狂热开发到理性回归 债台高筑是房企发展羁绊?

  随着《2017胡润百富榜》发布,许家印以2900亿元身价坐稳中国首富“铁王座”,而他去年的财富值仅有780亿。许家印半年内身家上涨2000亿,很大程度上归功于恒大股价的高速增长,而更深层的原因是恒大发展模式的转变,其中便包括降负债。 

  2016年之前的恒大,通过疯狂地跑马圈地大规模扩张版图,但在强势发展的同时也造成了高负债。截至2017年6月,恒大负债合计约1.3万亿元。恒大不是个案,多年来的房地产黄金时代让房企纷纷站在时代风口,大举扩张,蓦然回首,负债伴随着收益越滚越高,如今“债台高企”成为房地产企业绕不过的话题。 

  随着2017防风险、降杠杆的政策之风吹向房地产行业,恒大闻风而动、调整航向,发展模式由“规模型”转变为“规模+效益型”。7月3日,恒大公告称已完成全部永续债的赎回工作,共计1129.4亿元,释放近百亿股东利润,这促使恒大处于行业高位的净负债率急降至183%,次日股价大涨。今年恒大多次引入巨额战略投资,资金实力大增,负债率大幅下降。在中期业绩报告会上,去杠杆、降负债成为主题,恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧公开表示,力争在未来三年将净资产负债率降低到70%左右。 

  随着一轮半年报披露,一家家房企触目惊心的负债率数字再度被推向公众面前,加之新一轮的防风险、去杠杆的宏观调控政策,负债成为房企不得不面对的问题。根据2017年上半年中国房地产企业年报,记者梳理流量金额前20位的企业,对其负债率进行统计: 

  据以上统计,负债率达80%以上的企业共11家,其中融创中国的负债率甚至一度达到91.92%。数字触目惊心,但数字背后是何逻辑还需层层探寻。 

  房企负债率真高还是虚高? 

  在2017年中期业绩报告集中发布之际,大型房企中期报告中负债情况再次引发人们的关注,高额负债是否是大型房企悬在头上的达摩克利斯之剑? 

  据中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2015年我国房地产行业负债水平保持高位运行,平均净负债率为96.09%。同时报告也指出,客观而言,房地产负债水平是由其自身行业特点和行业政策特殊性决定的。 

  一直以来,房地产行业都是资金密集型行业,资金是支撑房地产企业发展的核心要素。特别是经历过去几年的房地产大规模扩张,房企为在短期跨越式发展而大举借债,因此金融杠杆率远高于其他行业。交银国际董事总经理洪灏告诉大公网记者,房地产企业负债率本来就很高,因为它们的发展建立在有效负债率的基础上,只要投资回报高于负债成本,企业又有偿还能力,负债并不是一个很大的压力。“负债率的确高,但这是房地产行业本身的性质决定的”,洪灏说。 

  万达董事长王健林曾在多个场合多次解释房地产负债率计算的财务计算方法,他说,预售款算作负债及评估资产不能入账作为资产记录,让房企账面上的负债率数字看起来很高。2013年,王健林参与一档电视节目时就曾解释万达的负债情况,他说:“按照中国财务制度核算,万达的负债率也只有80%左右,而且其中35%—40%是预收账款形成的负债率。”在今年7月万达、融创、富力三方战略合作发布会中,王健林再次强调:“房地产企业的负债不等于借债。” 

  事实上,我国房地产行业实行商品房预售制,房企在预售阶段会收到大量预售款,但中国财务制度规定此部分款项只能计入负债,导致财务报表中负债水平相对较高。同时,土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算,忽视了土地溢价影响,也造成房企负债率“虚高”。 

  对此,中信建投房地产行业首席分析师陈慎对大公网记者表示:“目前评估房地产企业一般看净负债率,但有些公司负债率和净负债率两方面指标都比较高,尽管近年来有些公司降低了负债,但整体还处于比较高的水平。” 

  事实上,房地产企业高负债率并不是一个奇怪的事件,2015年之前的十多年间,在大兴大建整体环境下,房地产站在了时代的风口。当时社会背景下,融资成本较低,房地产企业想在短期内扩大规模的正确做法便是增加负债,而有效的负债也着实让房企乘着风口飞的更高。 

