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房地产调控必须实现“存量优化”

发改委近日公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》指出,扩大个人住房房产税改革试点范围“今年会有具体动作”。《意见》提出,正确处理好政府与市场、政府与社会的关系,处理好增量改革与存量优化的关系,可谓切中房地产时弊。

  发改委近日公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》指出,扩大个人住房房产税改革试点范围“今年会有具体动作”。发改委有关负责人的这番最新表述,意味着房产税改革试点扩围已经箭在弦上。

  将房产税改革列入深化经济体制改革重点工作,可见政府的决心,这对于房价又进入上升通道后的楼市而言无疑是一枚重磅炸弹。那么此举透露出政府的哪些意图和信号?

  《意见》提出,正确处理好政府与市场、政府与社会的关系,处理好增量改革与存量优化的关系,可谓切中房地产时弊。业界人士指出,房产税改革也是政府职能转变的一个涵义,未来房地产调控的政策取向有可能会发生较大改变。一个市场的目标在于成交,促进资源配置的优化。如果人为加大对市场供需的干预,那么可能会造成价格信号的失灵。比如说,去年以来的房价上涨,既是供需失衡所致,又反应了市场预期的变化。政府以“限”字当头的调控政策固然在抑制需求上卓有成效,但是却在一定程度上体现出不得已而为之的感觉,反倒在某种意义上推高了房价预期,致使房价至今没有走出屡调屡涨的怪圈。

  住房是一项极其特殊的商品。衣食住行是人类的基本需求,但是与食品、衣物等必需品不同,住房在生产供给上不可能无限放大,是以有限的土地资源作为约束,因此公平是这一商品进行分配的一条准绳。我们之所以投入巨额财力修建保障性住房,也正是为了这一目的。因此,在楼市调控时处理好政府与市场的关系,需要更加全面审慎的考量。

  而且,与经济其他领域的改革不同,我国房地产调控实际上是一种制度修复,一些深层次的问题已经积重难返,虽然房地产与许多产业密切相关,调控有可能会造成经济增速下滑,但是政府仍以壮士断腕的姿态启用了行政手段,把投资泡沫挤出市场。但是应当看到,楼市已经形成了难以撼动的既得利益,尤其是在过去相当长的时间内,许多住房资源集中在少数投资者手中,市场上云遮雾绕的空置率一直被诟病。而按照公平分配的原则,这部分住房应当是分配给刚性需求的。

  相反,被投资者挤出的刚性需求仍然在不断积攒。同时,出于供给补给的制约,当越来越多的刚性需求去追逐有限的住房“增量”之时,房价会继续走高就在意料之中,形成了楼市里独有的“二八现象”。显然,如果单单依靠“增量改革”,难以实现房价向普通消费者回归的愿望,必须同时做好“存量优化”。但是,从目前的限购、限贷等行政手段看,却没有一条措施能够触动楼市的既得利益格局,实现“存量优化”,只能寄希望于能够自动调节二手房供需的房产税。

  在去年底的全国综合配套改革试点工作座谈会上,时任国务院副总理的李克强指出,现阶段推进改革不仅要继续解放思想,转变观念,在很大程度上要触动利益。打破固有利益格局,毕竟牵一发而动全身,如何让市场能够接受,且有一定的利益预期?

  现实来看,房产税改革是实现住房分配存量优化最好的突破口,一方面沪渝两地试点已经积累了经验,另一方面政府高层的屡屡表态已经让市场有了预期,甫一推出后不至于引起市场的过分动荡。目前许多城市已经实现了房产信息联网,虽然在税率和征收范围上还有待探索,但是向所有存量房尤其是空置房征收房产税,却是大势所趋。有专家建议,房产税调控不仅要面向交易环节,更要针对保有环节,对满足居住基本需求的房产可以免税,但对多套住房,则必须实现差别化征税。

  投资者手中大量空置房的存在,实际是对社会资源的过度占用。因此,对多占社会资源者征税是合理的。而且,社会上的空置房已经实现了财富增值,但是这种财富增长是钻了过去没有把牢限制投机闸门的空子,推高房价的结果,却是抑制了其他人的购房能力。从这个角度讲,房产税不仅是从根本上遏制投机的手段,还应当是推进收入分配改革的配套措施。

  在房地产调控领域,处理好政府和市场的关系,应该是政府做好制度护航,把限购、限贷等核心措施固化为长久的制度体系,防止出现漏洞,在此基础上运用好市场规律,建立起市场良性运行的机制。更重要的是,把握时机稳步把改革推向前进,而不应裹足不前。

  • 责任编辑:莫莫

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