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评论:楼市稳健还需政府市场各司其职

尽管当前北京的楼市调控政策执行效果还未完全显现,但不难预计,仅靠这些行政手段难以促使楼市稳健发展。因为,在北京这样的一线城市,需求严重大于供给,而北京的楼市调控政策偏重于限制需求,并在一定程度上压抑了供给。

  本报记者 赵海娟

  新“国五条”出台已满三个月,地方细则也纷纷落地,但从目前楼市现状来看,调控效果不甚理想,房价上涨预期尚未根本解除。

  据国家统计局最新公布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计指数显示,4月份全国主要城市的房价继续呈全线上涨态势,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为67个和66个。

  虽然房价上涨依旧,但从统计数据来看,房价涨势有所趋缓。在66个二手住宅价格环比上涨的城市中,涨幅比3月份缩小的城市有33个,最高涨幅从3月份的3.1%回落到2.0%。

  与此同时,各城市的楼市成交量正在迅速下降,市场观望状态渐浓。

  长期关注楼市的人一定会发现,当前楼市的一系列表现似曾相识。近年来,中国的楼市不停地在一个“怪圈”中徘徊。每当新一轮楼市调控政策出台后,成交量都会在政策的打压下迅速下跌,消费者开始观望,房价涨势趋缓,如若此时调控政策执行得较为严格,开发商迫于压力将试探性地小幅下调房价。而一旦调控政策的边际效应减弱,楼市将迎来新一波“疯狂抢购”,房价再现暴涨。于是,政府的新一轮调控又将启动。

  调控政策出台了 “一箩筐”,但房价仍旧不断向新的高点攀升。“愈调愈涨”的恶性循环亟待政府反思。

  当前,政府调控楼市的决心不可谓不坚定,利用行政手段干预房地产市场的力度不可谓不大。特别是在房价涨幅最大的一线城市,行政之手已将房地产市场抓得严严实实。

  在北京,不仅限购限贷的标准全国最高,执行房产交易20%的个税也是全国最严。此外,限价政策更是一再升级。据媒体报道,经北京住建委审批的商品房预售证,将要提交市长办公室,并由分管副市长审批后才发放;副市长审批要点有两方面,一是该楼盘预售价格,一是前一期项目成交价格以及周边楼盘价格情况;若预售价格超出红线,商品房预售证将不能通过审批。

  而近日又有消息称,北京市地税局已经对申请预售价格比成本“增值”较高的房地产项目,以预期预收款额8%征收土地增值税,而在此之前,预征上限为5%。北京市政府希望借此对开发商形成 “威慑”,迫使其在价格制定阶段,采用相对较低的定价策略,从而避免过重的税负。

  迫于房价连续上涨的压力,相比其他城市,北京市政府调控楼市可谓极其“卖力”。但4月份70个大中城市住宅销售价格统计指数显示:北京房价依然领涨全国,特别是在二手住宅价格方面,北京以2.0%的环比涨幅领先。

  尽管当前北京的楼市调控政策执行效果还未完全显现,但不难预计,仅靠这些行政手段难以促使楼市稳健发展。正如有专家所言,虽然房价在行政之手的打压下短期可能下降,但长期来看,涨势难改。

  因为,在北京这样的一线城市,需求严重大于供给,而北京的楼市调控政策偏重于限制需求,并在一定程度上压抑了供给。

  比如限购限贷政策,虽然原本是为遏制投资投机,但在一定程度上也打压了刚需。而实际上,被抑制的需求只要没有得到充分满足就一定会释放。而一旦需求集中爆发,房价很可能会出现报复性上涨。同时,行政限价虽可以暂时稳定房价,但也极大地打消了开发商推新盘的积极性,入市项目必然减少。而房产交易中征收20%的个税之举,增加了房屋流通成本,也在一定程度上造成二手房源紧张。北京楼市原本就供需失衡,在如此调控政策之下,供需失衡的程度恐怕会越来越严重,房价自然难降。

  由此可见,楼市要想健康发展,不能过分倚重行政手段,还要充分尊重市场经济规律。只有政府、市场各司其职,中国楼市才有可能摆脱困境,持续稳健发展。

  那么,在稳定楼市的过程中,政府该做什么?首先,政府应建立满足居民基本住房需求的保障性住房体系,为中低收入者提供不同种类的保障性住房;其次,政府应将重点放在制度改革上,以改革促进房地产市场健康运行。比如改革土地制度,加大普通住宅用地供应;改革财税制度,征收房产税,促进房地产市场的流通;建立全国联网的房地产信息平台,增加房地产市场透明度;改革收入分配制度,增强消费者购买力等。

  通过以上举措,一个合理而有效的房地产市场运行机制将建立起来。在这个机制框架下,政府将更多地发挥引导、规范和监督职能,市场也将更有效地实现其资源配置的使命。而政府和市场能够各自做好各自的事,楼市自然有望实现稳健发展。

 
  • 责任编辑:安吉罗

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