北京商住楼上演最后的疯狂

2013-01-04 08:42  来源:新京报

  截至2012年12月26日,2012年北京市“商改住”项目共实现成交套数26518套,成交面积183.16万平米,均价19282元/平米。业内人士表示,总体来看,2012年北京商住项目量涨价跌,供应已近尾声,购房要从长远考虑,警惕风险。

  开发商通过商改住获高额利润

  近年来,随着城区住宅用地的稀缺、购房资格等条件约束,商住项目已然成了北京楼市的生力军。面对各种“随机应变”而层出不穷的商住项目,北京东部一名项目负责人表示,有的项目位于近郊地区缺乏商业氛围,确实不适合商业开发,相比之下当地对居住的需求更为明显。而且从短期来看,商改住可以迅速回笼资金,其短期利润要高于商业用途获取的价值。

  据业内人士爆料,位于北京顺义空港经济B区,由北京春晖园投资有限责任公司开发的“北京方糖”项目,以“非住宅类”的身份分割销售引发关注。登录北京市住建委官网可以看到,项目共获批1298套,已签约的686套房,用途为“办公”,成交均价为22186元/平米。而据该项目总策划李伟新表示,整个项目分为顶层的“空中一号”和剩余部分两块;整栋楼的产权及立项均为50年的办公性质,但据他表示自己仅负责该项目的“空中一号”部分,共99套,主打创意空间及私人会所等概念的产品。李伟新同时表示对于“空中一号”以外部分的产品及定位并不了解。

  记者走访该项目售楼处了解到,项目在售的均为52、58平米两种LOFT户型,全部为上下双卫生间的精装修房源,目前仅存西向和北向几套房,均价为23800元/平米。据售楼员介绍,该项目共有1000多套房,已售出4/5;目前产权年限还有42年。该销售人员还表示,虽然项目是商业立项,但是绝大多数人都是买来自住。

  通过查阅历史数据和走访业内人士,记者了解到该项目地块是10年前拿下的土地,当时楼面价仅合约1470元/平米,同比今日售价,利润达十多倍。李伟新对于北京方糖项目当初楼面价数据并未予以正面回复。

  新规实施一年半,商住项目“降火”

  从2011年以来,“不限购”的商住类产品吸引了大量没有“房票”人群,使得该类产品的成交在2012年又将出现一个小高峰。然而,经历了火爆成交后,下半年以来,商住项目交易情况开始出现逆转。

  据亚豪机构统计,截至2012年12月26日,2012年北京市商改住项目共成交26518套,均价19282元/平米,比两月前的19523元/平米呈现继续下降趋势。这也是四年来该类产品成交均价首次低于整体住宅市场水平。记者了解到,2009年-2011年,商住房的均价终保持高于住宅的价格水平,直至2012年末出现逆转。

  对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析,商住产品价格出现逆转,主要由于2011年叫停商改住新规的实施,使得商住项目生存更加艰难,不少项目不得不通过调低价格预期来进行甩盘。

  实际上,2012年下半年入市的商住项目,多数也比周边项目的售价有大幅落差,比如,中国铁建国际城·乐想汇10月最新入市报价为19000元/平米,而其所在北苑区域在售普通住宅项目的价格已高达25000元-30000元/平米;东亚·五环国际地处旧宫区域,其16000元/平米的售价也比周边普宅项目低出近40%。

  解析:私改规划屡禁不止

  虽然“商改住”自2011年6月1日起已被全面叫停,但此类项目北京市场上依然比比皆是。通常来讲,土地用途为商业、办公、综合,土地使用年限为40年、50年的商住产品都属于该类范畴。而对于新规定中要求商业、办公类项目不能每户单独设卫生间,却早已在市场中被破解。

  据知情人士透露,新规要求购房者如果想买房用于自住,要进行两次验房。首次按毛坯房收房,不设立厨房、卫生间,但预留了上下水,以便通过审核。然后与开发商指定的装修公司签订装修合同,把厨房和卫生间做出来。这样就相当于业主自发地更改房屋规划,而与开发商无关。

  事实上,随着近年来的发展,商住类产品也逐渐在克服自身的一些缺点,一些项目将水电改成民用,甚至接通天然气,部分项目甚至除了使用年限之外,其他均与普宅项目无异。

  另据业内人士透露,项目只要有了前期的规划许可证,住建委在预售时不会设卡,因此市场上现有的商住项目扎堆并不难理解。

  ■ 官方回应

  “不允许商住混合”

  根据北京房屋管理部门发布的《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》(2011年6月1日起实行)明确要求,商业、办公类项目将不得设计成住宅格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺,将无法办理房产证。

  带着种种疑问,记者以北京方糖项目为例致电北京市住建委了解到,现在没有“商住两用”一说,商业就是商业,住宅就是住宅,不允许商住混合。但目前还无法查到北京方糖项目产权办理情况;这种情况通常有两种理解,一种是产权正在办理过程中;另一种是产权办不下来。随后,记者又从项目属地的顺义区建委产权交易管理科了解到,该项目的审批手续均为办公立项,如果私自改住宅形式销售,可能会存在问题。

  北京思源经纪副总经理任莉分析,“禁令”出台后,相关项目已经不可能再通过审批了。但是由于需求存在,市场上私自改规划可能还是存在。通常做法是,开发商先是按照办公或是商业项目建楼,待建成验收后再改室内规划。但总体来看,商改住遭禁后,企业开发风险和成本都上升了,开发商在获取商业用地时将会更加谨慎。

  ■ 提示

  商办项目税费不享受任何优惠

  据北京市住建委产权交易中心回复,未来商业办公用途项目在买卖交易过程中的税费,是按照商业办公类来进行缴纳,契税缴纳是按照总房款的3%,其他税费依据当地税费标准缴纳。

  值得注意的是,按国家规定,商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年,居住土地使用年限为70年。同时,《物权法》规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。如果真需要继续使用土地,土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的,则土地被收回。

  此外,商改房无法迁入户口,无法就近入学。商业房也无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同。(记者 李捷)

责任编辑: 房小葵
三项金融改革加快推进 或释放最大红利
随着利率市场化改革进一步推进、人民币汇率进入均衡区间、人民币资本项目可兑换改革的进一步深化,以及存款保险制度的建立和实施,中国经济正步入对外开放的转型期。
大公资讯 中国 军事 言论 图片 财经 产经 金融 汽车 娱乐 明星 生活 科技 书画 报纸 香港在线 国际 社会 教育 副刊 食品 会展 宏观 体育 健康 女人 人物 历史 专题