北京二手房一月成交再创新高

2013-02-01 09:58  来源:京华时报

  短短半年甚至几个月,同区域同户型的一居室,就需要多掏四五十万;不乐意?立马有后来者拍板买下,回头看,房价还在扶摇而上;咬牙跺脚,背了巨额银行贷款买了房,还得顶着酷寒连夜去过户大厅排队过户……

  这几个月二手房市场,着实让人看不明白。统计数据显示,北京的二手房市场在去年10月份后出现了交易量和价格双升的回暖局面,随着春节日益临近,二手房市场温度上升的局面仍未缓解。

  针对目前二手房市场出现的新情况,调控部门的预警信号已经释放,表示今年北京楼市调控的目标是“量价稳定”,并将更加重视对二手房市场的管理。

  1月全月成交再创新高

  “去年我们提前一周就回家过年了,今年估计得到腊月二十七才放假。”本周二上午,在东直门某二手房中介门口,该中介二手房经纪人小王一边接买房客户电话,一边向记者“抱怨”。不过,小王随即话锋一转,“回家虽然晚点,但是今年市场好,去年这个时候想带客户看房都找不到人,今年都这个时候了,每天打电话看房的人还有好多。”

  中介小王对二手房市场的直观感受得到机构数据的印证,据链家地产市场研究部统计,1月至今(01.01-01.28)北京市二手住宅成交量为16660套,环比上月同期上涨1.1%,同比去年1月同期上涨5.6倍。按照当前成交趋势来看,1月全月成交量将维持在1.9万-2.0万套。1月份北京市二手住宅成交均价为24962元/平方米,价格环比涨幅为1.5%。对于1月北京楼市同样乐观的伟业我爱我家市场研究院预计,北京1月二手住宅成交量或将突破1.8万套,创近两年来新高。

  据链家地产市场研究部统计,从1月二手房成交结构来看,城区成交量仍然占据主导,不过,郊区成交占比明显增长,大兴、通州、顺义、昌平四个近郊区域成交占比已经达到了35.2%,较上月增加了5个百分点。其中,大兴黄村和旧宫、通州梨园和果园、顺义城区以及昌平回龙观和天通苑等,均是成交较为热点的区域。

  去年9月,北京二手住宅签约12580套,创当时近5个月新低,随后10月签约量继续下跌。但自此之后,二手住宅交易量开始一路上行。2013年1月二手房市场延续了2012年末的火热气氛,成交量是2011年2月以来的最高值,但还尚未达到2009-2010年的市场火爆时期。

  朝阳过户大厅:晚上九点就开始排队

  50米开外的队伍、熙熙攘攘的人群、多个保安才能维持秩序的现场,这在经纪人小李眼中早已是再平常不过的事情。1月29日凌晨4点半开始排队的他,竟然还算晚的。记者看到小李时,他依然在队伍的最尾部缓缓挪动。对此,小李一副认命的口吻:“最前面的昨晚九点多就来了,前50个人至少是凌晨1点半以前来的。”

  按照规定,过户大厅通常上午九点上班,八点开窗口排号,记者八点一刻到达现场的时候,排号比较靠前的大叔告诉记者,“你就别排了,现在才到,肯定不行了,我凌晨1点半来的,前面还排了很多人呢。一天只能排400个号,多了人家也不办,你看看后面的队,四点多来就不一定轮得着,你还是今天晚上早点来吧,但是你可别一个人来,多找几个朋友,大家轮班排,要不可会冻坏的,那边有24小时的超市之类的,换着进去躲躲。”

  记者在现场看到,一条栅栏将排队的人隔在里面,大家一边互相推搡着,一边喊着,“别挤、别挤。”队伍的外侧站着几名专门维持秩序的保安。负责清理此区域卫生的大爷显然也对这种场景司空见惯,“以前人也多,不过不用这么早排队,排队的人一般一天也能排上,不像

  现在,排到后面的只能等明天了,从11月份起就一直这么多人。”

  据记者了解,排队的人群中,买方和经纪人均有,小王夫妻俩就是自己来排队的。“非常冷,我们车在那边,换着上去暖和暖和,我们自己不来,中介那些人也得来,人家也得冷,我们俩想想还是自己来吧,请一天假,今天不上班了。”

  据某中介机构的经纪人介绍,可以代业主排队,只是需要多加400元钱。该经纪人告诉记者,前几个月过户没这么恐怖。“买房的心理一直是买涨不买跌,扎堆买房,我们这块的二手房单价涨了好几千,就这两个多月的时间,我手里有很多客户委托我买房,但合适的房源本来就少,价格一般喊的也高,客户承受不了。但这也没影响业主卖房,房子还是照样成交,如果你买房的话,我还是建议你等等,别扎堆。”该经纪人称。

