开发综合成本上升 大型房企竞争靠拼周转率

2013-01-17 11:41  来源:北京商报

  或许正如万科副总裁所言,“去年虽然房子卖的钱多了,但是我们的利润却在不断下降”。在房企频频报喜去年销售额大涨的同时,一个不可回避的问题就是利润的不断下滑。日前,中原 地产根据已经发布去年全年业绩的24家房企测算,房企的销售利润率在不断下滑,已经从2007年全行业的24%下滑至2012年的18%。而在市场不断的 调控中房企的周转率明显加快。

  大型房企利润下降

  2012年各大房企销售业绩一片飘红。然而,在销售额数据创新高的同时,部分一线房企2012年净利率水平却出现同比下降。

  业内人士分析,随着房价上涨趋势明显放缓,通过土地溢价来获得较高利润率的时代已经过去。一线房企去年面临调控压力,采取“以价换量”的促销手段,积极出货清库存,取得了良好的效果,销售任务得以缓解。但由此带来的另外一个直接的影响就是利润下降。

  万科2012年全年销售均价为10901元/平方米,低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。 2012年上半年万科结算净利率为14.2%,较2011年同期下降2.2个百分点;销售净利润率14.8%,比上年同期的16.3%下降1.5个百分点。到去年三季度末,万科销售净利润率为13.2%,而上一年同期为14%。

  保利去年主营业务利润率由半年报的22%下降为三季度末的20%;去年三季度末,扣除非经常性损益后的净利率为12%,而2011年同期为16%。此外,恒大地产2012年上半年的经营利润率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

  开发综合成本上升

  此外,2012年销售均价下降的同时,材料、人工、融资等成本费也有相应的增加,也在一定程度上削弱了房企的盈利能力,降低了企业的利润。

  在2012年万科半年度业绩说明会上,万科总裁曾表示,由于靠土地升值盈利的模式已经不可持续,未来房地产行业利润率将下降,并向制造业靠近。

  未来房企将面临更加严峻的成本经营管理的压力。随着房地产行业集中度提升和房企境外融资潮加剧,拼命降低成本费用和提升投资回报,将成为2013年行业发展的趋势。而更多的公司则正致力于加快开发速度,调高销售节奏,提高周转速度来提高利润总额。

  行业高周转率仍持续

  “高周转将在相当一个阶段成为行业的主流策略。毕竟,除了一线城市外,全国二三四线城市的存货量目前依旧居高不下,全国布局的房企已然面临销售 压力。”一位龙头房企相关负责人表示。虽然当前市场回暖,房价上涨的动力正在持续,但同时新的调控政策出台的可能性也较大。在未来一些影响行业因素还不确 定的情况下,房企还应该做好一个持续过冬的准备。在提高利润率的同时,应着重保证开发周转率。

  事实上,万科去年的土地储备周转率已达到了31%,成为周转率最高的企业。此外,一些其他企业的周转速度也在加快,保利地产董秘黄海去年12月初就表示,2013年公司仍将坚持以一二线城市和普通住宅为主的高周转销售策略。

  也有机构预测,总体上房地产行业将延续高周转的开发战略,但根据政策和行业的变化或有适当的调整。克而瑞最新报告指出,一线地产商在2012年调高周转率之后,今年将放缓周转提高利润率。

责任编辑: 房小葵
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