业界期待房地产业中长期发展规划

2013-03-06 13:01  来源:东方财富网

  从2003年的“18号文”,到最新出炉的“国五条”,10年里,先后出台了9个房地产调控政府文件。这10年,楼市成为公众最为关注也最受争议的焦点话题。

  仔细梳理这10年来的调控政策,其主要特点之一是通过压制需求,来控制房价的阶段性过快上涨。在国家力推新型城镇化的政策背景下,部分地区的房产需求预计仍将十分旺盛,市场供需矛盾仍然十分突出。业内人士建议,未来的楼市调控应进一步加强。在加强短期调控的同时,更加注重中长期规划,严格控制投资投机性需求,同时更多地从供给端着手增加供应。

  10年调控路

  如果从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)公布算起,我国房地产调控足足走过了十年。

  十年调控大致可划分为四个阶段:调控起步期(2003年至2004年),主要以收紧土地供给和房地产信贷为主要手段;调控加码期(2005年至2008年上半年),提高首付比例、推出税收调控措施;紧急救市期(2008年下半年至2009年上半年),从中央到地方全面放松各项房地产调控措施;调控全面加码期(2010年至今):限购、限贷等严厉措施相继出炉。

  楼市价格的上涨引发了十年持续的调控。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉中国证券报记者,如果对十年来房地产政策进行分析,可以看到以下特点:

  首先,以房价作为调控的重点目标。来自决策层的所有文件和讲话,从调控初始到现在,“遏制过快上涨”、“合理回归”、“防止反弹”等表述相继提出,政策措施主要围绕着如何压制房价的中轴而展开。

  其次,行政决策高效,但政策效力随着时间推移常打折扣。当商品房价涨幅过快、购房者难以承受、社会舆论高度关注的时候,政府迅速做出回应,出台相应调控政策,并动用大量行政资源,比如军令状、问责约谈和督察作为执行手段。但是,经过一段时间的运行后,一些市场参与方往往采取相应的规避措施,使得政策执行效果打折扣。

  此外,调控手段日趋多样,日趋严厉。十年来,中央运用货币供应量、利率、贷款规模、贷款方式、融资方式、税种、税率、估征预征等经济手段,进行多方位的压制性调控。

  抑制需求误伤长期供给

  虽然每一次调控政策出台,抑制房价上涨是初衷,但有些政策执行的结果是,既压制了需求,客观上对供给的长期增速也带来一定负面效果。增加税收、提高首付款和贷款利率,直接限购等,提高了买房的门槛,压制了住房需求特别是投资投机性需求,同时促使开发商短期内加快销售楼盘,有利于房价的短期平稳;但另一方面,这也在一定程度上影响了地方政府和开发商的预期,导致土地供应减少、开发商投资热情下降,从而使得中长期内的住房供应偏紧,供需矛盾周期性突出。

  而楼市供需矛盾也与货币超发、通货膨胀及负利率,以及土地制度改革不彻底有关。

  亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为,持续宽松的货币环境与低利率管制,是房价过快上涨至关重要的助推因素之一。

  而近10年的土地改革中出现了地方经济发展过度依赖土地出让金。而成都、重庆、深圳等地的土改新政也都处于探路阶段,没有在全国铺开,《土地管理法》修订仍然存在较大的争议。深化土地管理制度改革,理顺城乡关系,才能促进房地产市场平稳健康发展。中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为,如果不继续进行土地改革,再怎么调整房地产都没用。

  业界期待中长期规划

  对于今后的楼市调控,公众期待政府加大力度,并从根本上解决住房供求矛盾。

  李战军建议,首先,要进行城镇房屋普查和制定房地产业长期发展规划。在城镇化浪潮中,承载人口和产业的房屋需求就在这种背景下快速增加。由于我国没有做过城镇房屋普查,所有城镇的所有房屋的拥有量、成新结构、功能结构、套型结构、分布结构、产权结构、人均结构、拆迁结构、空置结构、租赁结构、人口户籍和非户籍居住结构等数据,大都缺乏准确性和权威性,有的地方连档案资料都没有。这种情况对房地产政策调控非常不利。在国家对房地产业中长期发展规划的指导下,再根据实际情况进行具体调控,可使调控更具有系统性和针对性。

  其次,在目前房地产调控手段的基础上,应更多地通过经济手段抑制投资投机需求,主要包括税收和贷款利率等。但前提是要改变当前的房地产不合理的税收结构,在国家税收总量不变或略降的情况下,增加房屋保有环节的税收,如房产税,减少房屋交易环节的税收。

  此外,应完善保障房制度建设。保障房建设要在规划、土地供应、资金来源、房屋质量、准入与退出机制等相关环节逐渐形成制度保障。

  国家信息中心房地产信息处专家还提出,应加快推进房地产领域法律法规建设。研究起草《住房法》、《住房保障法》和《住房租赁法》等各项专门法律,构建完整的房地产法律体系,变相机抉择的房地产宏观调控为相对稳定的法律调节,形成相对稳定连续的调控政策。

责任编辑: 左路标
三项金融改革加快推进 或释放最大红利
随着利率市场化改革进一步推进、人民币汇率进入均衡区间、人民币资本项目可兑换改革的进一步深化,以及存款保险制度的建立和实施,中国经济正步入对外开放的转型期。
大公资讯 中国 军事 言论 图片 财经 产经 金融 汽车 娱乐 明星 生活 科技 书画 报纸 香港在线 国际 社会 教育 副刊 食品 会展 宏观 体育 健康 女人 人物 历史 专题