(即艺术、音乐以及餐饮)经过10年的长足发展,同样维系着这个城市国家居高不下的楼市价格。

  不久前,当代艺术展在修葺一新的“吉门营房”开幕,新加坡希望籍此打造亚洲当代艺术中心。吉门营房的历史最远可以追溯至1935年,它曾是英军的军营,第二次世界大战期间抗击日本侵略军的几场最惨烈战斗就发生于此。吉门营房目前有来自10个国家的13家画廊,明年下半年全部投入运营时,届时会有更多画廊进驻。其中一家重量级画廊就是泰戈尔画廊,这是继贝弗利山庄、纽约以及香港后,该画廊在全球开设的第四家画廊。

  另一支撑新加坡房价的因素是用于可供楼市开发的土地越来越少。虽说过去两年大幅增加土地供应是个不争的事实,但开发商不愿降价,不是捂着库存商品房惜售,就是把它们转租出去。已经完工、但多数单元房还未售出的楼盘比比皆是,其中就有位于南海岸吉宝湾规模宏大的Reflections住宅区、位于乌节经禧圈的Hilltops住宅区以及丽思卡尔顿公寓(TheRitz-CarltonResidences)。

  新加坡开发商比西方同行的杠杆率要小得多,从而使自己拥有“异乎寻常的掌控能力”。这或许可以解释为何钟世平能够不紧不慢地用自己的方式装修马克百德住宅楼。据第一太平戴维斯统计:实际上,过去一年有多达4000套高端住房完工,占到豪宅(所谓没有土地产权)库存总量的大约7%,但仍有16%的豪宅没有售出。

  莱坊国际称,开发商为了脱手名下的单元房,推出了10%-15%的购房优惠,以抵消收取额外印花税所造成的不利影响。莱坊研究部主管PngPohSoon说:“买家很可能把额外征收的印花税率视为规范,并认可这是交易成本的一部分。”

  投机客快速抢购。在马克百德住宅区对面的PatersonSuites豪宅区,19套房子今年以每平方英尺2619新元的价格成交,比2007年的房价最高峰时下跌了15%。附近OrchardView住宅区的12套房也以每平方英尺2604新元的价格易手。

  PngPohSoon坦承高端住宅市场目前“仍然疲软”。莱坊称,今年第二季度,开发商共售出了403套位于新加坡最黄金地段的房子,但大大低于2009年第一季度的销售量(当时全季售出了1386套住房),距离2009年至去年上半年每季平均500套的销售量也还有相当差距。但房屋中介相信,新加坡元缓慢升值,也会给当前的房价以一定支撑。“长线投资者仍有一定的需求量,一个主要推动力仍是新加坡作为金融中心的地位,”PngPohSoon说。

  然而,房价要达到去年的峰值,仍是可欲不可求,当时某欧洲买家曾以每平方英尺6842美元的离谱价格买下了马克百德的一套豪宅(总共21套),尽管该套豪宅还以一座向楼外伸展的15米长泳池作为卖点。

  的确,要吸引腰缠万贯买家的眼球(还有其钱包),就得把大楼设计成那种变化莫测的模样。富豪们喜欢来回变换豪宅。上个月,开发商高鸿置地公然开始把目光瞄向拥有“豪车”的新加坡富豪(而且人数越来越多)。

  高鸿置地向市场推销位于乌节路附近的某高端住宅区,它可以让业主把车停到毗临客厅的空中车库中。把自己的玛莎拉蒂与兰博基尼开进地下室后,触摸一下生物识别垫,爱车就会快速自动停靠至设定的楼层。“这给人一种博物馆陈列室的感觉,”高鸿置地行政总裁陈莞君(LenySuparman)说。

  看来在新加坡,为了吸引口味独到的富豪们前来购买,豪宅发展商的尝试将没有任何界限。

关键字: 新加坡 豪宅 价格
责任编辑: 房小葵
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