京城写字楼供应荒持续

2013-01-17 12:00  来源:东方财富网

  又到年关,各大企业除了为新年的经济形势担忧,北京快速增长的办公费用也成为了企业的关注点。日前,仲量联行发布报告显示,面对租金的上涨部分租户愿意接受续约租金30%-70%的涨幅。

  租金的继续上涨源于北京市甲级写字楼供应的严重不足。

  在2012年北京市只有金融街的金益大厦竣工投入使用,为市场提供了2.3万平方米的供应量。该项目为2012年惟一的甲级写字楼供应,为有史以来供应量最少的一年,年末甲级写字楼总库存为620万平方米。金益大厦已经全部预租完毕,意味着已没有面积进入租赁市场。

  市场净吸纳水平环比出现下降,全年净吸纳量仅为2011年净吸纳量的31%。国内外经济的不确定性、空置面积稀缺以及租金不断创新高均造成了2012年净吸纳量下滑。去年三季度已经有少数租户提前退租,而目前业主更愿意在租金等条款上让步以吸引高质量租户。实现租户长期稳定或是追求短期租金收益将是2013年写字楼市场交织出现的主题。

  北京甲级写字楼市场租金已经连续12个季度实现增长,2012年租金增幅为17.1%,较2011年41.4%的增幅大幅下降,但仍远高于香港和上海,这两个城市同期分别实现了3.6%和2.2%的租金增幅。

  不过,去年四季度环比0.7%的增长率为近三年来最小的租金增幅,反映出目前租户和业主均十分谨慎。2010年北京市场净吸纳量创造了历史最高峰,当年的租约将在近期逐步到期。去年四季度市场平均租金已经再创历史新高,为人民币每月每平方米343.5元,一些租户愿意接受续约租金30%-70%的涨幅,但另外一些租户选择了乙级写字楼或非中心区域以降低租金成本。

  仲量联行北京写字楼服务部总监贺睿珂指出:“北京写字楼市场正处于十字路口,一些行业和租户正在扩租,而另外一些则在缩减面积,最近几个季度业主的强势地位逐渐削弱。由于市场总体空置率仍然比较低,因此2013年不太可能出现大范围的租金下调,不过租金增幅将较前些年有所下降。”

  2013年,北京将有四个甲级写字楼项目入市,总建筑面积合计40.3万平方米,其中约85%进入租赁市场。在经济环境没有出现明显好转之前,预计需求仍将处于相对较弱的水平,2013年净吸纳量将稍低于2012年水平。将近一半左右的吸纳量将来自于近期完工项目预租租户的逐步入驻,以及新增项目将会弥补目前北京市场的供应紧张。尽管目前全球经济环境仍具有不确定性,但未来数年宏观经济的前景普遍好于2012年,因此仲量联行预计租金将延续上升态势,不过租金涨幅将较前几年水平有所下降。

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  2012年大宗商业地产成交下滑59.2%

  尽管商业地产持续火爆,但是在投资领域去年却出现了59.2%的下滑。

  去年四季度北京市场有两个大宗交易,斯凯石油技术开发(天津)有限公司以1.5亿元在北京经济技术开发区中和科技园购买一栋总建筑面积为1.09万平方米的写字楼。在CBD,中视金桥国际传媒控股有限公司以6.66亿元购买了天阶大厦中2.2万平方米的写字楼物业。与2012年的其他交易一样,这些物业都被买家购买用于办公自用。北京大宗交易市场已经连续三个季度没有录得甲级写字楼整栋交易,去年四季度同样没有录得高端商业物业的交易。全年共有12宗大宗交易,合计交易金额为92.9亿元,较2011年的227.9亿元大幅下滑59.2%。2012年的大部分交易均位于非核心区域,比如中关村、奥林匹克公园和望京等地区,国内投资者和自用买家在这些交易中起了主要作用。

  甲级写字楼或优质商业投资交易稀少主要是缺乏可供交易的物业。尽管目前租金增长放缓,但市场前景依然看好。因此业主并不着急出售现有物业,更倾向于待价而沽或观望。另外,2012年全球经济的不景气也对投资市场带来了不利影响。鉴于外部环境的恶化,特别是西方经济体的不景气,中国政府积极主动地采取措施推进经济增长,连续两次分别下调了基准利率和存款准备金率,并加大投资。截至去年四季度,经济刺激政策作用已经显现,中国宏观经济已经明显好转。

关键字: 写字楼 供应
责任编辑: 房小葵
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