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赵晓:房地产调控政策总是太着眼于眼前

调控的目的应该有两个,一是平抑房价,尽量让百姓“居有定所”;二是抑制炒房,防范金融风险。如此“南辕北辙”调控的效果就是大城市房价居高不下,而中小城市房市的金融风险不断聚集。

  2月20日,新“国五条”出台,4月1日,各地实施细则落地。粗略算来,新一轮房地产调控加码措施实施至今已过两月,执行效果到底如何呢?

  不妨先来看两组数据。第一,国家统计局发布的数据显示,4月份,70个大中城市中房价环比上涨的有67个,环比下降的仅2个,其中一线城市涨幅尤为明显。第二,进入5月份以来,上海、广州以及长沙三地连续出现3个地王,据初步统计,1-4月全国房企土地购置均价同比飙涨21.1%。

  针对上述数据,有关部门的解读是:在惯性作用下,调控后整体房价仍现普涨,但上涨势头已经放缓,调控效果已开始显现。房价上涨调控却有效果?反正我对此解读是一头雾水。其实,上述两组数据告诉我们一个明显的事实:调控政策加码之下,全国房价仍出人意料地“涨”声一片,说明始于去年下半年的房价上涨预期并未被调控新政所“冻结”,而不断出现的土地成交高溢价进一步给本已高企的房价未来预期带来了更糟糕的影响。那么,此轮调控是否丝毫不见效果?那倒未必。试想一下,如果没有出台新“国五条”,会不会70个大中城市都全线“飘红”呢?会不会上涨幅度更大呢?

  调控效果不彰的根本原因是货币增发、土地垄断、投资需求不减这些宏观层面的基本因素都没有任何根本性变化,因此供给和需求短期内也就没有太大变化。4月末M 2余额已高至103.26万亿元,同比增16.1%。加之近期国外热钱涌入,在中国实体经济不旺的情况下,流动性依然倾向于流向一直有“赚钱效应”的楼市,这是楼市的不可承受之重。

  当然,除基本原因外,还有四个短期博弈性因素:一是调控政策一如既往地在各地具体执行时遭遇“打太极”,特别是20%的个税政策,除北京外,在其他省市都被“悬空”,加码的调控效果必然大打折扣;二是经过半年多的加速去库存,市场的供需矛盾已开始显现,而越调越涨的房价进一步加重了刚性购房者的担忧,从而倒逼大量未来3-5年或更长时期内的刚性购房需求提前释放,市场上需求大于供给的状况加速失衡,价格自然上扬;三是20%的个税逼迫一部分购房者从二手房市场转向一手房市场,促使新房价格连续上涨;四是一些城市政府(如北京)出于政治需要,对一些楼盘预售实行“市长审批”限价,在一定程度上延缓了新盘的推出,而开发商也正好乐得借机“捂盘”,“出于好意”的限价却使得本已失衡的供需矛盾进一步加剧。

  • 责任编辑:安吉罗

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