  上午9点20分,记者将要离开的时候,顺利拿到50多号的经纪人挤了出来,高兴地告诉买方,“先回家吧,下午一点准时到啊,千万别迟到,咱们排上下午的号了。”据其介绍,他三点半到的排队窗口,后面排的人太多,只能又掏了300元钱买个号,“不能天天往这排队呀,耽误时间还耽误事,这么大冷的天,不像夏天,熬一晚上也就过去了,现在真会冻坏人的。”

  □典型区域

  >>城区

  跳跃涨价率破心理价位

  “幸好早一步出手把房子买了,朋友都说我抄到底了”。于小姐是在去年1月买下现在居住的一居室,是一套位于亚运村的80年代老房子。据她介绍,房子建筑面积为49平方米,当时购买价格是2.8万元/平方米,加上各项税之后总房款大约在140万元左右。“现在至少涨了30万”,于小姐说,她最近从附近的中介那里看到,同区域类似的房源现在的价格普遍在175万元左右,装修稍微好一点和满5年没有税的都是180万元起价。

  于小姐告诉记者,在亚运村附近的安慧里某小区,一套1989年的51平方米一居室,现在中介挂牌价已经达到230万元,较一年前上涨了100万元。某中介公司工作人员告诉记者,这样的报价已经达到周边两居室的总价,相对较高,不过,与去年相比,该区域二手房价格上涨幅度也已经普遍达到40万-50万元左右。

  一直在团结湖附近租房的张小姐从去年10月份开始在周边看房,但较高的价格让她始终没有出手,眼看着价格一天比一天高,她最终放弃了在城区置业的打算。“去年11月初在团结湖附近看了一个45平方米的一居室,那时候总报价是140万,估计还能再讲讲价”,张小姐告诉记者,由于这样的报价高出了她当时120万元的心理价位,当时并没有出手购买。“就前几天我又打电话给那个中介,这个房子总价已经涨到190万了”,张小姐介绍,目前该区域小户型二手房普遍价位都在170万-180万元之间。

  据链家地产统计数据显示,今年1月北京主要的成交区域集中在朝阳、丰台和海淀三个城区,其中比较热点的包括方庄、望京、北苑和亚运村。链家集团副总裁林倩认为,未来二手房市场会比较活跃,预计春节之后成交量可能会有一波市场博弈,看买卖双方谁会妥协,这也会影响第二季度市场的表现。从价格来看,目前部分区域的价格确实有所上升,由于供应量较少,市区上涨的压力相对较大。

  >>通州梨园

  单价直奔2万元

  下午5点半左右,通州梨园地铁附近某中介公司内,除了一位工作人员正与两个客户在谈判合同细节,其余只剩下两名工作人员在前台“守门”。

  “最近看房人又多了起来,其他人都带客户出去看房了”,其中一位林姓工作人员告诉记者,就在最近两个月内,通州房价再次上涨。“(单价)又奔向2万了”,该工作人员向记者展示的梨园区域的几个楼盘中,70-80平方米两居室单价普遍在1.7万元/平方米以上,一居室和开间在1.8万-1.9万元/平方米之间,在位置上,越靠近地铁价格越高,几个紧邻梨园地铁的楼盘,单价已经达到2万元/平方米以上。

  去年8月底刚刚置业通州的王小姐,也明显感到这样的涨势。据王小姐介绍,她于去年5月购买了通州梨园区域的一套二手房,47平方米开间总价72万元,“现在我们小区相同的房源已经涨到90万了”。“跟去年底相比,1月份之后上涨得更快”,上述工作人员告诉记者,随着价格普涨,不少房主的报价也在不断飙升,而且议价空间越来越小。

  一直以来,通州二手楼市对市场反应颇为敏感。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2013年1月北京通州区二手房成交均价为16781元/平方米,与楼市调控以来房价最低点时的2012年1月份的房价相比大幅上涨了近35%,目前通州的房价不仅恢复到了楼市调控前的水平,而且与楼市调控前房价最高点时的2010年4月份的房价相比还小幅上涨了2.6%,再创历史新高。

  不过,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,在需求规模有限、市场潜在房源供应充足、市场预期稳定的前提下,2013年,通州房价将基本保持整体稳定,出现大幅上涨的可能性不大。

