上海二手房个税新政“悬空” 成交现回暖迹象

2013-05-17 14:54:10  来源:中国证券报

  上海版“国五条”细则落地已有一个多月,但中国证券报记者从税务部门获悉,二手房交易个人所得税按差额20%征税的政策一直未实施。上海二手房市场受楼市调控新政的影响较小,继4月份成交萎缩之后,5月份以来市场人气有所恢复,价格依旧坚挺。新房市场刚需盘和改善型楼盘一齐发力,推盘量和成交量均有一定增加。

  成交现回暖迹象

  中国证券报记者从上海浦东新区税务部门获悉,关于二手房交易个税征收的新通知尚未到达,目前仍按老办法征收,至于新政何时开始执行、各类房源原值如何核定、装修成本等如何认定,目前均没有具体通知。按差额的20%征收个税较难实施的原因在于:一是上海老公房较多,楼龄久,原始资料缺失,而城市房屋登记系统运行时间不长,核价难度大;二是“阴阳合同”普遍存在,做低成交价以减少个税的现象较多;三是差额难计算,有些房源涉及装修成本、利息成本等多项支出,核查较为复杂。

  由于个税新政落地悬而未决,上海二手房市场受楼市调控新政的冲击较小,经过4月份的观望和成交量萎缩之后,5月份买家入市意愿重新提振,成交量开始恢复,部分投资客甚至开始小幅涨价。

  德佑地产市场研究部的数据显示,4月份上海二手房共成交20015套,比3月份下降71.6%。进入5月份后,市场成交有好转迹象。上海浦东新区唐镇板块中原地产某客户经理介绍,5月以来该区域成交量比4月同期增加二至三成,新增客户量也在恢复中,客户购买心态趋于稳定,尤其是改善型买家比4月份增加近20%。中外环以及外环外区域同样出现低总价房源成交回暖的迹象,其二手房成交量比4月同期增加约10%。

  卖家心态稳定,除手握多套房产的投资客选择降价出手外,多数业主看好后市并继续持有,买卖双方进入新的博弈状态。中原地产的研究报告称,“国五条”对市场预期的负面影响已被基本消化,看平后市的地产经理人仍占绝大多数,主要城市二手房市场将进入一段时间的平稳期。

  新房供应逐步放量

  “国五条”出台以来,刚需始终是上海楼市的主角,刚需楼盘供应量和成交量扩大。根据金丰易居-佑威联合研究中心发布的数据,上周(5月6日-5月12日),上海新建商品住宅成交面积为21.86万平方米,环比增长29.85%;成交均价为20700元/平方米,环比下跌11.06%;新增供应面积为30.32万平方米,环比增长9.58%,是4月以来供应量最高的一周。在上周上海成交面积排名前十位的楼盘中,没有一个楼盘的成交均价超过2万元/平方米。

  以上周领取预售证的11个楼盘为例,多数位于外环外区域,套均面积在100平方米以下的房源占比40%,而套均面积在200平方米以上的房源占比18.2%。

  佑威地产执行董事黄志坚指出,目前刚需类型的房源供应量充足,低价位段商品公寓发力成交,推动成交量环比上扬,也拉低了全市成交均价。目前上海新房成交均价下滑主要是结构性因素所致。

  5月份以来,改善型楼盘推盘量也较多,虽然去化率不如刚需盘,但去化速度基本达到开发商预期。位于徐汇区的银亿徐汇酩悦上周末首次开盘,推出68套精装大户型住宅房源,均价4.5万元/平方米,总价在600万至700万元,开盘后已卖出30多套。

  中房信集团研究总监薛建雄表示,预计未来一段时间改善型楼盘不会有太大的推盘量,5月中旬以后刚需楼盘的推盘量增加并带动成交继续上扬。

  德佑地产研究总监陆骑麟称,尽管楼市供应和销售量出现一定增长,但目前的市场热度无法与3月份相提并论,随着近期新增供应的放量,房价也开始趋于稳定。 (记者 万晶)

  

关键字: 上海 二手房 个税
责任编辑: 夏天
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