一线楼市再现失控风险 3月或为政策窗口期

2013-02-05 09:22  来源:华夏时报

  万科集团总裁郁亮去年底曾向记者表示:“2013年最大的风险在于部分城市房价上涨过快。”

  而最近北京、上海等一线城市持续放大的成交量,引发了购房者对“房价是否会再度失控”的担忧。与此同时,北上广深政府高层针对楼市的频繁喊话,以及二套房停贷等传闻,使得调控政策收紧的风声再起。

  业内人士认为,如果一线城市房价上涨过快,调控政策或将升级,而今年3月全国“两会”召开前后,将是重要的政策窗口期。

  房价失控隐忧

  经过了去年四季度的快速去化后,北京商品住宅的库存降到了最近几年的低点。

  根据链家地产市场研究部统计,截至1月28日,北京商品住宅库存为74294套,达到历史低位。按照目前的销售速度,去化周期在7个月左右。

  尽管北京市副市长陈刚曾强调,北京楼市“供需还是平衡的”。但不少业内人士认为,现在一线城市面临较大的供需压力。

  一位房地产研究机构人士向记者表示,北京市商品房7万余套的库存的确是一个相当低的水平,北京楼市上半年的供应缺口已成定局,这是从2011年开始不断走低的房地产投资萎缩造成的必然结果。

  华远集团董事长任志强则反问:“2012年房地产开发企业购置土地面积、房地产开发投资、新开工面积均出现负增长,这怎么能说供需平衡呢?”

  REICO报告称,2012年房地产开发企业购置土地面积同比减少19.5%,增幅减少22个百分点。全国房地产开发投资比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%),增速比2011年回落11.9个百分点,比同期固定资产投资增幅低4个百分点。商品住宅完成投资同比增长11.4%,增幅减少18.8个百分点。而去年,相比办公楼和商业用房,商品住宅开发投资占比也下降近3个百分点。

  与未来住宅供应量息息相关的各项指标的负增长在北京、上海这样的一线城市尤为突出,而由此引发的供不应求、房价上涨的预期也使得今年1月份一、二手房的成交量一直维持在高位。

  据链家地产市场研究部统计,1月1日至1月28日,北京市二手住宅成交量为16660套,环比上月同期上涨1.1%,同比去年1月同期上涨5.6倍。按照当前成交趋势来看,1月全月成交量将维持在1.9万-2万套。而纯商品住宅(扣除保障房)成交10032套,比2012年12月同期上涨2.6%。1月份商品住宅成交均价突破2.3万元/平方米,达到23259元/平方米,二手房均价则达到24962元/平方米。

  同时,2012年,中国货币超发严重,引发万科集团董事长王石质疑:“超发货币,如何有效调控房价?”

  “实际上,每一次房地产调控政策执行的一两年之后,就会出现供应的缺口,随后带来的就是房价的暴涨。如2008年的调控使得土地供应出现负增长,2009年房价便出现暴涨。”上述研究机构人士表示。

  “房价在去年四季度出现由跌转升的拐点出现后,已经出现了一定幅度的上涨,不过涨幅与2009年相比还相差很多。今年房价将稳中有升。”任志强表示。

  上述研究机构人士则认为,2009年房价暴涨的原因在于形成供应缺口后,又有一些刺激政策推高了房价。而与2009年不同,今年不会有刺激政策,因此北京的房价不会暴涨。

  万科总裁郁亮也称:“虽然目前北京、上海等城市房价上涨比较快,但大部分城市房价在往下走,只是由于一线城市调整比较早,调整也比较深,所以复苏比较快。”

  事实上,去年四季度房屋交易面积增加,房地产开发投资增幅增加,土地购置面积和新开工面积降幅收窄,房价上涨,国房景气指数回升。一系列指标的回升表明,在库存快速去化之后,开发商开始“补仓”,只是这些供应最早也要在今年下半年才能入市。

  3月将是政策窗口期?

  某房地产研究院研究部长表示,北京率先出台量价齐稳的调控目标,并释放调控升级的信号,也有提前稳定楼市预期的意义,预计将成为样本,引起其他城市的示范,在此背景下,预期楼市调控将在今年3月份左右迎来新一轮升级。

  实际上,对于开发商来说,自去年年底开始大涨的成交量,令其对今年的楼市充满信心。

  一位研究机构人士向记者表示:“开发商向我们咨询今年的销售策略时,我们发现的确有一些开发商看到市场比较好,想先少卖一些,慢慢销售,这样可以将价格提高得更多,以获得更多的利润。”

  “不过,我们建议开发商早推盘比晚推好,应当加快去库存的速度,原因是政策存在变动的可能性。”上述研究机构人士表示。

  最近一段时间,从国土部到北京市委书记郭金龙,再到北京市委常委、副市长陈刚,政府部门密集重申房地产调控,北京市政府更是将矛头直指开发商。一连串的喊话让业内人士感到调控加码的迹象。有媒体报道,决策层对于房价的忍耐度不会超过10%。

  某研究院执行院长认为:“今年有三个时间节点可能会成为政策出台的敏感时间。一是全国‘两会’,二是十八届二中全会,三是十八届三中全会。”

  至于储备的调控政策,他认为,房产税可能会是调控政策加码的手段之一。

  此外,他表示,政府也可以通过管理预期来消除民众担心房价会暴涨的心理预期,例如官方公布住宅用地供应量,以及未来商品房的供应量,以显示市场供需平衡,不需要担心房价会暴涨的恐慌心理。

  事实上,北京市政府已经开始加大土地的供应量。据链家地产市场研究部统计,2013年1月份北京共成交经营性用地数量为14宗,全部土地出让金为242亿,仅次于去年9月份。而房企购置土地的热情也比较高,纷纷补仓为后续发展做储备。

  不过,任志强却认为,即使有新政策出台,也挡不住今年房价上涨。他表示,从历年的数据来看,房价的上涨基本上与GDP走势同步。

责任编辑: 左路标
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