京百名业主一房两本开发商为避政策暗度陈仓

2013-02-05 09:17  来源:中国青年报

  一套房屋是否会被认定为两套?

  这样的担心在8哩岛(又名榆韵华都家园)的很多业主心中普遍存在。

  1月底,这个位于北京市通州区的楼盘东区开始收房,然而购买了该楼盘大户型的业主却在为自己所购房屋的权属问题头疼不已。

  “买房的时候,开发商告诉我,一套房需要签两个合同,当时并不懂。但按照北京市现在的政策,我将会被认定为有两套房。”在该楼盘购买了一套160多平方米房屋的赵女士告诉中国青年报记者,如果北京限购政策不变,自己今后再买房或者换房,都将会遇到无法逾越的障碍。

  这是一个奇怪的困局,而这个困局不仅在8哩岛出现,在北京等多个城市的多个楼盘都存在。

  一套房屋签两个合同

  沿着北京的朝阳北路一直向东,在与温榆河交汇处,会看到一个名为8哩岛的房地产项目。1月的最后一天,这个楼盘近100名业主聚集在售楼处,要求开发商就房屋权属、延期交房等问题做出答复。

  当天的谈判没有任何结果,与业主们面对面的开发商代表说的最多的话就是:不清楚。不了解。

  类似的谈判在业主们购买了这个楼盘的房子之后发生过不止一次。这是业主们买房前怎么都没有想到的。

  北京市住房和城乡建设委员会的公开资料显示,8哩岛最早的预售许可证于2009年5月24日发出,正是在那个时候,这个项目开始了销售。

  赵女士原本有一套房,但为了更好地照顾自己90多岁的母亲,她决定在这个项目买一套大户型。

  看了样板间,谈好了价格,选好房子,要签合同的时候,赵女士却发现,开发商递过来的合同却是两份。

  “开发商说,就是一套房子,但为了符合政策,要分成两套来签合同。”赵女士告诉记者,按照开发商当时的说法,把一套房子分成两套来签合同,还可以少交一些契税。

  赵女士当时对此并没有太在意,而且也没有选择,如果不这样做,就无法购买这个楼盘的大户型。

  于是,在购房合同上,这套大户型被拆成了两套各80多平方米的小户型,获得两个门牌编号,而实际上,赵女士所购买的单元,一层只有两户,都是大户型。也就是说,实际上,一层只有两套房,但在合同上,却显示为四套房。

  在购房合同中,开发商列出了这样一条:该两套房屋结构相连,乙方(购房人)为更方便、充分、合理地使用该两套房屋,乙方特委托甲方(开发商)对该两套房屋进行相关的改造。

  在购房合同的附件中,有三张户型图,其中两张户型图是合同中所列明的两套小户型各自的户型图,第三张则是前两张户型图拼起来之后的大户型的户型图。

  当时,所有在该项目购买大户型的购房人都遇到了这样的问题。“开发商当时说因为国家对大户型有限制,所以一套房两房本,还说能省契税。”一位业主说。

  当时,这些业主并没有意识到这样的做法会在几年后带来巨大的麻烦,而是觉得两个房本就两个房本,反正就是一套房。

  2011年12月,赵女士所购的大户型交房,她告诉本报记者,交房时就是一套大房子,并不是合同上所说的两套小户型。

  然而,正是在2011年2月15日,北京市出台楼市调控的“京十五条”,对在北京购房进行了限制,已经拥有1套住房的北京市户籍家庭将只能再购买一套住房,拥有两套住房的家庭将不能再购买住房。

  这样一来,这个楼盘大户型的业主将无一例外地被限制购房。其中一位业主王小姐,2009年在该楼盘购买了两套大户型,按照合同,她名下将显示为4套住房。

  对赵女士来说,影响的不仅仅是自己,还有自己的女儿。当时为了贷款方便,赵女士选择了与女儿共有这套大户型,这样一来,在北京市住房和城乡建设委员会的信息系统中,自己女儿名下将显示为2套住房。女儿也将面临无法再购房的尴尬。

  从2009年购房至今,购买这个楼盘大户型的业主没有人被要求缴纳契税,也没有人拿到房产证。

  为了规避政策限制?

  8哩岛项目的开发商是北京太和保兴房地产开发有限公司,在得知记者采访了部分业主之后,该项目一位姓刘的女士致电记者,希望不要对此事进行报道。

  这位刘女士告诉中国青年报记者,到目前为止,确实还没有业主拿到房产证,自己对一房两本的问题也不是很清楚,但希望记者不要对这个问题进行报道,否则会对开发商很不利。

  “这些业主当时买房的时候难道不知道吗?”刘女士这样反问记者。

  对一房两本的问题,刘女士表示,项目的管理层都已经放假,春节前无法对此作出正式的解释,春节后会邀请北京市住建委的相关人士和公司高管对记者作出说明。

  在8哩岛的业主们看来,买房时确实被告知是一套房两个房本,但当时并没有限购政策,而现在北京已经限购,“一套房两个房本”给自己造成了本不该有的损失。

  业主们为此已数次与开发商联系,但没有得到答复。这些业主担心的是,自己购买的住房是否能拿到合法的房产证?业主们不明白,究竟是什么让开发商当时选择了一套住房两个合同的销售方式。

