房地产造城+产业空心化 贵阳城镇化调查

2013-01-24 09:50  来源:中国证券报

  观山湖区位于贵阳市中心区西北方向约12公里,是贵阳较早开发的新区。在新区建设过程中,房地产资金曾作为社会资本被政府引进,并为新区建设贡献不小力量。这也造成土地城镇化快于人口城镇化的现象,加之第二产业缺位,进而给当地楼市带来巨大供给压力。

  在推进城镇化的过程中,贵阳并非房地产“造城”的个案,但其典型意义仍值得探索。专家认为,我国区域发展的差异化决定不同城市实施城镇化的路径有所不同,需要用差别化的视角来看待。

  房企成“造城”主力

  观山湖区近几年的发展颇为迅速,该区管委会提供的数据显示,2011年上半年,共完成地方级财政收入18.9亿元,与2008年的4.3亿元相比,增长逾3倍。

  数据显示,2011年上半年,在观山湖区地方级财政收入的构成中,房地产业为10.6亿元,建筑业为5.7亿元,两者占比达86.38%,商贸服务业及其他行业占比13.62%。而在2008年,前两者所占比重甚至达90.04%。

  中国证券报记者驱车环绕观山湖区,万科、恒大、中建、绿地等数十家开发商的房地产项目随处可见。据当地业内人士估算,当前观山湖区在建的房地产项目有数十个,总投资额达到千亿规模。这些项目在拿地、开发、销售等阶段所缴纳的各种税费,无疑是当地财政的重要来源。

  事实上,在观山湖区开发建设的过程中,房地产开发商曾发挥过重要作用。公开资料显示,当地房企中天城投就投资建设了新区的会展中心和国际金融中心项目。此外,该企业还承担了大量的土地一级开发、保障房建设等工作。

  一名本地的房企人士将观山湖区的发展形容为“房地产造城”,他向中国证券报记者介绍,早期进驻新区的开发商中,不少都承担了道路、学校、车站、医院等基础设施建设,部分开发商甚至参建了政府办公大楼。作为回报,开发商以相对低廉的价格获取土地,并在房地产开发阶段享受一定的税费减免。2012年,观山湖区再次出让大量土地,其中首开控股以15.744亿元的总价独揽龙洞堡三地块,成为贵阳新一届“地王”。

  资金形势不容乐观

  根据贵阳市委、市政府2008年印发的《关于统筹城乡发展推进城乡一体化的决定》,到2015年,全市城镇化率从当时的不足40%达到75%左右。其中,相当于老城区面积(云阳、南明两区总面积147.18平方公里)两倍的观山湖区,成为发展重点。

  按照计划,“十一五”期间,贵阳市要把观山湖区17平方公里建设成为功能完善、产业发展、品位较高的现代化新城区,总投入近400亿元。这几乎相当于贵阳市2011年财政收入。

  更严峻的问题在于,17平方公里的区域仅相当于整个观山湖区面积的不到6%。这也意味着,要完成整个区域的开发,需要当地政府长期、持续、大量的资金投入。

  2011年,贵州省的GDP总量在全国排名第26位。同年,贵阳市财政总收入达到401.3亿元,同比增长31.75%,创历史新高。但这仅相当于成都市同期财政收入的四分之一,上海市财政收入的八分之一。

  贵州省社会科学院城市经济研究所所长胡晓登表示,以贵阳市政府的财力,不足以支撑新区开发,必须引进社会资本。相比之下,房地产企业大多具有较强的资金实力,且房地产开发本身就带有城市改造的性质。因此,从政府的角度,引入房地产企业参与开发就成为顺理成章的选择。

  对于房地产企业而言,城市扩围必然带来人口的分流和聚集,这也意味着大量的住房需求和广阔的市场空间。因此,2009年以后,外地房企开始大举进军贵阳。数据显示,2009年贵阳市的土地出让金仅为19.59亿元,2011年跃升至114.8亿,增幅达486%。

  “产业空心化”藏隐忧

  观山湖区管委会提供的数据显示,当前观山湖区的常住人口不足25万。而仅仅“世纪城”一个项目,就容纳近十万的人口,其余的大量新房供应难以消化。

  中国证券报记者调研发现,在观山湖区,除核心区域的世纪城项目已经售罄外,其余大部分项目的销售情况不理想。其中,核心区周边项目的销售率仅为50%左右,且入住率低。在更为偏远的区域,部分项目的销量甚至只有个位数。

