商业地产爆发背后有隐忧

2013-01-26 09:01  来源:东方早报

  警惕“井喷后遗症”

  事实上,商业地产这一轮的井喷式发展,也引发业界不小的担忧。

  中国指数研究院上海研究总监陈延彬表示,对比数据可以发现,发达国家人均商业物业面积是1.2平方米,而在中国,上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字,不少二线城市也在快速向这一数字靠近。

  中国指数研究院提供的数据显示,截至去年12月31日,上海商业地产(不含办公)可售面积717.14万平方米,按照最近6个月平均销售面积,去化周期为44个月。

  中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾在公开场合表示,商业地产既要慎提“春天论”,也要慎提“泡沫论”,因为开发商向商业地产的转型有很大部分是被动和盲动的。

  2012年中旬,由中国社会科学院财经院(原财贸所)、利丰研究中心与社会科学文献出版社联合推出的《流通蓝皮书:中国商业发展报告(2011-2012)》指出,本轮商业地产爆发式增长或将导致以下后果:大量激增的商业地产项目得不到客群的支撑,商业地产项目同质化现象严重。

  当然,对于商业地产的前景,仍有众多业内人士及机构看好。罗昌荣指出,中国经济的三驾马车是投资、出口和内需,为了扩大内需,提高老百姓的消费能力,国家出台了多项政策。因此,能吸引消费者的商业地产在未来一个时期内仍有很大发展空间。

  张宏伟也指出,“未来10年,我国城镇化率还将不断提高,城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长,以及国家扩大内需所带动城市基础设施的建设和新区的发展,将使得商业的需求规模大幅增加。商业地产将迎来更好的发展机会。”

  戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁表示,由于传统CBD土地供应有限,随着外围区域交通和配套的不断完善,非市中心的新兴商务区正在崛起。未来三五年内,诸如虹桥商务区、真如、新江湾城等区域都将有大量高品质的商办物业涌现,商业地产将呈现更加多元化的局面。

  品牌房企争相储备商业地块

  品牌房企在2012年加快了涉足商业地产的步伐,在拿地比例中,商用地块占比提升,商业地块也连续打破上海总价地王纪录。房企未来发展的重心或将有所偏重于商业地产领域。

  2012年底,万科联合绿地、玖致酒店和广州港捷,以54.31亿元共同摘得徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块。该地块项目规划建筑面积高达49万平方米,是上海南站自规划建设以来所出让的最大一幅商业用地,项目定位为中高档的商务商贸区。

  该地块折合楼板价1.1万元/平方米,刷新保利地产联合体在两个月前以45亿元拿下的徐汇滨江综合地块的上海总价地王纪录。龙湖地产在虹桥商务区的龙湖天街项目地块亦是2011年的地王。

  CRIC数据显示,2012年,万科在全国拿下的纯商业用地达到122.1万平方米,纯商业拿地约占2012年万科所拿的商业综合用地总量的11%,比2011年全年的22.54万平方米增加4倍以上。

  CRIC研究中心高级研究经理崔宁宁分析,万科商业地块储备增加,尤其是纯商业的地块增加,在一定程度上存在政府供地方式变化的因素,近几年各地政府供地越来越多地以商住形式推出,一线城市纯住宅地块供应减少。但从深层次来说,万科商业地产发展明显加速,今年以来万科纯商业及综合商业地块的比重明显上升,可看出万科商业地产已进入一个新的发展阶段。

  除了万科之外,其他房企也在商业地产领域大展拳脚。

  张宏伟指出,拿地行为体现了企业未来的发展方向,商业地块比例在近几年逐渐上升,体现了品牌房企开始逐渐向商业地产领域发展的倾向。在企业规模发展到一定阶段的时候,如何更好的发展一定会成为企业重要的课题,而商业地产就是转型的一个方向。所以房企在此时增加商业地块储备,是为谋求更好的发展。(早报记者 徐晓林 图)

责任编辑: 豆豆
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