专家一致看涨楼市 称炒房不是房价上涨罪魁祸首

2013-02-09 09:21  来源:CCTV2央视财经评论

  CCTV2《央视财经评论》:房价还会涨吗?

  临近春节,不知道您注意到了没有,最近很多地方的房价又噌噌地涨起来了,很多房产交易机构甚至比买年货的地方还要热闹。目前的房价上涨是什么原因造成的?真要这么涨上去,老百姓吃得消吗?中国经济吃得消吗?这股房价上涨的势头还能够延续多久?它会不会因此倒逼出新的调控政策的尽快出台?央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国社科院金融研究所研究员尹中立、著名财经评论员张鸿共同评论。

  部分一二线城市楼市升温过快,带动房价上涨的是刚性需求释放,还是依然有投机性炒作尚未离场。为何市场上会有尽早入市情绪?春节后,调控力度会不会进一步加大?

  在上海,记者近几天在上海市浦东新区房地产交易中心拍到的画面,取号,咨询,签约,过户等窗口都排起了长队,大厅供等候的座位几乎都没有空位。

  购房者:乘公交车的起码两个小时到这里,很伤神啊。我们来这里三四次了,都是人,一直这么多人。

  购房者:我们这老太太坐着你看她等一会就起不来了,没办法呀,就等到现在,想找个投诉电话也没地方打。

  购房者:人太多了。

  现场还活跃着不少房产中介的工作人员忙着为客户办理手续,根本没时间接受记者的采访。记者调查,大多数购房者是积压了几年的被称为刚需的客户,也有一些改善型的需求购买者在悄然入市。

  购房者:真的没办法,儿子要结婚,女儿要结婚,都三十几岁了。改善型,原来已经有一套房子了。

  一些地方楼市回暖的行情也让不少人按捺不住赶在春节前后出手购房。

  购房者:他们是说要涨了。

  购房者:可能过完年会涨吧!感觉现在势头是往上涨的。

  在深圳。杨峰(记者):我现在位于深圳市龙岗区坂田华威科技新城的一家楼盘,现场的工作人员告诉我说,12月29号开盘当天,他们就销售出了500套房屋,大家可以看到,我目前身旁这栋房子的销售情况,截至到1月31号为止,目前它总共200套房源,还剩下不到20套。您觉得现在出手投资这个房子的时间节点合不合适?

  购房者:我觉得可以了,这个地方未来的趋向跟走势还是可以的。

  在温州。自国家房地产调控政策开始实施以来,曾经领跑楼市的温州成了当下楼盘降价幅度较大的地方。锦春大厦,紧邻温州最高楼世贸中心,2011年上半年,这个楼盘的市场均价为每平方米4万多,而现在挂牌价仅每平方米3万元。成交价约每平方米2万8千元。

  谢俊芳(锦春房屋介绍所业务主管):前段时间还好一点,三万(每平方米),这段时间人家听到三万(每平方米),(房子)都不想买了,都不想去看了,一个是房价高,现在报的大家也知道,另外(房价)应该往下跌。

  陈磊(日出房产咨询有限公司总经理):温州的实际上的房价跟2010年相比的话,大约差不多跌了百分之三十到三十五左右,跌了三分之一的价格。跌得还是比较厉害的。

  市民:因为前面是虚高,它只是说把前面的泡沫去掉了一点,本质上就不应该这么高。

  时下,温州地产中介的日子也不好过。

  陈磊(中介):是非常艰难的时刻,很多中介经营部不善,都会关门,2010年,我们自己的直营店大概13家左右,现在只有7家。

  尹中立:目前整个房价处于加速的阶段

  (《央视财经评论》特约评论员)

  应该说这一轮的房价上涨,表现的最明显是在第四季度到现在为止,但是实际上这个事情应该从去年的3,4月份开始说起,去年的第一季度房地产市场是很低迷的,受此影响,至少从公开报道来看,有30多个地方政府出台了不同程度的放松房地产调控的一些地方性措施。出台之后,对房地产市场起到了一定的刺激作用,再加上5,6月份央行降息,降低存款准备金率,在更大的程度上对对房价形成了一定的再度的刺激。受此影响,从去年的第二季度开始,尤其是第三季度和第四季度,房价表现的逐渐走出了低谷,现在可以说又重新的恢复到比较火热的一种状态,尤其是像北京,上海和广州,深圳,所谓的这些北上广深一线城市,应该说现在整个楼市的涨的速度应该是处在一个加速的阶段,以前是从单个月的环比增长来看,大概都在百分之零点几,现在1月份的环比超过了1%,这实际上就说明楼市的温度确实已经上来了。

