“借名买房”纠纷频发 警惕六大风险

2013-01-15 07:46  来源:人民网

  2010年以来,各级政府出台了一系列房地产调控措施,特别是2011年前三季度,中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下,行政和经济手段并用,限购政策向二、三线城市扩展,有600多个城市出台了房价控制。在北京,非北京市户籍家庭以缴纳社保方式申请在京购房资格的,应自提出申请的上一个月往前推算60个月连续在京缴纳社会保险,且提出申请之月须为正常参保状态。资料照片

  不动产在市民生活中扮演着重要角色,房地产热则将房屋推至民事法律纠纷的中心。为了在政策和利益间寻求突破,“借名买房”应运而生。所谓“借名买房”,是指实际出资人(借名人)借用他人名义购买房屋,将房屋登记在他人名下,并约定由实际出资人享有房屋权益。但是,这种买房方式蕴藏着风险,并且产生了许多纠纷。从北京市西城区人民法院近日调研中可发现,“借名购房”暗藏六大风险。

  规避政策借名购房

  从西城区法院审理案件中看出,买房人选择“借名购房”,主要有三大原因:

  一是借名人不具备购房资格。保障房政策和限购令的实施,使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房,如非北京户口在京纳税不满五年不得购房,家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。

  二是借名人无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整,一些人虽有购房资格,却因银行贷款审批未过而无法购房,如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。

  三是为享受低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房有优惠条件,如团购、集资建房、公有住房私有(房改房),交易价格远低于市场价格,使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。

  三类主要案例

  近年来,各种原因的“借名买房”不断增加,由此引发的民事纠纷也呈上升态势,案件类型多样,主要有三类。

  【案例一】

  李先生和阎女士结婚后承租了李先生单位的公房。2004年,李先生承租的上述公房遇拆迁,拆迁安置的其中一套房屋位于西城区,应由李先生购买,但因李先生年龄较大,无法办理银行贷款。夫妻二人商定后决定以儿子名义购房并办理贷款手续。2005年5月,北京某地产公司与小李先生签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》,协议载明的购房人为小李先生,承租人为李先生。后小李先生与银行签订贷款协议,但房屋首付款及大部分贷款均由其父母支付。

  2010年,小李先生将李先生和阎女士诉至法院要求父母腾房,被法院判决驳回。2011年小李先生再次将父母告上法庭,要求确定房屋归其所有,再次被法院驳回。无奈之下,父母二人只得将儿子告上法院,要求确认房屋归夫妻二人所有,法院最终判决支持了老两口的请求。

  【案例二】

  2003年4月,孙先生与李先生签订房屋买卖协议,约定由孙先生购买李先生所有的房屋,同日孙先生支付定金。2003年4月李先生先后两次收到孙先生给付的房款。因为孙先生当时是外地人,不能购买此李先生单位上市的公房,为此经孙先生的叔叔和婶婶协商,决定以叔叔的名义购买,待孙先生有资格后再将房屋过户至其名下。该房屋过户所有手续和材料均是由孙先生亲自办理,取款凭证、收款收据、原产权人产权证及相关的过户手续等均在孙先生处。

  2003年5月,李先生与孙先生叔叔签订已购公有住房首次上市房屋买卖合同,约定李先生将房屋出售给孙先生的叔叔,同年8月下发了房屋所有权证,登记产权人为孙先生的叔叔。

  2006年孙先生叔叔去世,孙先生多次找到婶婶张女士办理房屋过户事宜,但遭到拒绝。2011年婶婶张女士起诉要求孙先生一家从房屋内腾出,被法院判决驳回。张女士不服上诉,一中院认为孙先生与其叔叔间存在借名买房关系,判决驳回上诉,维持原判。

  【案例三】

  王先生和程女士是夫妻,年近六十,因无法办理银行贷款,便以儿子名义签订了房屋买卖合同,购买了一套住房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费后,办理了房屋过户,产权证上登记所有权人为其儿子小王先生,房屋贷款均由程女士以小王先生名义偿还。后小王先生将房屋出售并签订买卖协议,买主将购房款分次打入到王先生和程女士的银行账户。

  不料小王先生竟然以不当得利为由将父母诉至法院,要求父母返还收取的房屋价款三百余万元。王先生和程女士来法院应诉时,提交了与其子签订的协议,协议中约定:房屋由二老出资,所有权归二老所有。后经法院调解,小王先生与父母达成和解,撤回了起诉。

  暗藏六大风险

  从调研中可以看到,“借名买房”主要暗藏下列六类涉诉风险:

  一是无书面协议,一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。

  二是违反政策、法规规定,借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房,虽签订书面协议,但因规避政策,协议存在被法院认定无效之可能,借名人无法实现获得房屋产权的目的。

  三是登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时,是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中,借名人面临遭到拒绝的风险。

  四是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后,借名人往往实际居住在房屋内,但由于房屋登记在他人名下,而我国对不动产物权采登记主义,借名人面临被起诉腾退房屋的风险。

  五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定,根据公示公信原则,房屋所有权证载明登记人为所有权人,一旦登记人涉诉,该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如:登记人离婚,其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割;登记人负有债务,债权人申请保全而致该房屋被查封。

  六是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下,第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议,如第三人不知借名登记,则借名人面临丧失房屋的可能,其只能依不当得利向登记人主张赔偿。

  法律不支持“借名买经适房”

  针对上述风险,法官建议加大宣传力度,让普通老百姓知晓借名买房暗藏着“赔了房子又折钱”的风险,不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理,尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。

  对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房,如办理贷款困难,法官建议双方签订书面协议,以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为,如果有条件可以对协议进行公证,这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。

  但是需要强调的是,违反政策借名购买经适房的,即使有书面协议或进行公证,都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。

  而特别需要提醒实际出资人的是,一定要留存出资的相关证据,如银行转账记录、收据收条等,以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时,出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。记者 曾亮亮

关键字: 借名买房 风险
责任编辑: 房小葵
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