拿100万元投资 该选哪种房

2013-02-07 13:32  来源:汉网-武汉晨报

  尽管武汉房价已出现小幅下跌,但在部分投资资金转向商铺且住宅租金还在上涨的背景下,仍有很多人想把富余资金投入房地产市场。据统计,目前武汉最贵首层商铺的月租达到426元/平米,写字楼最贵租金达到120元/平米,武汉去年仅商铺就成交434.67万平方米,同比增长97.3%,成交均价达到11583元/平方米。

  原住在杨汊湖姑嫂树村的刘先生,去年房子拆迁,买了新房后,还剩下约100万元的余款,既不会做生意,存银行又觉得不甘心,还是觉得买个房子最安心,但究竟该买哪种“房”呢?

  当前,武汉二环以内房价普遍在万元左右。以菱角湖片为例,100万元可在美林公馆买套100平米的毛坯房。由于这套房子的原价是80万元,是二手房且办证未满5年,需要缴纳过户费,具体费用如下:

  在离汉口火车站一站路的地方,一个在售写字楼项目的均价为1.8万元/平米,如果投入100万元,只能买到55.5平米。由于是新房,可不办房产证就直接出租,但考虑到租客办公如注册公司,在工商部门登记时需出示房产证复印件,所以办证程序还是需要的,具体费用如下:

  目前,三环外的纯写字楼品种较少,部分价格高的已达万元以上。买这类写字楼,要想避免出现空置,最好在武汉的光谷、沌口、吴家山等三大国家级开发区内购买。以沌口一家甲级写字楼为例,每平米售价8500元,如买一套117平米的写字楼,裸房价为99.45万元,办房产证所需费用为:

  契税:100万元×3%=3万元

  交易手续费:500元

  房屋登记费:80元

  证照印花税:5元

  营业税及附加(办证未满5年差额征收):20万元×5.8%=1.16万元

  土地增值税:1200元

  交易税费合计:43385元

  按带家具家电1000元/平米的简装装修成本算,买下并出租这套房子,总计成本约1143385元。

  按该小区带装修两房的月租在2700元左右计算,一年租金收入即为3.24万元。

  由此计算,年投资回报率为2.83%。

  契税:55.5×1.8万元×4%=3.9960万元

  交易手续费:11元/m2,610.5元

  交易印花税:0.05%,55.5×1.8×0.05%=499.5元

  房屋登记费:550元/件

  证照印花税:5元/本。

  维修资金:商用房免交

  办证费用合计:41625元

  写字楼装修比较简单,一般硬装,每平米500元左右即可,投入约为27750元。

  整个拿下来,需要1068375元,基本与住宅总价相当。

  此类写字楼,目前租金价格在50元一平米左右,即每月可收租2775元,年投资回报率为3.11%。

  契税:4%,为39780元

  交易手续费:11元/m2,为1287元

  交易印花税:0.05%,为497.25元

  房屋登记费:550元/件

  证照印花税:5元/本

  办证费用合计:42119.25元。

  由于是高档写字楼,装修标准不能太低,按工装每平米1200元标准,约需140400元。加上房款,总支出约为1177019.2元。

  目前,沌口的甲级写字楼较少,以东合中心等写字楼为参考,月租在60元/平米,一年就是84240元,这样算下来每年的理论投资回报率为7.16%,算是非常高的了。

  【 点评 】

  这基本代表了当前全市的住宅回报率水平,银行一年期定期存款利率为3.5%,如果不考虑房子本身的升值空间,2.83%的投资回报率吸引力有限。

  【 点评 】

  如果再适当添点家具家电及办公设备,回报率应还可更高一些,但总体也就在3%左右。

  【 点评 】

  不过,与所有预售房一样,需要考虑购买期与出租期之间的时间差,即算上交房时间、装修时间及寻找租户的等待期,按照一年半计算,头3年的实际平均回报率应为(7.16×3-3.5(一年期定期存款利率)×1.5(一年半时间))÷3×100%=5.41%,到3年以后,回报率才会回到正常水平。

  总体来说,投资商铺的回报率是最高的,还不用操心装修,也可委托给经营方,但价格普遍偏高,一次性投入大,对资金实力要求较高;写字楼的回报也不错,但从实际市场运行看,租金上涨速度低于商铺;武汉住宅目前价格没有大幅下跌,而租金上涨速度很慢,投资回报率明显低于存款,如果投资买住宅,只能寄希望于将来房价上涨,单纯靠租金已无太大投资价值;武汉的车位虽然紧张,但尚未达到具有普遍投资价值的地步,趁低价囤几个倒是可以,但需要忍受很长的煎熬期。

  任何投资都有风险。房地产投资中,最大的风险是空置,如动辄上百万甚至几百万的商铺,如果交房后空置期太长,尤其是社区商业及专业市场,一旦周边经营环境不成熟,空置期短则几个月,长的可达到3~5年,一分钱租子都收不到。尤其是委托经营的商铺和写字楼,一旦后期经营方管理不善,或招商乏力,甚至最后撤走,散户投资者又无法独自经营,这对投资客是无法承受的损失。

  相对而言,住宅的投资收益虽小,但风险也相对较小,只要不是在荒无人烟的地方,价格便宜点总还是有人租的,实在不行还能自己住,转手起来也相对容易一些,毕竟住宅市场的需求还是楼市的主力。

  对车位而言,投资风险既来自于空置期,还有政策性风险,如获得的使用权在开发商撤走后是否有保障、期满后是否能续租等,都不如拥有产权证来得稳妥,因此买产权车位或车库是最保险的。

  【 结论 】

  据统计,目前三环以内商铺起价在3万元以上,而远城区很多专业市场的价格只有其三分之一,所以到三环外买铺面也是很多投资者的选择之一。100万,可在三环外买2个铺面,如丁女士去年底就在黄陂区一家市场的3楼,买了两个铺面,一个71.43平米,总价436174元,另一个85.52平米,总价539115元,一共为975289元。

  这种商铺为委托经营5年,每年按7%返租,一季度给付一次,两间商铺一年可返租68270.23元。

  【点评】

  需要提醒的是,这类商铺一般从购买到实现返租,中间有约一年的间隔期,相当于这一年时间里,投资者的近百万资金是无偿给开发商使用的,即第一年不仅没有收益,如按一年期定期存款利率3.5%来计算,相当于损失了3.5万元。这就意味着,如果将这部分损失与返租收益冲抵,投资头3年的收益为-3.5%、7%、7%,头3年的实际平均回报率应为3.5%,到后两年回报率才能达到7%。

  目前,武汉城区产权式车位非常少,多数都是出售使用权。以徐东长城嘉苑小区为例,小区地下停车位40年使用权为8.8万元,理论上可以买11个,共耗资96.8万元。目前小区临时停车每月120元,一年为1440元,如全部出租后可获15840元,年回报率为1.64%,回报率是非常低的。

  不过,考虑到停车费不可能40年一个价。假设平均每年小区停车费上涨5%,参考基金定投的复利计算方式,每月120元,每个车位40年收益为182649.26元,11个车位总收益为2009141.86元,平均每年投资回报率为5.02%,即计算了租价上涨因素,收益率仍低于5年期定期存款利率,相比其他投资品,这个账就不是很划算了。

  【点评】

  需要提醒的是,我市物业管理条例规定,小区车位必须优先供业主使用,非小区业主一次购买大量车位还面临违规、被收回的风险。当然,如果是自用,买一两个车位还是更放心一些,毕竟现在很多小区停车位都不够用。

  (汉网-武汉晨报)

责任编辑: 左路标
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