个人合作建房登陆上海 降房价效果仍待考

2013-02-04 07:37  来源:第一财经日报

  温州、杭州等地曾掀起的个人合作建房风潮正向上海袭来。

  日前,上海临港新城主城区WNW-A1-3-1地块被上海合筑房地产有限公司(下称“合筑房产”)以5750万元的价格竞得,折合楼板价3555元/平方米。合筑房产总经理钱生辉对《第一财经日报》记者称,在拿到预售许可证之前,公司将与基金管理机构合作,以股权基金的模式募集资金,房屋预售的时候,这部分资金可转成购房款,如果放弃购房,则可获取投资回报。

  钱生辉将这一模式描述为“没有创新的创新”。他称:“我们的基金和一般的房地产基金运作模式相似,但最大的区别在于,我们的股东多是购房者,并且可以全程参与项目的管理与监督。”

  在国内,个人合作建房并不是新鲜事,但由于政策上的瓶颈以及不断遭遇“非法集资”的质疑,各地的个人合作建房项目都困难重重、鲜有成功,个人合作建房也被认为只是一个“乌托邦”。

  购房者成立开发公司

  “拿到地以后我们的股东都很激动,认为是捡到了大便宜。”钱生辉表示,拍地当天的竞争还是比较激烈的,经过十几轮的竞价,以3555元/平方米的楼板价拿地,但是最初的预计楼板价是在4000元~4500元/平方米。

  据钱生辉预测,此次合作建房项目的开发成本在6500元~8500元/平方米,而相邻区域的商品房销售单价已在1.5万元/平方米以上。

  在合筑房产的个人购房模式中,实质上由两轮购房者组成。第一轮购房者是合筑房产的原始股东,从集资拿地,到房地产开发,所有资金来源于这些原始购房者,同时,他们要承担合作开发的风险,一旦房屋滞销,他们要买下这些滞销的房屋。

  钱生辉介绍,原则上第一轮的投资者都要求买房,但最终是否购房,取决于后期的方案与价格。“现在我们有二十多名自然人股东,但年后我们会正式开始募集基金,届时参与人数肯定会增加,目前有投资意向的已经有1000多人,意向投资合作资金规模约2亿元。”

  作为回报,这些原始投资者可以在房屋预售许可证获得后,共同商议拟定一个市场可以接受的价格,向第二轮购房者进行销售。

  “房价中很多成本是无法降低的,但投资回报是可以降低的,按照房地产行业潜规则,年投资回报要达到20%,不算复利,三年也要60%。”钱生辉对记者表示,希望通过缩短投资周期,用“短平快”的开发模式降低房价。

  关于政府是否支持其合作建房一事,钱生辉一直避而不谈。但有不愿透露姓名的知情人士对记者称:“没有政府方面的支持,他们走不到这一步。”

  “太仓模式”在沪待考

  其实,在上海拿地之前,钱生辉曾在太仓进行过个人合作建房的实验。“2009年8月6日,我们委托开发商拍地,2011年3月底顺利交房,整个开发周期仅仅一年半,18名合作建房参与者以3000元/平方米的价格买到了房子,其余房源则在一个多月内以3500元/平方米的均价销售一空。”

  但太仓模式的主要资金来源于机构投资人而非购房者,这次合作后钱生辉发现,个人购房者缺乏对大股东的制约力,后者还是有可能撕毁原来的定制购房协议,向购房者加价销售。“我们吸取了上次的教训,此次在上海的项目,只有在个人购房者的募资能力实在不足的情况下,才有可能请机构投资者入股。”

  钱生辉称,太仓的实践至少说明,“短平快”的开发模式是能把房价降下来的。

  不过,有业内人士分析,姑且不论政策和法律层面,关于“个人合作建房与非法集资有何区别”的拷问,以及资金安全、建筑质量、网上销售、分配等一系列环节的异动,都可能对“个人合作建房”这一美好愿景造成致命影响。

  对于合筑模式,有业内人士质疑称,拿到预售证出售多余房源,这种现象表明此项目在个人合作建房这个问题上并未成功,而凸显它的投资属性,更像是股东合资开发。

关键字: 合作建房 购房者
责任编辑: 房小葵
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