上半年房产信托将现兑付潮

2013-01-08 09:17  来源:早报

  ■ 二季度兑付额高达1301亿元

  ■ 料不会出现系统性风险

郁斐 制图

   2012年引人忧虑的信托产品兑付危机,并未随着2013年新年的到来而结束。

  一周前爆出的安信信托“温州泰宇花苑项目”信托产品受益人携款潜逃、投资项目或搁浅的事件,使市场人士对2013年信托业兑付危机的忧虑进一步加深。

  更值得关注的是,在度过2012年第三季度兑付高峰后,房地产信托将在2013年迎来更大兑付压力。有机构预测,2013年房地产信托兑付规模或达2800亿元,兑付顶峰料在二季度出现,达1301亿元。

  由此,一位投资人向记者预测,今年信托业爆点有可能在房地产信托产品。

  不过,也有分析师认为,判断房地产信托兑付压力大小还要看2013年房地产调控政策和房价走势,预计在房地产调控政策基调不变情况下,今年房价不会有太大波动,因此房地产信托不大可能出现系统性风险,但仍可能会有个别项目因为经营不善出现兑付问题。

  二季度或达兑付顶峰

  房地产信托从2009年开始膨胀。2011年,因楼市销售低迷、银行信贷紧缩,开发商纷纷转道信托补充资金,使得房地产信托规模猛增,至当年年底,房地产信托余额达到6882亿元。

  也就是在2011年,房地产信托产品的兑付危机已初露苗头。2011年,绿城、星耀地产等开发商均陷入信托兑付危机。2012年,中信信托位于青岛的房地产项目遭遇拍卖,成为当年信托业内信托资产拍卖的首个案例;多只信托产品深陷鄂尔多斯房地产泡沫泥沼……房地产信托产品的兑付风险引发多方关注。监管层三番五次进行“窗口指导”,进一步加强房地产信托风险控制。

  房地产信托是整个信托业较大的一个领域。中国信托业协会统计数据显示,截至去年11月底,中国信托业资产规模已达6.98万亿元,估计至12月已超7万亿元。信托业营业收入2012年预计为662亿元,较2004年增长18倍,其中信托报酬收入贡献显著,对应增幅达33倍。数据还显示,截至2012三季度末,房地产信托余额为6765亿元,约占信托总体的11.34%。

  由于房地产信托产品周期约1.75年,可推测2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元,远远超过2012年的兑付本金金额1759亿元。2013年6月前,房地产信托兑付本息将达到一个峰值,其中,兑付顶峰料在二季度出现,达1301亿元。

  由此,部分业内人士认为,在2011年6月前成立的部分房地产信托产品或将出现兑付危机。

  自2011年6月银监会要求房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后,又对项目立项“窗口指导”,实质上实行对房地产信托产品的审批制。此后,房地产信托产品越来越集中于如保利地产、万科地产等大型房地产公司。

  业内人士据此指出,2011年6月前成立的房地产信托产品有部分投资在中小开发商的项目。这部分产品,尤其是投资标的是单个开发企业只拥有单个项目的,有可能会出现兑付出现延迟,或者到期无法兑付等问题。

  安信信托“温州泰宇花苑项目”信托产品投资标的即是上述情况之一。上述分析人士认为,到2013年4月,该两幅地块可能将以拍卖处置,用以支付本息。据安信信托提供的资料显示,该项目位于温州市鳌江镇核心位置,地处所在地的商业中心,交通便利,区位理想,地理位置优越,根据规划项目建成后将是鳌江中心城区最大规模、最高品质的住宅物业。

  不过,上述人士认为,如果安信信托团队尽到尽职调查,那么抵押的地块即使打折出售,亦有可能支付信托本息。投资人需要承受的是时间成本,“通过最后一步——拍卖,一般要拖延一年左右。”

  基建类信托或成今年首选

  在兑付危机愈浓的同时,房地产信托发行势头却未见消退。

  去年第四季度依然呈现信托发行旺季的特点。据中投顾问提示,近两月来信托发行数量呈现抬头趋势,单周发行规模曾一度突破百亿元;2012年最后一周(12月23日-30日),共有13只房地产信托成立。

  据分析,上述现象缘于,一方面是信托行业进入年底冲刺阶段,信托公司加快发行速度,以更多抢占市场资金;另一方面,房企通过信托融资的需求依然强烈,近期从每周发行的信托产品情况看,房地产和基础产业领域这两类产品发行规模交替领先。

  “借钱的人是谁!”这是一位信托投资人的投资心得。在他看来,信托产品受益人是谁,是决定一个信托产品的安全度。他认为,之所以安信信托“温州泰宇花苑项目”出现危机,在于受益人资产的不确定性。他透露,去年一年他投资的信托为某基建类信托产品,“再小的地方政府都比民企有财力,我当然放心它的偿付能力。”

  随着2012年各类信托产品兑付危机的出现,对投资者在选择信托产品方面产生一定影响。普益财富数据显示,2012年以来,基础设施领域集合信托成立数量稳步增长,当年下半年来,在集合信托市场收益率整体下跌的背景下预期收益率维持坚挺。截至去年11月20日,2012年基建信托成立了429款,市场占比11.19%,而2011年全年该类产品仅成立了199款,占比仅为4.77%。

  在收益率方面,基建类信托产品也吸引着投资者的目光。中国信托业协会公布的数据显示,基建类信托2012年前三季度成立规模共计新增7550亿元,较上年同期增长了88.7%。从收益率来看,去年基础产业信托的平均收益率一直保持在9%以上,其中,二季度为9.23%,三季度则为9.17%,与房地产信托收益相差无几。

责任编辑: 左路标
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