  >>左家庄

  160万以下难觅一居室

  “10月份我还能在左家庄找到110多万的一居室,现在好了,对于在三环内买房的事情我已经绝望了。”终于凑够40万首付的小陈彻底放弃了三环内的房源,“你的心理预期永远跟不上房价上涨的幅度,现在想在这个区域找个160万以下的一居室难度太大,更不说便宜的,我就这40万首付,还都是借的,家里怕春节后涨价,一直催我买房,但是这价格是一天一个样,真是买不起,只能往五环外去看看了。”

  记者在二手房网站上看到,左家庄区域的二手房中,一居室房源并不算多,且160万以下的房源寥寥无几,去年9、10月份记者在该区域采访时,其成交均价多在3.5万元/平方米以下,甚至有个别房源成交均价更低。

  左家庄区域门店的经纪人告诉记者,该区域现在的成交单价为4万元/平方米左右,大部分成交的都是小4万,“这两个月的时间吧涨得特别快,单价的涨幅至少在5000元/平米以上了。你想想如果两个月前你买个40平米的,现在多划算。”至于为什么这两个月房价涨幅较大,该经纪人表示,一方面11月份后市场预期稳定了,看着房价也降不了了,就疯狂入市,另外一个方面,一般年底也是成交比较多的时候。“我们也说不好春节后的情况,不过初步预计是跟现在的成交均价差不太多,所以你还是早点看房吧。”

  □市场分析

  季节翘尾与预期改变

  目前有部分购房者赶在春节前购房,火热的市场情绪年后可能会出现降温。

  为何二手房如此陡峭上扬,引发各界思考。

  “今年春节在2月份,去年春节在1月份,同比的基数也出现了较大落差。”北京麦田房产市场分析师张叶松表示,是春节前的需求集中释放为二手房交易量创造了再攀新高的机会。从价格方面来看,由于二手房交易持续活跃,促使市场上可售房源面临紧张局面,再加上年关将近,本月新盘放量较少而无法有效弥补需求缺口,造成卖方市场加剧,房价有小幅上涨。

  此外,业内专家表示,二手房买卖属于一对一的散户买卖,这就导致买卖双方对价格上涨较为敏感,“如果把楼市比作股市,二手房业主和买房者属于散户。一旦价格上涨,卖房会受到外界误导,导致非理性判断,价格通常会出现调整,由此导致市场预期改变,市场非理性。”

  不过,从二手房成交结构上看:一是90平米以下小户型的占比为63.5%,依然占据了主导地位,与2012年水平相比变化不大。二是,昌平、大兴,通州和顺义等低总价的传统刚需置业区域成交占比增长。

  目前房价上涨的主要原因是房源紧俏,但从区域来看,仍有一些地区价格走势相对平稳。根据链家地产市场研究部统计,1月新增房源量环比下降5.1%,而五环外区域的新增房源量增长0.9%。符合刚需置业需求的五环外区域房源相对充足,价格走势也十分平稳(环比涨幅仅0.3%),购房者选择余地较大。

  链家地产市场研究部张旭表示,从未来的成交趋势看,高成交量不会维持较长的时间,一方面目前房源相对紧缺,另一方面,春节期间二手房市场的成交将出现大幅回落。目前有部分购房者赶在春节前购房,火热的市场情绪年后可能会出现降温。

  调控更重视

  二手房

  二手房目前的绝对成交值并不大,属于正常范畴。

  值得注意的是,近期二手房市场的变化已经引起调控部门的高度重视,北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔近日向媒体表示,今年北京楼市调控的目标是“量价稳定”,并将更加重视对二手房市场的管理。

  针对近期二手房市场交易量的上涨,秦海翔特别解释,这是由于年底春节前正处于房地产交易的旺季,但从统计数据上看,二手房目前的绝对成交值并不大,属于正常范畴,与2009年成交高峰相比还有很大差距。

  秦海翔表示,随着北京商品房市场的发展,二手房交易量已逐渐超过新房,在全市房地产交易中占据了很大比例,对整体成交有很大影响。今年北京的楼市管理,也将更加注重二手房市场,把对新建商品住宅的调控与二手房市场管理相结合,“我们对今年楼市调控的目标是,能够保持房屋交易量和交易价格的双稳定。”

  摩根大通董事总经理李晶表示,房地产未来几个月很有可能出现过热,如果未来6-9个月价格涨得非常快,那么政府可能出台相关政策来抑制房价,比如扩房地产税的范围,限购令的执行更加严格等。李晶特别指出,现在来看房地产市场的回暖对经济有正面的影响,但是未来数月如果现在的趋势持续下去,房地产市场也有可能出现过热现象。

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责任编辑: 房小葵
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