北京写字楼租售两重天

2013-01-14 10:59  来源:北京商报

北京写字楼租售两重天

  从商改住到住改商折射出了北京写字楼市场从冷到热的走势,在走过2008年的低谷期之后,北京市写字楼市场出现强势反弹,特别是核心商务区,写字楼租金已经暴涨至惊人的地步,但即使这样依然一房难求。而在这样的市场环境下,去年北京市写字楼销售量却出现了同比6%的跌幅,或是印证了商业地产只有持有才能保值增值的特性。

  销售量跌6%

  自2008年至今,北京写字楼年新增供应面积整体处于平稳增长趋势,2011年供应出现井喷,进入2012年供应同比有所减缓,但是同2010年相比仍处于增长态势。据北京中原市场研究部数据显示,2012年北京写字楼供应面积为261.7万平方米,同比下降18.2%,但同2010年241.8万平方米相比上涨8.2%。

  从供应区域上看,主要集中于北京非典型商圈区域,如丰台、顺义、大兴及朝阳、海淀的外延区等,土地供应的外围化也为将来写字楼外围化发展奠定了基础。

  2012年北京经济仍处于快速增长时期,写字楼需求量不断增长,促使成交量增长,另外,2012年住宅市场仍执行限购政策,挤压出大量投资性需求,转投向不限购的商业地产,促进写字楼成交量增加。2012年北京写字楼成交面积为232.9万平方米,同比跌幅6%,尚不及2009年和2010年成交水平。

  从供求比上来看,2012年基本平衡,供求比为1.12,明显低于2011年的1.46,主要原因是2011年供应出现暴涨,凸显供大于求,2012年供应平稳发展,成交仍处于小幅增长趋势,供求比基本持平。

  同时,写字楼售价也告别了快速增长的趋势。2010年、2011年北京写字楼售价快速上涨,从2010年22163元/平方米上涨至2011年26776元/平方米,涨幅达21%。

  而进入2012年后写字楼售价出现温和下行趋势,2012年写字楼售价为25897元/平方米,同比下降3.3%。

  租金上涨21%

  买卖市场的趋冷并未阻止住租赁市场的快速上扬。

  据中原监测的七大商圈(国贸、燕莎、建国门、东二环、金融街、中关村、亚奥商圈)楼盘租赁数据显示,2012年1-10月七大商圈内甲级写字楼平均租金为395元/平方米/月,全年累涨21%;另据统计,2012年1-10月七大商圈内准甲级写字楼平均租金为231元/平方米/月,全年累涨19.6%。

  中原地产认为,经济形势决定写字楼发展前景,同时写字楼租赁具有很强的区域性,典型商圈基本处于满租状态,导致区域内新增加可租面积的业主对租金上涨有强大支撑力。

  值得注意的是,租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强。

  2011年北京甲级写字楼空置率不断降低,市场继续呈现供不应求的态势,其中核心区域优质写字楼项目备受青睐,入驻率不断上升。2011年12月,北京甲级写字楼入驻率达到94.35%,全年累涨5个百分点。

  2012年市场筑底回暖,经济在企稳中积极寻求各种支撑点,北京写字楼市场热点商圈如CBD、金融街、中关村等甲级写字楼入驻率均达到96%以上,普遍呈现满租状态。全年甲级写字楼入驻率呈现平稳上升的状态。

  从目前写字楼供应的区域分布及周边市场情况来看,预计2013年北京写字楼的租金和售价将稳步上涨,主要是由于供应量的不足,今年的供应量只有300万平方米左右。

  商报记者 赖大臣/文

  暴帆/摄

责任编辑: 房小葵
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