大型房企利润率下降之痛 负债居高不下

2013-02-02 09:46  来源:华夏时报

  在品尝高业绩果实的同时,房企也承受着行业利润率下降、负债居高不下带来的压力。

  保利地产是目前唯一发布2012年业绩快报的大型房企。该公司预测其2012年实现营业收入689亿元,较上年同期增长46.48%;但其去年主营业务利润率由半年报的22%下降为第三季度末的20%。此外,万科、恒大地产也在2012年出现了净利润率下降的情况。

  新疆证券分析师罗华认为,房地产企业利润率的下降主要有两个原因,“一是因为拿地和销售的时间差问题,企业在前期拿地时成本高,但在后期销售时房价并未达到预期;二是去年部分房企在三四线城市降价促销,导致其利润率下降。”

  行业利润率回归

  根据统计,去年销售额位于前50名的房企销售均价为10006元/平方米,较2011年整体下降9%左右。

  公开资料显示,万科在2012年全年销售均价为10901元/平方米,低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。在万科2012年第三季度进行结算时,其销售净利润率为13.2%,而上一年公司的这项数据为14%。万科去年第三季度末净利润率仅为8.8%,该公司去年毛利率延续了下滑趋势,数据显示,第三季度其税后毛利率为25.0%,低于2011年3.9个百分点。

  销售业绩同样出色的恒大地产,2012年销售均价为每平方米5962元,同比下降10%左右。2012年上半年恒大地产经营利润率也由2011年6月末的31.9%降至28.2%。雅居乐毛利率由2011年年中的52.4%下降为去年同期的45.3%。

  利润率下降不只是一家开发商的痛楚,而是整个行业的普遍现象。根据链家地产市场研究部统计的29家样本大型上市房企,2012年前三季度的净利润率为12.45%,同比下降11个百分点。

  这个现象可能会持续下去。

  “随着土地成本逐步抬高,销售费用等营业成本不断增加,房地产企业的利润率下降是正常的。”华泰证券分析师周俊向记者表示。

  万科集团(万科蓝(论坛相册户型样板间点评地图搜索)山 万科幸福汇(论坛相册户型样板间点评地图搜索))总裁郁亮在解读2012年市场形势时曾坦言,靠土地升值盈利模式已经不可持续,未来整个房地产行业利率回报有望回落到一个合理水平。

  罗华预测,当房地产行业真正回归到合理状态,其整体毛利率应该保持在30%左右才是可以接受的。“制造业企业的净利润率基本控制在10%以内,毛利率在20%以内。”

  据克而瑞信息集团预计,“2013年房地产行业的净利率降至10%左右是大概率事件。”

  而对于房地产企业在低利润率的背景下,如何维持可持续发展的问题,罗华认为,房企现在需要做的就是在与楼市调控政策不冲突的情况下,想办法提高公司销售收入。“投资者关注的是企业本身的销售业绩,不会太关注净利润率。业绩增长到了一定幅度,企业的市盈率自然会上涨。”

  加快周转速度

  虽然不少房企去年销售业绩耀眼,但其负债率却依然维持在高位。万科的资产负债率由2011年年末的77.10%上浮至2012年第三季度末的79.4%,雅居乐则在去年年中的资产负债率为72.17%,而其2011年年末的负债率为70.95%。保利地产、富力(富力又一城(论坛相册户型样板间点评地图搜索) 富力盛悦居(论坛相册户型样板间点评地图搜索)) 等多家房企也面临同样问题。

  现金流对任何企业都很重要,尤其是属于资金密集型的房地产行业。如果销售速度无法匹配,企业便无法回笼资金。“去年年底市场回暖,销售业绩增长,企业需要融资才能拿到更多的项目,这样必将导致负债率的上涨。”周俊在接受记者采访时表示。

  一方面是利润率在下降,另一方面企业要随时调控好自身的现金流,以保证项目可以正常运作。

  随着房地产行业集中度提升和房企境外融资潮加剧,降低成本费用和提升投资回报,或将成为今年房地产行业发展的趋势。“更多的公司会在大幅融资的同时,致力于加快开发速度和销售节奏,提高周转速度保证其资金的流转。”罗华表示。

责任编辑: 豆豆
三项金融改革加快推进 或释放最大红利
随着利率市场化改革进一步推进、人民币汇率进入均衡区间、人民币资本项目可兑换改革的进一步深化,以及存款保险制度的建立和实施,中国经济正步入对外开放的转型期。
大公资讯 中国 军事 言论 图片 财经 产经 金融 汽车 娱乐 明星 生活 科技 书画 报纸 香港在线 国际 社会 教育 副刊 食品 会展 宏观 体育 健康 女人 人物 历史 专题