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张立伟:地产泡沫必须被重视

最近,一些对于北京的土地的计算,令人想到了当年的东京。北京土地价格还在上涨,考虑到北京的示范效应,中国的地产泡沫必须被重视,不应该回避这种风险,不能任由房价与地价相互刺激,螺旋上升。

  张立伟

  最近,一些对于北京的土地的计算,令人想到了当年的东京。在日本地产泡沫最盛的时候,曾有东京地产可以购买整个美国资产的说法。而现在,根据一些人的计算,如果把北京的土地全部卖掉,将超过2012年美国的GDP总量。

  今年以来,北京被压抑已久的房价突然反弹,而地方上则趁机推地,地王层出不穷。按照今年出让地块的楼面单价,北京郊区未来住房均价突破5-6万元每平米轻而易举,四环内均价可能超过10万元。这也是北京楼市发生抢购的主要原因,地价决定了未来房价还要翻倍,现在不抢,未来更买不起。因此,尽管对新楼限价,但购房者仍然主动加价来抢房。

  在实体经济不振的背景下,为何各地房价上涨,然后地王频出呢?如何判断地产有泡沫呢?只要把房价与其收益率相比较就可以得出,尽管北京的租金在快速上涨,但考虑到房价以更快速度上涨,在不考虑升值的情况下,地产投资的收益率还是比较低。显然,一些地方的房价已经存在泡沫。

  人们现在抢购房产主要基于对通胀的担忧,因为在过去十年,中国房价一直在上涨。尽管2008年下半年因为次贷危机的冲击,导致国内房价下跌,但刺激之后,房价又推高了2-4倍,资产开始出现泡沫化。考虑到目前经济下行,人们又担心这种地产暴涨的行情再重复,所以,具有刚性需求的人迫不及待地透支性购房,形成一些楼盘的抢购现象。

  另外一个因素是,部分地方的债务问题突出,而现时中央政府不仅抑制地方政府融资平台的融资行为,还加强了对影子银行系统的监管,这意味着堵住了地方政府融资主要渠道。现在对于一些地方政府来说,剩下的只有卖地,通过抬高土地出让价格,推出地块,再加上各种预期,开发商也开始爆炒土地,北京、上海、广州等城市土地出让收入创下历史新高。

  东京的土地泡沫在1990年破裂后,今天的商业地产价格仅有高位时候的十分之一。当年东京土地被爆炒的原因与现在我们一些地方面临的类似,当初东京被视为日本的“单中心”,各自以巨大的资源优势吸引全国的购房者,从而形成了更大的泡沫。

  根据一些日本学者对日本泡沫经济的反思,认为推动地产泡沫有两个因素,一是长期低利率的存在,即当初为了应对日元升值后的衰退,日本银行维持了较长时间的低利率政策,并通过抛售日元来减轻升值压力,造成流动性泛滥;第二个因素是,日本没有征收地产持有税,导致人们轻而易举地购买土地或房产获益。

  这两个因素在中国都长期存在,甚至中国存在负利率现象,导致投资地产的“囤房”现象更多是为了规避储蓄贬值,是一种金融现象。其次,中国地产的房产税还在试点,在地产巨大的升值当中,除了地方政府通过土地财政获益之外,投机资本是主要的获利者,而对他们没有丝毫的影响,甚至对资产升值也没有征税,这推动炒房行为。北京土地价格还在上涨,考虑到北京的示范效应,中国的地产泡沫必须被重视,不应该回避这种风险,不能任由房价与地价相互刺激,螺旋上升。

  • 责任编辑:欣哲

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