  因为北上广深是中国的四个特大型城市,人口基数太大,所以一年像北京消化掉十几万套房子,在整个人口当中实际上占的比重是很小的,所以尽管限购,但符合购买条件的人还是大有人在。

  张鸿:不光是一线城市在涨 三线城市也在追涨

  (《央视财经评论》评论员)

  去年下半年三四季度的时候,它变成一个普遍的政策,因为我们经济三季度是7.4%,当时又开始把增长放在了第一位。所以又开始鼓励我们的刚性需求,改善性需求等等,然后资金又开始涌进来,造成了一个心理预期的一个改变。今天看到的这个数字很多,好几个研究机构的数字,从中国指数研究院和宜居的数字,你会看到环比已经连续8个月的上涨,这一个月相比来讲,同比的幅度显得大一点,但是这已经看到的一个苗头是什么?就是不光是一线城市在涨,现在是普涨,就是三线城市在追涨,这是一个不好的苗头。我听朋友说,现在房产交易机构24小时营业,24小时在那排队,拿号,办手续。

  因为买房是最合算的,就是你假定有很多钱,你是买还是不买?咱就不说刚需的那一块了,刚需那一块是压抑了很多时间,这么多年想买没房没买的,然后现在一看噌噌往上涨,他心里就急了,所以他追着要买,这在股市上也叫追涨,这个成交量会相应放大这很正常,这种心理也很正常。但是还有一些你要有一个对比,就是你算机会成本,就是你说你有钱你干什么呢?股市真的能涨多少吗?而且不是所有人都有股市投资的偏好,存到银行里能挣什么钱呢?黄金很多人也不知道怎么投,只有买房对他们来说最简单,而且长期形成的观念加上现在形成的示范效应,肯定买房是最简单的。

  顾云昌:总体上看 楼市已经软着陆

  (中国房地产研究会副会长 《央视财经评论》特约评论员)

  在春节前,房地产市场延续了去年四季度,特别是最后两个月的这样的发展态势,应该说特别在一线城市是交易量上升,房价稳中有升。我估计在春节期间,可能交易不会像春节之前那么兴旺,因为它有季节的原因。但是总体上看来,这个楼市已经软着陆了,出现了全国的市场比较平稳的态势,在一线城市看来交易比较活跃,说明刚性需求潜力还是很大的,但是在有些三四线城市由于供应量很大,消化的能力不足,可能稳中有降。就是全国的市场出现了两极分化,总体上我觉得是保持一种相对平稳的态势,有些地方可能会出现一些反弹,但是强力反弹恐怕可能性不大。

  尹中立:稳中有升是未来房价走势的主要基调

  (《央视财经评论》特约评论员)

  不出意外的话,稳中有升是一个主要的基调,因为从现在的供求形势来看,价格上涨的预期已经刺激起来了,而且供给未来会增加,但是不可能迅速的增加,所以稳中有升是符合各方多赢格局的结果。

  首先从政府的角度来看,稳中有升才能够保证整个市场出现交易活跃、土地收入不至于减少,所以虽然刚刚过去的2012年的土地整体收入是略有减少的,减少了百分之十几,所以很多地方政府的财政运行就遇到了困难,所以稳中有升让整个土地收入稳中有加,略有增加就符合了地方政府的需求。对于投资者来说,对于买房人来说,当然其实大家不反对涨,但是如果真的跌的话,那么估计恐怕大家担心的的更多,所以从各个方面角度来看,稳中有升可能是个大趋势。

  张鸿:稳中有升中的“稳”其实更重要

  (《央视财经评论》评论员)

