甘犁:取消限贷或刺激550万套住房需求释放

 

        国庆前夕,人民银行和银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其中引起热议的政策是对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构仍执行首套房贷款政策。同时,首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。这些政策的出台,受到了广泛的关注,市场对其"救市"的效果也是众说纷纭。

         中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁近日对此表示:央行房贷新政策在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放,但这对于城镇现有的约5000万套空置房和约400万套待售房来说,仍属杯水车薪。

  或将刺激550万套住房需求释放,但在5000万套空置房下仍属杯水车薪

  中国家庭金融调查数据显示:在中国城镇地区,68.9%的家庭拥有一套住房。这些家庭中,有19.7%既没有负债,同时也计划在未来五年购房。甘犁称,预期限贷的解除将直接刺激这部分已有的住房需求提前释放。

  在考虑这些家庭是否有能力购房时,该中心以家庭金融资产或家庭已有房产能否支付首付款作为标准。CHFS数据表明:当首付比例为6成时,这些有房无贷并同时计划购房的城镇家庭中,仅57.8%的家庭能支付首付款,当首付比例降至3层时,这部分需求可实现的比例将上涨至76.3%。据此估算,限贷政策的放松或将直接刺激全国550万套住房需求的释放。

         其中,一线城市中,在有房无贷并且计划购房的家庭中,可实现的住房需求从58.7%上涨至79.9%,二线城市该比例从58.3%上涨至75.8%,三四线城市为从50.3%上涨至72.7%。据此,甘犁推算,一线城市释放的住房需求约为50万,二线城市约为200万,三四线城市约为300万套住房需求。

  因此,甘犁认为,央行房贷新政策在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放,但这对于城镇现有的约5000万套空置房和约400万套待售房来说,仍属杯水车薪。

  房贷新政下房价预期能否好转是关键

  甘犁解释说,他对放松限贷影响的分析是静态的。该政策是否真正能够起到作用,核心还在于市场对房价的预期是否会因此而改变。

       在央行新政策出台之前,中国家庭金融调查与研究中心根据今年第三季度的电话回访,发现市场对房产价格预期不乐观。与今年前两个季度相比,中国家庭在三季度,对股票市场和房产市场的预期出现明显分化,看好股市,看跌房市,其中对市场潜在影响更大的拥有多套房的家庭尤其如此。

        因此,甘犁预期后市将存在房市股市的投资替代,房市和股市将会呈现明显的跷跷板效应。那么,央行新政出来以后,对房产价格已经趋近悲观的市场预期会不会因此而改变,值得期待。

  政府应告知房市风险,同时鼓励二手房交易

  甘犁认为,政府此次救市房地产,客观上的效果是将房产市场的风险由开发商转至普通老百姓。因此他建议,政府应该反复告知老百姓房产市场的风险,同时大力鼓励二手房交易,取消二手房交易环节的各种税负甚至给予一些优惠政策,让能够并且愿意承担风险的家庭来买单。否则,如果市场继续下行,而政府在此过程中被误解为站在开发商一方推波助澜,老百姓会骂娘的。

责任编辑:公天下

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