城市商业地产空置率逐步上升今年迎上市潮

2013-02-08 10:06  来源:中国经济网

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  南京市房地产交易登记中心内办理交易的人数众多。南京市房地产交易登记中心人流不断,交易火爆。南京市网上房地产数据显示,1月南京新房共成交6935套,环比去年12月的数据微涨不到一成,同比大涨215%,住宅市场淡季不淡。 新华社发(杨讴锴摄)

  在住宅房地产市场受宏观调控因素影响的背景下,多家房地产龙头企业转战商业地产。2012年,包括万科、中海、招商、保利在内的住宅地产巨头转型试水进军商业地产,再加上万达、绿地等商业地产大鳄的急速扩张、商业地产泡沫急剧膨胀,甚至出现了常州商业“鬼街”、成都写字楼“空楼”现象。多位业内人士表示,在发展城镇化的背景下,部分房企提前布局商业地产,但由于经营与消费力的不足,我国不少大中城市商业地产空置率逐步上升,已经出现过剩态势。因此,应警惕商业地产泡沫化风险加剧致难以控制的局面。

  商业地产迎来集中上市潮

  在商业地产开发高峰过后,2013年将迎来商业地产集中上市潮。2011年至2015年,20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部的新城。

  在购物中心方面,据中国连锁经营协会与德勤华永会计师事务所日前合作发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示,截至2011年年底,中国有276家新增购物中心,使全国开业购物中心总量达到2812家。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长,到2015年,中国购物中心总量将达4000家。

  世联地产数据监测也显示,中国七大城市未来五年购物中心面积将至少翻一番,达到8700万平方米,其中,武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。值得注意的是,仅深圳就预计在2013年至2014年,将有多达19个大型商业项目入市,增加商业面积170万平方米以上。

  另外,成都在建商业房产未来两年将达1000万平方米;昆明未来五年仅商铺新增298.5万平方米,人均商业面积直追香港、上海;沈阳在建商业房产达700多万平方米,远超过上海淮海路、南京路、四川北路400多万平方米的面积。

  对此,世联地产商业部总经理宋春生认为,2009年后商业地产开发逆市崛起,2-4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业;此外,原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好,被迫推迟至2013年开业。

  关店、倒闭频现,空置率急剧上升

  35岁的张欣是土生土长的沈阳人,近年来,她感受最深的就是沈阳商场在数量不断上升的同时也迎来倒闭潮。张欣表示,虽然沈阳有超过70家大型综合体,但自己逛街常去的也就四五家。

  “虽然临近春节,但商场却一反常态变得较为冷清。”张欣说,在上周五傍晚到百盛购物时发现,本应是销售旺季的人最多的时间,却只有稀疏的几个消费者。

  张欣说,虽然沈阳身处二线城市,又是省会,但消费习惯却未改变,大多数人仍是选择批发集散地五爱市场或是中低端的商场。所以近年来有不少商场在沈阳做的都不好,甚至倒闭。

  对此,北京工商大学贸易系主任洪涛在接受《经济参考报》记者采访时表示,现阶段商业地产有跟风现象。“由于对零售业本身需求并不了解,致使一味地追求大规模,有的购物中心甚至占地面积达上千亩;但由于其地理位置的原因,商户资源不足、客户资源不足,造成无人光顾的局面。另外,也有的是在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心,商户、客户资源分流现象严重。”

  事实上,此前世邦魏理仕发布全球购物中心报告称,中国在建的购物中心面积占全球总在建面积的一半。以深圳市为例,未来五年内,深圳市福田中心区一平方公里将至少供应90万平方米的购物中心。相当于在走路15到20分钟的距离内,就有四到五个万象城扎堆。龙岗区则表示在连接市中心的深惠路两侧,五年内就要建设12个综合体,平均每3公里就会有一个。许多城市大卖场的扩张速度已经超过了市场容量和消费需求。

  洪涛表示,人均商业面积是判断城市商业地产是否存在泡沫的一个重要指标。在西方发达国家的核心城市,人均商业面积一般在1.2平方米上下“而目前我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米,部分城市甚至已达到2-3平方米。仅312万常住人口的中山市人均商业面积将达到6平方米以上。”

  商业地产的重复建设,带来的是高空置率。数据显示,2012年,中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%,高于2011年的10.2%,而在一线城市,空置率从2011年的7.9%增加至现在的8.4%。全联房地产商会日前发布的REICO报告也显示,广州随着2012年第四季度的三个大型项目交付,其空置率预计直接攀升至15%-20%的区间。与此同时,2013年预计深圳市场有12个甲级写字楼项目入市,深圳空置率也将小幅升高。

