中小型房地产信托迎来大考

2013-01-08 09:55  来源:中国证券网·上海证券报

  原标题[温州泰宇项目率先“触雷” 中小型房地产信托迎来大考]

  3100亿元

  据中金公司研报,2013年预计到期房地产信托规模2816亿元,总还款额约3100亿元,将迎来兑付高峰。

  ⊙见习记者 高翔 ○编辑 枫林

  “泰宇花苑”项目位于温州市平阳县鳌江镇的中心地带,曾是当地的热销楼盘。如今,该楼盘已停工近一年,开发公司负责人陈岳西已于去年7月1日由上海浦东出境。

  此前,陈岳西曾通过建设银行当地分支机构(以下简称建行)、安信信托以及民间借贷融资。其中安信信托为该项目发行了4亿元的信托产品,即将于今年4月到期。

  目前,平阳县政府已经介入,成立了工作处置小组,争取各方债权人能共同进行后续开发。处置小组内部人士表示,届时靠开发商筹资兑付已经不现实。而安信方面则回应,已有流动性上的预案来做保证。

  “泰宇花苑”停建于2011年末,正值温州民间借贷风波爆发之际。而根据中金公司研报,2013年预计到期房地产信托规模2816亿元,总还款额约3100亿元,将迎来兑付高峰。平阳当地人士表示,2011年上半年长三角地区房地产信托发行较多。根据信托计划平均两年期限来推断,今年一二季度,针对温州本地及周边地区的小型开发商所发行的信托项目,将迎来大考。

  老板已于去年7月出境

  “泰宇花苑”项目,位于温州市平阳县鳌江镇,位于该镇的镇中心地带。按照规划,项目总用地面积41400平方米。

  开发商为温州泰宇房地产开发有限公司(以下简称“泰宇房开”)成立于1999年6月,注册资金1亿元,由陈岳西、金云城、金彩云3人分别出资90%、6%、4%设立。陈岳西为实际控制人。

  该楼盘于2009年4月30日开售。根据购房合同,该楼盘将于2012年8月31日交付。2011年,有业主发现楼盘施工进展异常。据浙江本地电视台报道,2012年春节过后,就没有工人回来了,楼盘已然停工。

  去年7月,有业主得到消息,陈岳西已经“跑路”。8月,平阳县政府成立了泰宇花苑工作协调小组,由平阳县政法委副书记叶永武担任组长。去年12月底,当地又成立了泰宇花苑工作处置小组。

  处置小组内部人士告诉记者:“目前,泰宇房开已经散架。” 记者于1月7日下午来到泰宇花苑施工现场及售楼处。施工现场空无一人,售楼处大门紧闭,门上贴着一张水费缴纳通知单。

  以土地升值为名发行信托计划

  为了开发泰宇花苑,陈岳西先后通过建设银行、民间借贷以及安信信托融资。

  该地块总用地面积41400平方米,有两本土地证。陈先将其中一块地抵押给建设银行,贷得1.5亿。

  陈岳西还通过民间借贷筹集资金。据上述处置小组内部人士告诉记者,根据自然债权人自救小组的事后统计,民间借贷的数额在4.9亿左右。目前该项债务还在进行逐笔司法认证。

  2011年4月,陈又将另一块地【平国用(2005)第2-8135号】的土地使用权以第一顺位抵押给安信信托,将前述地块【平国用(2006)第2-8036号】的使用权以第二顺位抵押给安信信托,由安信方面为泰宇花苑发行“温州"泰宇花苑"项目开发贷款集合资金信托计划”,发行规模4亿,为期两年,根据投资金额的不同预期年收益率在10%到11.8%。

  根据信托项目计划书,4亿资金中有2亿元用于调整债务结构。记者获悉,有8000万用于归还建行贷款,1.2亿用于偿还部分民间借贷及工程款。另外2亿用于土建、外墙、内装修、设备安装及小区配套等项目后续开发建设。

  根据计划书,两块土地当时的评估价值总计11.5亿。而根据上述内部人士透露,之前两块地的评估价仅为3.69亿。有评估公司以“土地使用权升值”为由,将评估价抬高,使得泰宇放开得以从安信信托方面融得4亿资金。

  记者并未获得详细的抵押合同,也未从安信信托方面得到关于土地使用权升值的回应。

  如今,楼盘已经停工。上述内部人士对本报记者表示,目前泰宇房开的金融机构欠款为4.7亿(安信信托4亿,建设银行7000万),民间借贷初步确认是4.9亿。此外,截至去年9月,欠税总计887万,拖欠施工单位工程款3300万(尚未最终核实)。

  如果泰宇放开走破产清算路线,目前仅剩7万平方米左右的楼面,按楼盘价测算,或许资金缺口会很大。假如楼盘得到进一步注资并正常复工,将还未取得预售权的房屋出售出去,并且销售情况良好,预计项目会产生9.2亿元左右的收益,那么资金缺口在3.8亿左右。

  倾向走重组之路

  自从“泰宇花苑”项目停工后,各方展开了积极的自救措施。上述内部人士透露,从去年3月开始,自然债权人就成立了自救小组,与建行和安信信托积极对接,并请求政府出面协调。王建力也透露,安信信托曾派项目经理来到鳌江,与自然债权人和业主进行协商。

  建行的开发贷款于去年夏天到期,但建行方面表示同意贷款延期,并在适当的时候给予后续资金支持,使项目复工。

  至去年10月份,建行、安信信托代表和自然债权人达成了初步的框架协议,合作开发该楼盘,后续产生的项目收益优先保障安信信托的4亿元募集款和建设银行的7000万贷款。

  但至今,建设银行和平阳县政府方面未得到安信信托的正式回应,故目前复工的实质工作并未展开。

  上述人士表示,其实建行、安信信托和自然债权人共同开发是最好的结果。因为如果走破产清算路线,能够拿回的钱很少,于各方都不利。王建力也表示,多方共同开发,对业主来说也是最好的结果。

  上述内部人士表示,目前破产清算和重组两条路线在同时进行中,政府方面更倾向与多方合作,走重组路线,争取在2013年3月底之前,将已经出售的楼房复工。

  今年4月,由安信信托发起的“温州"泰宇花苑"项目开发贷款集合资金信托计划”就将到期。根据信托计划,“到期时,由借款人泰宇房地产归还全部贷款本息”,“项目公司实际控制人陈岳西与实际管理人陈丽霞(注:陈岳西女儿,目前不知去向)对信托贷款本金及利息的偿付提供个人连带责任担保”。此外,陈岳西将持有的公司90%的股权质押给安信信托,并办理强制执行公证,作为其偿还信托贷款本金及利息的履约担保。

  如今,陈岳西已经出境,泰宇房开已经散架。上述内部人士直言,届时到期兑付时,“想要在这里筹集资金兑付显然是不现实的”。

  安信信托相关人士此前对媒体表示:“这款产品从设立抵押到管理,都是合法合规的,且抵押物重组,保全措施做得也不错。公司出了问题,我们已经有了流动性上的预案来保证。” (来源:上海证券报)

责任编辑: 左路标
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