空置率34.6% 成都写字楼亮黄灯

2013-02-07 13:11  来源:华西都市报

  世 邦 魏 理 仕 一 份《2012年成都房地产市场回顾》的数据显示,2012年,成都写字楼“空置率”被推高至34.6%,较2011年增加8.8个百分点。这个数据超过了国内所有一二线城市同类物业空置率的警戒线。数据显示,大量中低端产品拉高了成都写字楼“空置率”。

  日前,世邦魏理仕发布《2012年成都房地产市场回顾》,其中关于写字楼的一项指标引起业界高度关注。报告显示,成都写字楼“空置率”在2012 年底被推高至34.6%,这被认为是越过了国内所有一二线城市同类物业空置率的警戒线,并被全国媒体相继转载报道。

  世邦魏理仕的报告称:“成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米,在巨大的新增供应的压力下,虽然净吸纳量保持较高水平,但成都优质写字楼空置率仍被推升至34.6%,较2011年增加8.8个百分点……”

  实际上,早在2010年,包括世邦魏理仕在内的国际 五大行,基于当时所掌握的未来几年的新开工量和新增供应量,就发出过类似的预警。所以我们看到,从2010年开始,过去几年间成都写字楼空置率一直呈逐年递增的趋势,直到2012年底飙到全国、全行业这一指标之最。

  由此牵连出,2013年成都写字楼空置率是继续攀升,还是扭转下行?供应过剩的黄灯亮起后是闯灯还是急刹?未来3年整个成都办公物业的市场容量有多大?整体市场环境是阶段性过剩还是结构性过剩?系列问题悬而未决。现象空置率34.6%意味着什么?相当于成都1/3写字楼闲置

  34.6%的空置率意味着什么?大多数人难有一个具象的认知。

  它相当于目前天府新区一带所有建成的写字楼全部形同虚设,无人入驻;相当于成都有超过1/3的写字楼全部闲置;全成都办公物业保有量相对于实际需求量多出了50%左右。

  我们知道一线城市空置率一般在10%以下,二线城市平均值维持在20%左右,成都的水平已经或接近它们的倍数,全国仅有天津与成都水平相当。所以,有机构为成都写字楼“亮起黄灯”也是毫不为过之举。对于市场而言,是紧急刹车还是轰油闯灯,这是一个问题。很显然,这又回到了“阶段性过剩”还是“结构性过剩”的老问题。结论暂且不表,悬念留到最后。探因中低端写字楼拖后腿拖低租金水平 拉高空置率

  冰冻三尺非一日之寒。关于写字楼空置率高企,在成都并非这一两年的事情,我们可以简单归结于:前几年写字楼开工量巨大,100多座城市综合体配写字楼几乎是规定动作;拍卖用地的商业部分配比很高(60%),其中写字楼又占到相当比重;天府新区特别是大源金融商务区近年来巨量写字楼兴建开工加入到市场供应……这些被视为客观原因。

  世邦魏理仕在报告中称:“高品质写字楼的入市使得全年平均租金较2011年底上涨2.0%至每月每平方米100.5元。中心商务区的高品质写字楼仍保持低空置率高租金,但是由于受到天府新区的区域租金出现下滑的影响,整体市场租金在第四季度按季微降0.7%。顶级写字楼市场,虽然有新入市项目,但其租金报价也相当高,使顶级写字楼2012年平均租金上涨3.9个百分点至每月每平方米178.8元。”

  通过其提供的图表,可以获得更多微观的信息。

  例如:2012年顶级写字楼(即单一产权的超甲写字楼)市场存量(保有量)为134,701平方米,只占到成都写字楼总存量的3%左右,但租金水平年度同比增加了8.2%、月度环比增加了3.9%,年底空置率仅为17.9%;而普通甲级和乙级写字楼(多为已出售的分散产权),市场存量分别为1,607,463平方米和2,002,944平方米,分别占到总存量的42%和55%,但其租金水平年度同比下降了2.8%和 0.8%,季度同比下降了0.2%和0.8%,年底空置率则达到37.8%和33.2%,无论季度环比还是年度同比都有明显增加。

责任编辑: 左路标
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