央行房贷新政效果立竿见影 多地成交量回暖

  9月30日,中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“9·30房贷新政”)后,半个月过去,新政效果立竿见影。

  多家代理机构和房企的销售数据显示,十一黄金周开始,一些项目来访量大增,此前的来访开始转化为实际签约量,10月前半月成交明显回暖。

  在价格方面,主流房企的行为和判断仍趋于谨慎,认为市场以平价走量为主。万科甚至认为,四季度楼市是继续降价态势,会有更多楼盘降价。“房价下跌是有合理空间的,去年房价上涨的部分跌回去一半差不多就是合理价位。”

  接受记者采访的多位业内人士表示,新政给市场带来的是一个销售窗口期,并不能说市场就此反转;长期来看,房地产业新常态已确立,楼市供求关系逆转,整体供大于求,房企去库存是首位,楼市正在进入存量房时代。

  成交量回暖

  万科集团提供的数据显示,今年十一期间新推盘30多亿,认购80亿,去年十一认购30多亿,同比增长120%。如果9月推盘和十一连起来看,从9月1日至10月8日,推盘290亿,认购270亿,比9月单月的数据好了很多。

  万科并非个案。多家券商调研显示,十一期间整个行业销售都比较理想,大部分主要房企认购数字都高于2013年,应该是一倍左右增长。

  第三方市场研究机构数据也显示,虽然商业银行房贷细则尚待落地,但效果已经显现,访客量、来电量均有增加。业内也对“银十”楼市行情持乐观态度。

  克尔瑞监测的37个城市数据显示,十一黄金周共成交商品住宅138.36万平方米,较2013年、2012年同期分别增长3%和9%,其中13个二线城市市场回升最为明显,较同期分别上涨14%和21%。这还不包括假期因素使得多数城市网签滞后,大量隐性成交未在数据上及时体现。

  链家地产市场研究部统计,十一期间,北京市商品房网签量同比下降超过30%,但日均新增客源量较9月增加25.3%。而访客量是成交量的先行指标,预示市场中未来购房潜力的变化。

  中原地产10月前7天房地产相关收入较9月同比上涨138%,新房收入增长198%,二手房收入增长123%。不过,由于网签数据具有滞后性,十月初的网签数据反映的是9月末的实际销售。大部分城市在十一假期新开盘认购有改善,杭州、武汉、宁波、深圳、东莞、福州、昆明等,实际认购改善幅度约10%-20%,但无锡、济南、宁波等城市数据平平。

  第一大新房代理商世联行数据显示,世联行十一假期实现代理销售额超120亿元,同比增65%,创下历年新高。国庆期间,90平方米以上户型成交占比达57%,相比前三季度该比例提升2.8个百分点。其中,90-140平方米占比达46%,成为需求主力。此外,世联行周客户上门指数提升至177,环比上周上升64%,其中一线城市的增长幅度要大于二线。

  中原地产研究总监刘渊表示,十一假期销量整体上有10%-20%回升,这是在银行细则未出的情况下,房贷新政对市场心理产生了积极影响,预计还将持续。网签数据在10月份下半月会有所体现。

  成交方面,不少业内人士都认为,随着市场景气实际好转,四季度开发商推盘量会扩大。

  房企平价走量

  央行9·30新政发布后一周内,绿城、绿地、恒大等房企传出节后涨价的内部文件,但绿地、恒大先后均予以否认。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,大部分城市没有房价上涨动力,上述传闻应是房企从营销的角度,营造涨价预期和市场氛围,引导市场向有利于销售的方向转向。

  从房价惯性看,目前房价下跌城市数量仍然是主流,大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。据中国指数研究院统计,9月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比增长-0.92%,连续5个月下跌,跌幅扩大0.33个百分点。

  从近期入市的新楼盘来看,定价以平稳为主。深圳的华润城、北京的中冶德贤公馆等,都采取了平价入市策略。

  万科有关人士认为,新政并不能扭转房价下降预期。去年房价上涨是过头了,市场一定要纠正。预判四季度会是继续降价的态势,甚至会有更多楼盘降价,房价下跌会更加明朗,降价的比例和范围会更宽,而且购房人会更加果断。

  “一部分开发商降价,一部分开发商观望,等市场回升”,刘渊认为,当前市场以上市公司为代表,年度销售计划有压力,价格策略比较灵活,会积极定价;而一些本地小开发企业,没有业绩压力,有些是项目公司运作,负债较少,不愿意降价。

  张宏伟认为,品牌开发商力拼“银十”与上市公司年报销售业绩的策略并不会改变,开发商会使出浑身解数在最后3个月最大限度跑量,扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此,对于第四季度的大中城市楼市来讲,要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情,房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象。

  “千万不要认为9·30之后就可以长期维稳甚至回暖,这只是一个销售窗口期而已,而不是转折点。”易居中国联席总裁丁祖昱表示,这个窗口期仅有2-4个月的时间,其中10-11月份肯定不错,12月和明年1月则很难说。

  丁祖昱表示,目前银行资金有限,年底银根将收紧。随着10月、11月房贷额增加,而MBS和长债还来不及发售,所以年末银根仍将短缺,这是此次楼市销售窗口期最大的制约。

  去库存仍是首位

  央行9·30房贷新政释放货币层面放松的信号,一定程度上有助于消除房地产市场下行风险。但多位业内人士指出,楼市库存依然处于高位,“去库存”是首要选择,楼市已进入存量房时代,房地产市场已进入供过于求的“新常态”。

  上海易居房地产研究院的数据显示,截至9月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米,环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%,尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长,且9月增幅又进一步扩大,库存压力巨大。

  张宏伟表示,库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数,比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等,房价年内仍然有下行压力。

  “从市场去化率看,万科重点关注的14个城市8月、9月去化率分别是0.68、0.71,9月市场销售低于新增可售,月度库存从1.41亿平方米上升至1.45亿平米。9月底库存去化月数11.6月,高于上月底的11.4月。”前述万科沟通会纪要显示,9月数据都不太乐观。

  刘渊认为,一线城市库存水平比较低,11-12个月库存去化水平,存量绝对值与历史高位持平,只要月销量增加,库存消化周期可以比较快回落。

  但二三线城市有15-20个月的库存周期,实际库存值远高于历史高位,且人口增长已经放缓,40个城市过去5年约有30个城市人口增长率平均只有5%,很多二三线城市新房发展活跃度已经达到了一线城市的水平。大多数二三线城市会有长时间的调整,短期内不会再有价格的上涨。

  这意味着,由于去库存压力巨大,房地产市场供求关系已经逆转,房地产投资、交易量及房价增速均将进入平缓的“新常态”。

  前住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示,房地产卖方市场供不应求已经全面地为买方市场供大于求取代,供大于求成为市场发展的常态。2013年房地产业量价齐升,购销两旺,是不正常的现象。

  德信资本董事长陈义枫认为,房地产行业正在进入存量时代,未来中国的新房竣工面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值,今后增量很难跨越,可是存量永远是增加的,并购因此成为永恒的主题。

  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,过高的库存量,中心城市过高的地价,以及过高的房价和租售比失调的现实情况,迫使楼市将经历一个较长时期的调整期。这个调整期至少需要2-3年的时间。

责任编辑:赵烁

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