  大潮退去,谁在裸泳无关紧要 

  资金是房地产企业扩张的重要资源,在宏观经济形势良好、市场与企业上行形势下,通过大举借贷、发债等融资手段,能有效弥补企业大举扩张所需的资金缺口。同时,企业通过借入资金,能够调节自有资金的获利能力,为企业带来杠杆效应。然而目前,房地产行业疯狂扩张阶段一去不复返,宏观调控加码、金融监管力度增大,在融资难度加大的情况下,大部分房地产企业对于大笔扩张持审慎态度。REITs联盟秘书长王刚对大公网记者表示:“房地产开发是资本密集型的,在上升周期靠大规模借钱负债得生存可能没问题,但在下行周期,企业的发展就要看负债率和现金流能否匹配。” 

  房地产行业的特殊性使其负债情况远高于其他行业,高负债为企业带来跨越式发展的同时也存在着风险,但关键是企业是否具有偿还能力。洪灏对记者表示:“只要投资的回报高于负债成本,而且企业有偿还能力,负债并不是一个很大的压力。”洪灏进一步解释,由于近两年房地产去库存,大型房企的偿还能力还是很强的,债务偿还并不是大问题,同时主流房地产企业其实一直都在降低负债,只不过每个企业的战略不同。但他也谈到,高负债在未来是不可持续的,预计今明两年,部分房地产商开始偿还债务是大概率事件。 

  中国房地产测评中心主任、易居(中国)企业集团CEO 丁祖昱曾对2016年中国房地产行业做出总结,他通过研究发现,2016年上市房企的整体财务指标,特别是负债指标在当年有所改善,具体表现为,房企的负债有所增长,但负债率并没有增长;另外,长短债结构得到了改善,偿债比例回升;规模房企进入了最具抗风险能力的时期。 

  或许未来房企竞争正需做到王刚所说,“谁能玩好现金流,谁能活的更久,玩不好的话便可能出问题。” 

  今年7月,全国金融会议做出“三位一体”部署,防控金融风险再度被“划重点”,作为支柱产业的房地产也闻风而动。事实上,房企融资渠道收紧在2016年下半年就逐渐开始,自2016年第四季度,央行、证监会、银监会等监管部门先后发布近20项调控政策,收紧和防范房地产市场融资渠道,房地产应声进入限制性发展周期。在整个市场下行阶段,房企更需保证财务安全,在防风险与发展中找到平衡点。 

  尽管高负债并非房企命门,但过高负债水平仍具风险。陈慎认为,一方面目前整个房地产销售数据在下降,另一方面明年房企进入还款高峰期,因此过高的负债率对公司的潜在风险还是有的,大型房企整体状况较好,但不排除中小房地产企业出现现金流问题。洪灏也认为,因为今年房企业绩基本已经锁定,现金流较为充足且偿还能力较好,因此房地产行业暂时不会引发系统性金融风险,但他也认为,如果房地产泡沫长期不治理,那么系统性金融风险将会积累。 

  如今,随着各地房地产政策调控的不断加码,房地产行业不断冷却,在人们的认知中,房子逐渐不再是投资的最佳选择,逐渐从投机品向消费品本质回归。这种房屋观念发生的变化也让房企对市场格局做出重新判断并调整发展战略,他们的转型不一而足。例如,随着租赁市场的兴起,大型房企纷纷涉足长租公寓,其中万科今年将其作为重要着力点;万达通过出售资产走向“销售+自持物业”的轻资产模式;孙宏斌也在其中期报告发布会中表示,融创下一步将沿着文化旅游、娱乐、健康、教育等消费升级领域转型。王刚认为,房地产行业进入下半场,机会更少,传统的开发方式不再受欢迎,因此房地产企业开发中附带产业或者可长周期持有的元素是一个必然的发展方向。他还补充道,下半场模式和周期都会不一样,以前行情大起大落的循环模式将不复存在,人们的购买需求将被分流。 

  对于未来房地产的发展,洪灏认为,随着政策的引导,房地产行业会逐渐进入成熟期,从传统囤地、开发慢慢变成物业和制造业,当盖房子像生产汽车一样,就不会产生暴利,同时由于存量的房子众多,房屋维修与保养等服务业也是房地产企业发展的一个方向。 

  房企高负债是事实,但综合来看,短期内不会对市场造成重大金融风险,同时,监管具有前瞻性,对于潜在的风险,通过政策调控也能最大程度的防范。目前,中国房地产行业进入下半场,当前房企的当务之急并非降低负债,而是思考如何在下半场的竞争中改变打法,在金融监管收紧、消费和投资需求改变的态势下,找到持久的发展路径。大潮过后,谁在裸泳并不是问题,重要的是谁能一直游下去。
 

记者|刘 洋

责任编辑:徐孟楠 徐孟楠

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