  三四线城市现在的存量其实挺多的,所以很多开发商把希望建立在城镇化的基础上,城镇化当然能够消化一部分的库存,但是现在高层已经说了,城镇化不光是房地产的城市化,更多的是人的城镇化,可能这还有一个结构的问题,它的去库存可能还面临着一些问题。现在的问题是什么呢?我们原来说调控房地产,其实是调预期,但现在普涨的预期已经来了,包括三四线城市,普涨的预期一来,你很难把它给遏制住,所以我觉得,不管哪一方都应该期待一个稳中有升的结果,稳其实更重要。

  温州是个特例,但是我们也可以把它当做一个警示,就是为什么我们要遏制部分城市房价的过快上涨?就是因为当它过快上涨的时候,很多金融杠杆在里面,就是不是实际上有那么多钱,然后它追涨的时候,大家都好过,但是一旦出现拐角往下跌的时候,杀跌的就来了,你卖它他也卖,都争取先卖掉。

  尹中立:楼市一旦下跌 交易量就会烟消云散

  (《央视财经评论》特约评论员)

  应该说北京和温州不太一样,温州在十年前就有一个很有名的一个名词叫温州炒房团。顾名思义,就是说中国的炒房之风实际上发源于温州,所以温州人都普遍的通过增加金融杠杆的形势,简单来说就是借钱买房子,炒房子。从我们调研资料来看,有些楼盘跌了超过50%,以前5,6万,现在跌到2,3万,而且还更重要的是没有买家,因为这是资产价格的一个规律,当你涨的时候大家都在追涨,但是一旦下跌的时候,交易量都烟消云散,因为涨的时候有赚钱的效应,所以资金自然会进入,现在基本上是门可罗雀,找不到人买了。从北京现在的情况来看,因为有很多的楼盘,尤其是高档楼盘,它的一次性付款,不需要金融杠杆的客户占50%以上,所以北京的购买力其实是比较强的,跟温州是不太一样的。

  中国政府,也就是国务院层面上,在几年前就一直是在探讨,要构建一个有利于住房稳定发展的长期化的一些配套的政策。一个是税收,土地制度一系列的政策。昨天晚上公布的关于国务院批准的国家发改委等几个部委收入分配的整个蓝图,那些改革的方案当中其实有很多是与房地产有关系的,应该说那些制度如果能够实施的话,对于中国房地产市场的稳定和健康发展是有很大好处的。

  张鸿:炒房并不是罪魁祸首 它只是助涨

  (《央视财经评论》评论员)

  其实在2010年的时候,国十条也是一个系统的工程,但是我们都只看到了把需求摁住,觉得炒房是罪魁祸首,但是经过这几年的调控,我们已经可以看到炒房并不是罪魁祸首,它只是助涨,因为现在炒房已经没了,但房价还是照样涨,所以我们在梳理房地产内部的国十条,包括财产公示制度这样的和房地产不直接相关的这些政策的时候,可能这都会对我们房地产的调控带来好处。

  举一个简单例子,我先不谈房产税,就是交易环节的税,其实国外都有很好的例子,比如说利得税,就是谁获利谁交税,获利的人就是我买了房子,我不是想投资吗,我把它卖掉的时候有一个增值部分,这个增值部分,比如说你5年卖掉,5年之内卖掉,你获得所有的利润全都上交,这你不就没有投资冲动了吗?10年卖掉,你拿到80%,当然这个具体数字可以分中短期、长期不同,但是就是压制你短期投资的需求。

  尹中立:遗产税让你富不过三代

  (《央视财经评论》特约评论员)

  居民收入分配当中有几条就跟房地产有关,比如说它提到了要实施有针对性的房地产存量和交易环节的税收制度调整,还有土地制度调整,还有官员的财产公示制度,还有个重头戏叫做适时开展遗产税,这实际上对房地产市场应该有非常大的深远意义。

  比如说像遗产税,遗产税的税率比较高,也就是说中国有个古话叫穷不过三代,富不过三代,但是国外也通过税收的制度让富人通过三代人的遗产税的上交,从一个富翁变成了一般的平民,因为税率非常高,第一代是富翁,你1000万,然后交45%的遗产税,到第二代的时候已经变成500万,然后再到第三代的时候基本已经变成平民了,这是美国的情况。现在中国的很多富人,实际上是把买房子作为一个财富的保有形式,然后传递给自己的子孙……

  (CCTV2央视财经评论)

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责任编辑: 顽石
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