  “按照国家调控的要求,要是一个项目中90平方米以下的住房不能达到整个项目的70%以上,就无法在建委立项。”北京一家大型房地产开发公司的管理人员告诉记者,但市场的实际情况是,对大户型有大量的需求,怎么办呢?很多开发商就选择了暗度陈仓的做法。8哩岛项目出现的一房两本的问题很可能就是因为要规避这个政策。

  这个政策指的是“7090”政策。

  2006年5月,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。这个意见中提到,“十一五”时期,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

  这个政策的出台,让很多大户型的住宅项目陷入困境。如何应对呢?上述房地产开发公司的管理人员告诉记者,一些开发商选择在项目立项时做成小户型,按照小户型到建委进行立项,但在建设的时候则按照大户型进行建设。于是就出现了一套房要签两个合同的销售方式,而按照住房和城乡建设部门的住房交易登记备案制度,这样销售的住房就有两个房产证。

  “如果没有限购政策,这样做也没什么影响,但2009年的时候谁能想到政府部门会出台一个限购的政策?“7090”政策对购房人的影响是在限购之后才凸现出来的。业主确实是受害者。”上述房地产开发公司的管理人员告诉记者,“7090”政策后来不了了之,但已经有业主为此付出了代价。

  王先生也是在2009年购买了一套8哩岛的大户型,当时是为了给儿子结婚腾房子。

  “我并不是炒房,住房也不宽裕,但限购政策出来之后,8哩岛的这套房子就成了大麻烦。”王先生说,如果将来自己要换房子,就必须把8哩岛这套房子卖掉,但在限购政策下,谁会去买一套拥有两个房产证、在建设部门备案为两套房的房子?

  王先生担心,开发商可能连房产证都办不下来,如果是这样,自己的房子连基本的法律保护都没有。

  政策的影响不仅在房产证上,还出现在贷款上。

  2009年11月,在8哩岛项目还没有封顶的时候,一些贷款购房的业主接到了为该项目提供住房贷款服务的兴业银行世纪坛支行的电话。这家银行告诉业主,如果那个时候开始还贷,利率可以打折,如果等到项目封顶再还贷,利率就高了。

  而按照人民银行121号文件的规定,项目封顶才可以发放贷款。一些业主同意了这个方案,提前还贷。还有一些业主拒绝了方案,结果在项目封顶之后由于房地产调控政策的变化无法获得贷款。

  记者为此与上述银行取得联系,但对方表示无法对这个问题做出回复。

  相关部门该承担怎样的责任

  在8哩岛,除了一房两本,还有别的问题困扰着业主。

  按照合同约定,原本应该是2010年9月交房,然而,最早的一批业主是2011年12月才收的房,合同约定的延期交房违约金是房款的万分之一。部分业主为此诉诸法庭,结果却是:如果走诉讼程序,只能按照房款的万分之零点五进行判决,如果同意调解,则按照万分之零点六五进行赔偿。

  业主们不能理解,明明是合同约定的违约条款,为什么不能得到法院的支持?也不能理解,8哩岛这个项目一套住房两个合同销售,是如何通过相关部门的层层监管的。

  正常情况下,一个楼盘的开发至少要经过规划许可、施工许可、预售许可、竣工验收这些重要环节。在8哩岛项目,这些文件件件齐全。

  “开发商为了规避政策限制,把一套房变成两套房来销售,立项可以骗过政府,但还有竣工验收环节,这是怎么通过的?” 中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说,难道验收人员看不出是一套房还是两套房吗?到底是开发商骗了政府,还是政府对此睁一只眼闭一只眼?

  在汪利娜看来,行政的过多干预会造成很多意想不到的后果。当时政府推行“7090”政策,本意是解决小户型少的问题,但采用了行政强制的方法,忽视了市场的需求,市场上也产生了种种变通措施,最终受损的还是购房人。

  记者就该问题向通州区住房和城乡建设委员会发去采访提纲,截至发稿前,尚未得到回复。

  不仅是8哩岛,在北京的其他楼盘,也存在这样的问题,2012年,平谷区一个楼盘就因为这个问题爆发了业主与开发商的矛盾。在深圳、南昌等一些城市,也有类似的情况出现。很多开发商的方法很简单,用小户型通过立项,竣工验收的时候,用一堵“活墙”来应付,验收之后就把这堵活墙拆掉,两套房还原成一套。有的开发商甚至连这堵活墙都懒得砌,依然可以验收通过。

  在中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海看来,出现一房两本的问题暴露了政府相关部门把关不严、对开发商监督不到位的问题,不论开发商是什么动机造成现在的状况,都不能以牺牲购房人的利益收尾。

  “房本问题应该由房管部门与开发商协商,实事求是解决,买了几套就是几套,去实地调查一下就清楚了,不能一套房给两个房本,房管部门要本着实事求是的原则在系统里进行调整。”刘俊海说。

责任编辑: 左路标
三项金融改革加快推进 或释放最大红利
随着利率市场化改革进一步推进、人民币汇率进入均衡区间、人民币资本项目可兑换改革的进一步深化,以及存款保险制度的建立和实施,中国经济正步入对外开放的转型期。
大公资讯 中国 军事 言论 图片 财经 产经 金融 汽车 娱乐 明星 生活 科技 书画 报纸 香港在线 国际 社会 教育 副刊 食品 会展 宏观 体育 健康 女人 人物 历史 专题