  与此同时,值得注意的是,店铺密集,同质化严重,恶性竞争,最终迎来的只是关店、倒闭的浪潮。从火锅店、咖啡屋、便利店到大型商超、购物中心,扎堆开店过后,面临一次次洗牌。

  据了解,自2011年太平洋百货关闭两家门店,撤离北京后,2012年众多百货业步其后尘,纯本百货、望京NOVO百货均关张,永旺百货撤出朝阳大悦城。而在新项目入市方面,曾预计2012年在西单银座中心开出的百骏明光百货改为写字楼;长阳芭蕾雨·奥特莱斯推迟开业时间;巴黎老佛爷百货也将开业时间延至2013年9月……

  此外,众多便利店与大型超市也选择关停部分店面。其中,全家、罗森、7-11等便利店龙头进入关店调整期,可的、好德、OK便利店、喜士多等便利店也在陆续收缩战线。就连刚刚开起的顺丰便利店也选择关张大吉。

  在超市方面,沃尔玛表示2013年至2015年陆续关闭100家不盈利的门店,占其在华门店的1/4。Tesco、宜家也暂缓了在华开店的速度。

  洪涛表示,目前国内约有70%的商业地产项目,就是因为整体布局先天不足造成失误或失败。而由于整体布局的不合理,商业项目的空置率便一路攀升,很多商业项目处于停滞状态“一些开发商收购或承包一些荒废许久的旧厂房、搁置多年的烂尾项目等进行概念式包装,并拆分成小商铺,然后再出售、招商,打着不同的主题吸引投资者。”

  但值得注意的是,魁北克投资咨询(北京)有限公司副总裁兼总经理戴博思在接受《经济参考报》记者采访时表示,虽然部分城市商业地产集中入市会提高空置率,但在促进城镇化发展、提高居民收入的背景下,中国商业地产市场仍有被挖掘的空间。他指出:“一般来说,我们必须着眼于广州、深圳、重庆、天津、沈阳等拥有巨大潜力的城市,但是我们不能忽略长沙、武汉、南昌、郑州、成都等区域中心。”

  警惕商业地产泡沫危机

  日前,常州被爆出500万平方米的商业地产聚集区,空置率高达50%。与此同时,成都也被曝出空置率高达34.6%。

  同策咨询研究中心总监张宏伟对此指出,按过去两年的平均消化量静态计算,很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年,有的甚至达到60年,商业地产的泡沫正逐渐显现。因此,应警惕商业地产泡沫化风险加剧致难以收拾的局面。

  事实上,不仅是二三线城市,一线城市也暗藏商业地产危机。截至2012年底,上海商业地产存量高达1200万平方米,相当于近20个徐家汇商圈。2013年,预计上海各类城市综合体及购物中心商业面积将再增380万平方米,其中还不包括目前市中心最大的、商场面积达32万平方米的月星环球商业中心,真如弘基时尚中心、古北高岛屋百货和路威酩轩尚嘉中心、淮海路环贸广场等。

  “上海在过去两年间有47个购物中心开盘,但现阶段仍有37个处于在售状态。”上海淮海商业集团董事长吴荷生指出,商场越建越多、越建越大,恶性竞争下,出现了招商困难,有些购物中心里,甚至超过一半的柜面都是空的。

  与此同时,北京也被媒体曝出,近八成商业地产处于滞销。据统计,从去年9月至今年1月北京市共有32个商业地产项目入市,其中近八成项目销售率不足50%,甚至不少项目出现“零”成交。

  对此,曾经担任上海市委研究室主任的张广生也指出,很多城市在商业地产的布局和规划上存在问题,不能重蹈住房市场泡沫覆辙,加强政策调控迫在眉睫。

  戴博思对记者表示,虽然有部分城市出现供过于求的状况,但他仍积极地看待中国商业地产的投资环境。他认为,应从城市细分市场来调整投资,例如一些城市可能拥有过多的高端项目但是缺乏中端市场的供应。

  “尽管我们继续着眼于一线城市的购物中心或者写字楼项目,但是许多二线城市仍然缺乏足够的A级写字楼,这对我们有相当的吸引力,我相信一些城市的A级写字楼仍是供不应求的。”戴博思说。

  而对于现阶段房地产泡沫,戴博思表示“我们不能一概而论认为中国有房地产泡沫,这个市场太大而且存在太多的差别。事实上确实有局部的泡沫,而最好的处理方式是发挥市场机制的作用。”

责任编辑: 房小葵
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