税费绑架了房价?

2013-05-17 09:39:50  来源:证券日报

  “卖早了!”多年前朋友卖掉位于北京望京的一套住宅后那份懊悔的表情令我记忆犹新。原本赶在楼市调控政策来临之初及时出手闲置房产是件值得高兴的事情,可是当年远洋拿下大望京地块时的一锤定音,敲痛了他的神经。当发现新地块楼面价格已经超过在售二手住宅价格时,他心中的小算盘便开始上下拨动,计算着损失。

  “地王”的诞生,成了推高周围住宅的充分理由。开发商在被指责充分利用金融杠杆获取“暴利”时,也在为自己申辩:“本不想冒那么大风险高价拿地,但优质资源越来越少了”。

  资料显示,近日佳兆业以18.6774亿元拿下广州白云区同宝路8号、10号地块,同时配建6.68万平米的保障房,剔除配建面积后,折合楼面地价高达25597元/平方米。该地块重现了“面粉贵过面包”的土地市场怪相。资料显示,上述白云区宅地附近的楼盘,销售均价大约在2.3万元/平方米至2.8万元/平方米,部分楼盘甚至每平方米售价低于2万元。

  获取了优质地块的房地产企业,后期开发销售自然运行的十分顺利,净利润也一路走高,销售额增长速度领先于销售面积增长速度的事实印证了开发商销售单价的逐年走高。一直以来,开发商似乎都扮演反面角色,但人们忽视了一个数据——最近6年来,随着房地产净利润的增长,缴税额也在大幅增长,且缴税额一直大于净利润。

  统计显示,139家A股房地产企业上市公司自2007年一季度至2013年一季度缴税总额高达6429.7亿元,而同期的净利润则为6265.4亿元。房企缴税增长曲线与房企净利润增长曲线保持正相关,房企净赚1元钱,需要向政府缴纳1.02元的税费。

  有研究人士调研表明,将房产商开发一处楼盘从立项到完成销售进行分解,整个过程向各级政府机构缴纳税费涉及到7大类37项支出,这些支出包括房地产开发前期的土地出让金、拆迁管理费,以及后期的营业税、印花税、城建税、企业所得税等,这些费用将占整个房屋销售金额比例低则50%,最高甚至超70%。

  这也从2009年全国工商联房地产商会的一份报告中得到了印证。该报告说,以北京为例,开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道,需要缴纳的各种费用多达20种;广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道,缴纳20多种收费。从单个城市来分析,上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高,为61.84%;而北京市流向政府的份额为42.42%。

  全国工商联的统计数字已经让人瞠目,但华远地产董事长任志强(微博)却认为,全国工商联房地产商会这份报告中,对房价构成的分析,并没有将政府收取的各种税费完全计算在内,如规费、证费、市政基础设施费等。

  这就意味着,税费在房价成本构成中占据的比例更高。从提交竞价意向或是在土地拍卖会上举牌开始,开发商便做好了缴纳一系列税费的准备,从表面看,高地价成为房价走高的重要推手,但其起到的也只是一个推波助澜的作用而已,税费成本却是最初决定房价的重要因素。

  由此来看,房地产调控中“政府的归政府,市场的归市场”的内涵应该重新划定,政府所主管的不应仅仅是政策性保障住房的建设配给,还应该有财政模式的转变,摆脱房地产发展支撑经济的模式,避免当城镇化发展到一定阶段后,房地产建设减速给地方经济造成冲击。

责任编辑: 欣哲
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