世茂海峡城变形记"野蛮人"豪赌产业地产

2013-02-07 10:52  来源:搜狐焦点产业新区

  车子刚驶入平潭岛,一片体量巨大、热火朝天的工地就占据了整个视野。“一个平潭岛,一座海峡城”的醒目蓝色广告牌随处可见,提醒人们注意这座新城对于平潭岛乃至整个海峡两岸合作的重要性。

  作为产业地产的试水之作,海峡城已经成为世茂房地产在全国高调宣传的新模式。除了这个在福州平潭岛占地9800亩的“巨无霸”外,南京和成都的海峡城也正在建设当中,而厦门、南昌、西安也都在洽谈中。

  然而尽管世茂全力推广其“云技术”和“产业园区”概念,广告标语上也不乏“现代服务业航母”、“两岸经贸一体化示范城”,但现场却并未找到有产业存在的痕迹,更多的是白墙灰瓦的洋房别墅和已经封顶的高层住宅“如意城”。“时机成熟的时候,我们会建设后续的产业区。”这是世茂高层此前对于“产业”的回应。

  尽管还没有看到任何产业招商和服务的成果,以“海峡城产业地产”为旗号,世茂一骑绝尘的圈地运动却迅疾展开,而这还仅仅是各路资本蜂拥进入产业地产大潮中的一朵浪花。

  目前,以富力、复地、绿地、远洋、合生创展、招商地产、中南建设、万通控股等为代表的传统住宅开发商,以富士康、中集集团、海尔集团、中兴发展、五矿集团为代表的实业集团,以及以奥信集团、中盛投资为代表的金融资本甚至是温商游资,都在兴致勃勃地闯入产业地产这片黄金矿谷。

  一时间,门口聚集了争先恐后的“野蛮人”,各怀心思,各展手段。对于“新四化”光芒下熠熠生辉的产业地产而言,一场不知福兮祸兮的狂澜已然启幕。

  争议海峡城

  在所有试水产业地产的传统开发商中,以世茂房地产的海峡城最为声势浩大。海峡城的股东除了世茂外,还有台湾的远雄集团、东元集团和香港的恒基兆业、新鸿基集团,可谓大腕云集,阵容豪华,而其平潭、南京和成都的项目建设,也无一不是投资上百亿的造城运动。

  然而平潭岛的现实,却并非如世茂描述的那样令人动心。从其规划上来看,其150亿元的投资几乎都进入了再普通不过的房地产开发,整个海峡城与全国各地的郊区大盘也并无二致。

  在沙盘上,除了大量的洋房别墅和高层住宅外,还有居住办公两相宜的SOHO产品、酒店式公寓以及名为“云座”的写字楼项目。此外,项目东北角还额外配建了几栋气派的办公楼,这将成为平潭综合实验区管委会的新址。

  “平潭岛综合实验区”的东风、国家领导人的多次视察、“云概念”的冲击力以及几大巨头本身的品牌影响力,一举点燃了海峡两岸的购买热情,不仅是开盘的住宅和别墅售罄,连“云座”也在短短几天内被一扫而空。

  “购买者看中的是这些楼盘的升值前景。”一位福州地产人士对记者表示,“平潭岛潮气重,并不适宜长期居住和办公,这些住宅、别墅、写字楼基本都是纯粹的投资品,没有太多实用性。”

  就是这些“没有太多实用性”的产品,在2012年前三季度为世茂贡献了18亿元的销售额。在赚得盆满钵满之余,世茂对于产业地产板块仅留下了语焉不详的“后期另将规划投资产业区”。

  实际上,根据之前世茂的计划,将在时机成熟的时候在平潭海峡城建立离岸数据中心,帮助企业与中国台湾和海外进行离岸服务;同时规划一个20万平方米的交易平台,打造两岸第一个电子商贸交易所。

