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美国房价回升至2003年水平 楼市无近忧有远虑

5月28日,标准普尔公司标普/凯斯希勒房价指数报告显示,今年第一季度,美国房地产市场回暖势头明显,全国房价指数同比上涨幅度达10 .2%。数据显示,3月份,美国大城市房价涨速加快,同比涨幅创2006年房地产泡沫破灭以来的最高水平。

  个人收入和利率水平将影响未来走势

  5月28日,标准普尔公司标普/凯斯希勒房价指数报告显示,今年第一季度,美国房地产市场回暖势头明显,全国房价指数同比上涨幅度达10 .2%。市场开始出现对房价快速上涨的担忧。不过,大部分人士认为,年内房地产市场仍属无忧,目前拉响警报为时尚早。

  数据显示,3月份,美国大城市房价涨速加快,同比涨幅创2006年房地产泡沫破灭以来的最高水平。当月,10大城市房价指数同比上涨10.3%,20大城市房价指数同比上涨10.9%。全国房价指数一季度环比上涨1.2%。由于投资者继续进入市场,而住房供应仍然十分有限,因此,一季度房屋价格的涨幅几乎是七年来的最高。

  据统计,凤凰城、旧金山和拉斯维加斯涨幅居前,这些地区的房屋价格同比涨幅超过20%,其中凤凰城的涨幅达到22.5%,华盛顿地区的房价也上涨了7.7%,而2月份涨幅仅为1.7%。美国全国范围内,房价已经回升到2003年的水平,但仍低于2006年高峰时的价格。

  最近几周,其他房地产市场数据也印证了房地产市场强劲回升的趋势。无论是新屋开工许可、存量房销售以及房屋价格指数,还是“两房”的持续盈利,主要房地产开发商的业绩好转,都表明从2008年次贷危机中挣扎已久的美国房地产市场已开始逐渐走上正轨。

  同一天,美国咨商会的报告显示,5月份消费者信心指数继续回升,并创下五年来最高水平。当月,消费者信心指数从前一个月的69上升到76.2,好于市场预期。消费者对当前经济条件的评估指数从4月份的61上升到66 .7,对未来6个月的经济活动的预期指数由前一个月的74.3上升到82.4。5月份的消费者信心指数已经上升到五年来最高水平。

  房价涨势过快引担忧

  住房市场的乐观情绪升温也开始引发担忧,担忧主要在于利率的变动。受住房市场复苏和美国消费者信心回升影响,市场会进一步猜想美联储退出Q E进程。

  美国住房抵押贷款机构房地美最新发布的数据显示,截至5月23日一周,美国30年期定息抵押贷款平均利率为3.59%,15年期定息抵押贷款平均利率升至2.77%。根据金融出版商H SH的数据,28日,30年期住房抵押贷款的平均利率上升到3.9%,为一年来最高。

  一家金融咨询企业的执行官表示,在目前的利率水平下,房价上涨20%也还能承受。但是,一旦抵押贷款利率上涨到一定水平,平衡就会被打破,因为低利率政策使买房人的购买力增加了三分之一。

  Zillow的首席经济学家表示,房屋价格看上去仍然较为便宜,这主要是低抵押贷款利率的影响。

  评级机构惠誉也对美国地产市场感到担忧。惠誉认为,近期美国一些城市的房价上涨步伐快于基本面改善速度,其涨势可能停滞或扭转。房价水平的快速上升可能会带来问题,尤其是对于那些尚未完全消除2005年前后房价泡沫的城市。

  惠誉称,几项因素共同造就了支持房价快速上涨的环境,但几乎没有因素能提供长期的支持,以维持房价近期的涨势。该机构认为,供应紧张以及需求增加是推动房价走高的最主要因素;需求被人为推高,贷款购房者仍在场外等待房价企稳;房屋供应被人为拉低,近期的监管规定制约了止赎房产的销售速度,另外在仍未摆脱房产资不抵债境地的贷款购房者里面,有相当一部分购房者仍希望房价进一步上涨,以便能在出售房产时获利。

  拉响警报为时过早

  不过,也有人认为,目前就对房地产市场拉响警报为时过早。目前房地产市场还没有出现泡沫,美国房地产市场的价格水平距离2006年最高水平还有28%的上涨空间。

  由于标普的凯斯希勒指数包含了止赎房屋的价格走势,且一季度止赎房屋的比例出现回调,因而一季度的数字有可能偏高。同一天,另一家贷款处理服务公司的数据显示,美国的住房价格3月份同比上涨了7.6%,这一幅度并不太高。

  未来,劳动力市场是否能够持续改善、个人收入是否能同步上涨,利率水平是否能维持在低水平都是影响美国房地产市场的因素。有观点认为,面对复苏的市场,美国金融监管当局所要做的就是保持足够的警惕,通过严格的资格审核增强贷款信用,防止出现次贷危机式的信用崩盘。

  楼市持续上涨吸引了大笔资金的进入。事实上,目前美国租赁市场上的房源,不少都是投资者大批买入后出租的,在目前的市场环境下,这些房屋既可享受稳定的租金,又可坐等房价的上涨。

  据英国市场调查公司D ealogic数据,中国企业或个人在海外房地产交易规模从2011年的5 .47亿美元猛增至2012年的18 .6亿美元。中国投资有限公司也在2010年进入了美国商业地产市场,并获取了回报。

  房价上涨仍有空间,这并不一定意味着现在就是进行房产投资的最好时机。据C N B C报道,美国耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒认为,目前投资股市比投资房地产更为明智。(记者 周武英)

  • 责任编辑:夏天

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