上海推租赁住房用地备受关注 业内:市场机会大

  大公网8月28日讯(记者 章萝兰)上海近来正式推出13幅租赁住房用地,备受外界关注。内地歌斐资产房地产基金合伙人王雪泉在接受大公网专访时表示,上海推租赁住房用地尚在实验阶段,目前买家均为国企性质,应是有特别安排,并非谁想做就做。他亦透露,房地产业以经营为核心已是大势所趋,目前旗下基金亦在尝试进入长、短租公寓市场。

  王雪泉直言,如今的市场环境中,要将房价降下来,根本就不现实,故政府采用供给侧改革的方式,发展租赁市场,但租赁住房用地还在初期实验阶段,目前只在“小圈子”中尝试,这单生意也不是谁想做就能做。从已成交地块的约5000元/平方米的楼板价看,他估算,建成后的成本大约为1万元/平方米,租金回报率或超过5%,将跑赢上海商品房仅逾1%的租金收益。

  他透露,事实上内地一线城市的主要机会的确在于改善租赁,虽然旗下房地产基金尚未进入租赁住房开发市场,但也已经在租赁市场上积极建立产品线,近两个月即会推出偏向长租公寓的组合型基金,未来还将持续寻找机会,参与存量住房改造升级,布局长、短租公寓领域。

  他亦坦言,现在内地的资产价格确实太贵,几乎是看100个项目才能中一个的低概率,业界尚不习惯用真正的收益率去衡量,因为收益率太低,不过房地产业以经营为核心是大势所趋,公司亦会陆续买进具有潜力的物业,积极改造后令其达到ABS、Reits的收益水平。

  诺亚控股董事局主席兼CEO汪静波在同一场合接受大公网采访时指,过去20年,内地房地产业涨得很快,做房地产开发胆子大、有魄力,就能赚到钱,但近年来越来越多的专业人才、以及诸多资本都在地产经营方面有所作为,带动存量经营市场迅速崛起。

  汪静波说,与内地其他行业一样,房地产业已经从牌照、资金为核心,转为运营核心,改变过去粗放式发展模式,“不是有钱、 可以在银行贷款、在政府有资源就可以拿到土地,而是看有没有运营能力、产品能力。”

  她表示,中国所有的房子,价格非常贵,租金却非常便宜,若租金回报2%,发一个ABS却到6%至7%,长期都要见真章,以前开发商将之作为融资替代,所以愿意做,现在真正在行的国际机构、保险公司等,都会看租金回报能否支持。

  另外,根据歌斐资产在“2017年诺亚财富地产峰会”上发布的《2017中国房地产行业白皮书》,今年上半年,中央没有出台全国性的刺激或紧缩政策,更多在酝酿房地产市场调控长效机制的具体措施,主要表现在两个方面:首先是落实土地供应端“有供有限”;其次为推动住房租赁市场的发展。

  《白皮书》预测,下半年楼市政策仍以“稳”为主,贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”理念不动摇。总体而言,一线及热点二三线楼市的房价仍处高位,上涨压力仍存,因此短期内调控政策不会有放松的可能,但也无收紧的必要;未来三四线城市将变成调控的主战场。

  仲量联行中国区研究部总监周志锋在接受大公网专访时也提到,推出租赁住房用地并不是楼市政策,政府的目的也不是要抑制楼价,买房或是租房取决于经济实力,对绝大多数人而言,若有实力买房就不会租房,因此政策对楼价的影响可以忽略不计,要买房的人还是会买。

  在周志锋看来,地产商的经营业绩则取决于楼市政策与金融政策,与政府推租赁住房用地无关,由于市场需求没有逆转,一线城市限购、限贷、限价的楼市政策料将持续,而经济去杠杆的后续影响则尚待观察。

  目前来看,租赁用地新政仅有国有企业尝鲜,周志锋表示,未来政府料将鼓励民间资本进入,但目前内地低廉的出租回报率是最大障碍,其中上海市场仅录得1%至2%。

  他分析,中国若效仿美国市场,进一步搭建平台,完善投融资配套,对开发商而言倒大有可为。据其指,不似上海市场以写字楼交易为主,由于ABS完善,Reits盛行,融资、退出机制便利,事实上此类物业形式在美国市场非常繁荣,为大宗交易市场的主流产品,租金投资回报率则高达逾4%,已经接近物流地产。


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责任编辑:胡明明 DN009

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