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房地产调控就像教育逆反的孩子

房地产调控以来,每一轮都以更大的反弹结束,并招致新的调控政策出台。综观调控这几年房地产市场的表现,给人的感觉是,房地产市场有点像青春期逆反的孩子,房地产调控也像家长教育逆反的孩子。

  房地产调控以来,每一轮都以更大的反弹结束,并招致新的调控政策出台。房地产调控陷入了一个“调控-观望—缓涨—反弹—调控”的怪圈。

  十年九调,十调九涨,个中原委,众说纷纭。市场派说,用行政手段管市场,从根子上就错了。策略派说管需求端管错了方向,应该增加供给。两种看法都不错,但是各有局限。

  把市场的事交给市场没有问题,问题是我国房地产市场不是一个正常的市场,多年积累的问题使它“生病”了。当病体不能自我修复或者自我修复进程太慢影响整体健康时,就要进行干预。这和一个人的健康要自我管理不能靠医院,但病人有必要看医生是一个道理。

  增加供给需要时间,而且受到资源条件限制。我国人多地少,资源有限,商业房地产不可能无限制地开发下去。数据显示,近几年我国每年竣工的商品房面积并不少,此外,政府还加大了保障房开发和棚户区改造的力度,对低收入群体进行保障。但增加供给并没有明显阻止房地产价格过快上涨。

  综观调控这几年房地产市场的表现,给人的感觉是,房地产市场有点像青春期逆反的孩子,房地产调控也像家长教育逆反的孩子。

  之所以这样比喻是因为房地产业对经济而言有诸多孩子的“特征”:房地产业虽然不是国民经济唯一的支柱产业,但始终是影响宏观经济稳定的重要因素之一;房地产业的兴衰与多个行业景气高度相关,资料显示,房地产直接或间接影响30%以上的GDP总量;房地产行业相关的土地及税费收入是地方财政收入的重要来源。一言以蔽之,房地产业与国民经济“血肉相连”。房企因为知道自己在经济中的分量,便恃宠而骄,想尽办法钻调控的空子。胆大的还会闹脾气,和调控斗智斗勇,减少供应、暂缓上市,或者干脆囤房不卖逼迫地方政府让步是常用的手段。实在压力大了,或者资金回笼有问题了,也只是拿出少量房产小幅降价试探一下反应。

  而地方政府调控房地产与家长教育青春期逆反的孩子也有一比。父母对孩子有多少狠不下心,地方政府对房地产业就有多少下不去手。调控牵一发动全身,即使父母痛下决心也有诸多不舍,也要顾及到爷爷、奶奶、姥姥、姥爷的感受。所以尽管政策条款严厉,但是执行很难到位,通常是见到一点好就收,使调控半途而废,成果毁于一旦。更有甚者,对房产商对抗调控的行为睁一只眼闭一只眼,网开一面。而随着调控政策的边际效应递减,楼市又迎来新一波购销两旺,房价再现暴涨。如此,房价怎能不越调越涨?

  综上,房地产调控使用行政手段是必要的,大方向也不错,虽然调控政策存在有待改进之处。调控效果不明显,从某种意义上说,地方政府执行调控政策打折扣难辞其咎。

  逆反的孩子就是听不进劝,怎么办?有一种经验———“冷处理”,很有效,即不搭理他,北京话是臊着他。孩子摸不着家长的心思,反而不踏实,冷静下来后会偷偷地观察父母的脸色,主动收敛自己的不当之处,乖乖地回到家长所期望的路上去。这个办法成功的关键是家长的态度要坚决,要求要明确,监督执行要严格,不打折扣。

  现在的房价涨得太快,投资投机盛行,严重偏离了房产作为生活必需品的居住属性。借鉴家长教育逆反孩子的经验,房地产调控抑制投资投机性需求就如同冷处理,试想,如果购房者下降并持续一段时间,房地产商无奈也只能降价。不必担心这会让房地产业“崩盘”,根据研究机构的测算,“刚需”已经可以维持房地产业的正常发展,拉动经济增长。

  沉疴难治,房地产调控决非一朝一夕之功,坚持尤其重要。这就像与被惯坏了的孩子博弈,胜负取决于谁沉得住气。政府若坚持下去,房产商就会调整;若政府先让步,调控便前功尽弃。

  • 责任编辑:欣哲

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