  “这些可能会在后期利用地下空间来做,因为上面都已经规划满了。”海峡城项目人士对记者表示。

  如果说平潭海峡城目前尚看不到与产业地产的关联,南京和成都的海峡城至少有明确的产品。南京海峡城将打造“中国云谷”,把两岸和全球的云产业上下游企业集聚在这里。同时,与上海交大科技园合作打造“孵化器”,帮助云技术研究和应用服务领域中小企业的培育和孵化,并加速其技术和服务落地市场;而成都海峡城将打造动漫产业基地。

  “云产业究竟有多大市场恐怕连他们自己也不清楚,为一个尚不成型的产业打造园区可行性多大值得商榷,”一位产业地产人士表示,“至于动漫产业基地,全国多数案例可以证明,目前还多停留在概念上而已。”

  资料表明,正在兴建的三座海峡城中,超过四分之三的土地都将打造能够快速回笼资金的商住产品。无论海峡城存在怎样的质疑和争议,世茂靠着“产业地产”的旗号已经进入收获期,其规模和利润甚至超出了其原有的各大业务板块。

  纠结虚实间

  作为“门口野蛮人”的代表,世茂集中映射了各路资本进入产业地产的醉翁之意――瞄准土地的盈利和增值性,新瓶装旧酒,虚实变幻之间快速榨取利润。

  在富力所开发的广州国际 空港物流园中,物流园总建筑面积为101万平方米,而办公楼、高尚住宅、公寓、假日酒店等配套项目的总建筑面积达到124万平方米,其中住宅和公寓就占到了90%以上。

  而在其另一个标志性的产业地产项目金港城工业园区中,只有一个占地27.36万平方米的物流中心,其余计划开发的都是商业或住宅产品,其中住宅楼的占地面积约为50多万平方米,办公楼的面积则为31.92万平方米。

  此外,从公开资料来看,在五矿集团营口产业园庞大的30.4平方公里规划范围内,住宅和商业已经建设到了二期,一二期总建筑面积达到22万平方米,其中包括高层住宅、多层住宅、联排洋房和商业楼等。

  不少业内人士也发出质疑,“在物流工业园区中是否需要如此大体量的住宅项目,这些住宅究竟是否为物流园区配套,即便是配套,联排洋房、高级住宅及公寓真的能够做到内部消化吗?”

  在某产业地产人士的眼中,这些虚实之间的“擦边球”就是赤裸裸的政策套利,往往这样做的开发商其实际意图都不是为了发展产业地产,它们的目的是以低廉的工业地价获取土地,其后以发展工业地产为名,建设住宅配套为实,享受政策的优惠,赚取高额的利润后就可全身而退。

  “大部分是机会型的,有的是被调控逼迫的,有的是以为这里很好做就一头扎进来的。”联东集团副总裁梁环宇表示,“对于传统开发商而言,他们习惯了挣快钱,心态已经变得非常浮躁,拿到一块土地就必须要快速产生利润,而不是考虑如何与产业结合,如何去琢磨客户的需求,这仍然是走在原有的道路上。”

  然而,即便“门口野蛮人”如此的意图昭昭,如世茂般巧妙的模式定位和宣传口号还是扣紧了当前体制下市县级政府在财政压力较大和地方经济增长途径有限的情况下求GDP 和政绩的命门,让地方政府“束手就擒”。

  “在如今经济形势下行的环境下,这样的产业园区,你会指望它能够促进区域产业升级和当地就业吗?”上述产业地产人士质疑,这种操作模式不仅损害了企业自身的品牌和地方政府的信任,也让企业一再失去培养自身产业园区和物业运营能力的黄金机会。

  实际上,在这股风潮中并不乏真心实意转作产业园区的企业,尤其在“新四化”建设的鼓舞下,产业园区已经能够跃上前台成为和原有地产模式分庭抗礼的新军。但对于转型者而言,进入这一“看上去很美”的领域,仍然需要付出艰难的蜕变成本。

  “毕竟,这是一个完全不同的领域,如何更好地研究产业和客户需求,如何将产业地产隔绝成完全不同于以往业务的自成体系的部门,如何预判和控制目前的风险,都是新进入者要慎重对待的。”动力联行董事长梁春表示。

责任编辑: 房小葵
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