  上述房地产界人士向中国证券报记者表示,在新区超过300平方公里的面积中,完成核心开发的面积尚不足50平方公里。新区人口主要集中在成熟度较高的区域,而新房供应远超这个范围,这种错位令观山湖区的房屋出现供大于求的形势。

  专家表示,“产业空心化”导致观山湖区始终无法聚集人流,“新区从开发到现在,一直存在产业空心化的问题,最主要是没有一家劳动密集型企业,这也导致新区的大部分区域是空城。”

  为改变房地产“一业独大”的现状,近年来观山湖区提出“三产立区”理念,商贸业、餐饮娱乐业、会展经济、总部经济、物流业和金融业等第三产业成为重点扶持对象。观山湖区管委会提供的资料显示,到目前为止,除正在建设的国际金融中心、国际会展中心和国际商贸城外,观山湖区还吸引了30余家大型总部企业入驻。为拉动区域发展,贵阳市不少政府机构也在陆续向新区搬迁。

  业内人士认为,与发展第三产业相比,劳动力密集型的制造业更容易形成人口聚集效应。如不能引进制造业企业,“产业空心化”的现象将继续存在。

  纵观我国城镇化发展历程,因“产业空心化”导致区域发展后继乏力,乃至区域经济衰退的案例不少。专家认为,在区域发展的初级阶段,主要通过劳动密集型产业带动,待区域相对成熟后,第三产业才迎来发展契机。

  就观山湖区而言,在制造业基础薄弱时力推第三产业,似乎走入了发展的误区。专家认为,这不仅影响观山湖区今后的发展步伐,还可能造成大量房屋无法消化,给当地楼市带来泡沫风险。以“房地产造城”的方式推进城镇化,使得土地城镇化的速度远远快于人口和产业城镇化,从而导致产业空心和人口聚集速度减缓,反过来危及楼市。

  独特模式值得探讨

  作为典型的西部城市,在城镇化过程中,政府的资金需求与企业的市场意识相结合,成就了贵阳独特的“房地产造城”之路,其借鉴意义值得探讨。

  贵阳地处黔中山原丘陵地带,地势不平坦不仅导致市区的可用土地面积不足,也使得城市外扩空间有限。近几年,随着省内外人口的涌入,城市密集度急剧提高。

  根据贵阳市第六次人口普查的数据,截至2011年,贵阳市常住人口432万人,10年增加60万人。其中,作为老城区的云岩区人口密度达到10233人/平方公里,接近上海、北京等一线城市的密度。贵阳市的地理条件和人口聚集趋势,决定其推进城镇化迫在眉睫。

  而作为贵州省支柱性产业的旅游、矿业、能源等,虽能带来大量就业,但都具有不可移动性,无法在贵阳实现嫁接。在东部制造业向中西部转移的过程中,贵州也因交通不便、经济基础薄弱等劣势而缺乏足够的吸引力。

  专家表示,贵阳在交通建设、经济基础、人口素质、地理环境等方面的劣势几乎是西部城市的模板,这不仅意味着西部城市城镇化潜力巨大,也使得其实施城镇化的难度,要远远高于经济相对发达的东部城市。在这种条件下,“房地产造城”是政府引入社会资本参与城镇化进程的有益尝试,在很大程度上解决了西部城市紧缺的资金问题,并在区域发展中带来一些就业机会。

  与此同时,土地财政的透支或危及未来的地方财政,这也可能成为区域可持续发展的障碍。更重要的问题在于,通过产业发展为城镇化提供支撑已刻不容缓。如何通过有效手段,发挥当地的比较优势,实现产业转移和升级,不仅是贵阳更是广大西部地区城市面临的共同问题。

  专家认为,人口、资源、环境的要求使我国城镇化迈入新阶段,其路径也必然不同于以往的粗放型发展模式。因地制宜探索城镇化新路径,既是区域发展提出的最新要求,同时具有一定的现实意义。(张敏毛万熙)

  贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登在接受中国证券报记者专访时表示,作为西部地区城市,贵阳在地理条件、交通、经济基础等方面的劣势,决定了其城镇化道路要比东部地区城市艰难,也无法复制东部地区既有的发展道路。

  胡晓登认为,在贵阳城镇化“房地产先行”的背后,是政府部门对“飞地模式”的探索和尝试。这种模式对于山高坡陡的西部城市来说,具有积极的借鉴意义,但也对政府部门提出严峻的挑战。

责任编辑: 房小葵
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