“婚房”成为新春二手房市场主题

2013-02-01 10:11  来源:南方日报

  据合富置业成交数据,2012年二季度起房贷购房占比连续两季高居七成以上,显示出广州二手房买家对贷款的依赖性仍较强,信贷情况也影响了近期二手房市场走势变化。

  去年年底,由于信贷额度紧张,很多大型银行暂停了二手房贷的优惠,让一部分经济拮据的二手房买家错过了年底的二手房置业潮。开春以后,随着二手房信贷市场的恢复,一部分买家重返市场,而买“婚房”成了这一交易季的重要主题。此外,由于部分业主资金周转的需要,市场上仍零星有少量“笋盘”放盘,给了春节这个传统的二手房交易淡季注入了一丝活力。

  “婚房”成为新春成交主题

  记者走访了几个热点二手房交易区域后发现,与去年年底相比,二手房成交量上明显有所下滑,而新年前的二手房市场成交大多以“婚房”为主,按揭买房成为了主要的付款形式。一位房产中介透露,现时按揭购房的人多少会有点紧迫感,原因是临近过年,大多会因为想在过年前完成一件人生大事才急于购房。有人会打算过年前入住,也有人会先买了再等春节过后才装修入住。

  地处天河公园附近的大盘华景新城,历来是众多有意在天河买房的自住买家的热门之选,尤其是面积在60-90平方米的两房单位,是不少首次置业者的“心水”。“近两个月购房的基本都是首次置业的买家,大多都是按揭买房,当中30%是购婚房的买家。”合富置业华景豪门分行主管曹明表示,目前华景新城首次置业人士热求的户型总价大概在100-150万元之间,而准备按揭购房的人士首付预算一般都只有30-50万元左右。以目前首套房贷首付不少于三成计算,这些按揭购房买家预算其实不算太充裕,往往都要“尽贷”。

  对于目前按揭购房人士的心态,曹明表示,由于担心年后楼价继续上升,按揭购房人都比较心急,如果业主不愿谈价或者价格无法达至理想价位,买家则要求尽快为其转推其他的物业。由于买“婚房”的年轻人以自住需求为主,经济上普遍并不富裕,按揭贷款成为了主要的付款形式,而去年底一些银行停止对二手房交易放贷,让这一部分按揭买家集中在今年阳历一月买房。

  二手房买家对信贷变化敏感

  房贷利率一直是房地产市场变化的晴雨表,2012年楼市呈现前低后高的发展态势,当中以首套房贷利率出现优惠以及央行两度降息为信号所带来的影响,对楼市交投活跃度变化起到重要促进作用,而信贷政策的变化,亦令市场累积的房贷购房需求持续释放,房贷需求出现增长。据人民银行公布的《2012年金融机构贷款投向统计报告》显示,2012年末个人购房贷款余额8.1万亿元,同比增长13.5%。

  广州二手楼市对信贷政策的敏感度也相当高,房贷购房需求在2012年同样出现明显增长。在信贷政策变化信号频出的二、三季度,房贷购房比例触底回升。据合富置业成交数据统计反映,2012年二季度起房贷购房占比连续两季高居七成以上。在广州实行限购政策的第一年,房贷购房比例最低的一季仅有56.2%,而比例最高的一季也只录得66.9%而已。进入2013年,广州二手楼市房贷购房需求仍比较强。

  合富置业市场经理梁燕明分析,相比起其他类型的购房者,首次置业者对房贷的依赖度更高。从过去一年的成交情况分析,首次置业者当中房贷购房比例一直高达八成以上,这一比例远高于整体市场平均水平。因此,对首次置业刚需型买家占据成交主力的广州二手楼市来说,2013年楼市交投热度很大程度上取决于这些刚需购房者的入市积极性。而就目前情况分析,潜在的刚需购房需求仍相当大,但这些潜在购房需求是否能转化为实际成交,购房者是否有足够资金购房变得相当关键。对于预算不算宽裕的刚需买家来说,信贷政策更是其决定是否出手的关键之中的关键。

  市场上仍有“笋盘”可淘

  随着楼市交投活跃度连续数月上升,业主心态转强,反价现象时有发生,即使业主愿意降价放售的笋盘,降价的幅度也比去年同期大为缩窄。记者了解到,目前老城区现时二手市场的放盘,多以中大户型或楼梯楼高层物业居多,低总价的小户型或低楼层房源放盘相当少。因此,市场若有放盘很快,即使价格与市场价差不多,也能很快吸引到守候多时的自住买家关注。

  多位房产中介向记者表示,尽管供求关系有所趋紧,现时市场上还是有一定数量的笋盘在流通的。一些持有市中心优质物业的业主,个别是做生意的人士,年关将至,也会出现资金周转的需要或者打算投资其他生意。因此,2013年1月二手市场上也会有业主急售情况出现。合富置业中山八路分行主管刘兆洪说,近期成交的富力广场一个两房单位,业主早在去年年底就放盘,当时放盘价格为180万元,与市价持平,但年关逼近业主资金回笼的需求愈加迫切,故此,愿意让利出售物业,有买家一开始还价170万元,经多番讨价还价之后,最终以172万元成交。

  数据显示,现时二手市场上业主与买家可达成的平均议价幅度大约是5.4%,而去年同期买卖双方可达成的平均议价幅度曾多达7%。与议价空间收窄同步出现的是,二手市场供求关系也开始趋紧。合富置业统计数据反映,截至目前,二手市场上新增放售房源数量对比上一个统计时段增长17%,但新增求购买家数量对比上一个统计时段增长的幅度却达到33%。市场上新增购房需求远多于放售房源的增长,造成目前二手市场供求关系产生变化,尤其是地处市中心、刚需买家热求的中小户型中价房,行情更是紧俏。

  梁燕明表示,近期二手市场新增放盘大多还是由小业主持有,笋盘主要是由于业主为了换房名额不够才“卖一买一”,或者是再换新房资金不够需要卖掉旧房,还有一种情况是由于业主做生意需周转资金而将物业急售套现。

责任编辑: 房小葵
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