审慎权衡“行政之手”与“市场力量”

2013-05-16 09:33:16  来源:金融时报

  “新国五条”细则落实月余后,楼市出现了显著变化,一线城市成交量应声而落,继而北京、深圳等城市又加强了对房价的行政干预。比如,广州市开始全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度,开发企业预(销)售商品住宅前,须办理预(销)售价格网上申报,并接受国土房管部门的价格指导。

  业界人士表示,“限价令”和“限涨令”的重启,有不得已而为之的感觉,直接对房价进行管制,有违市场经济的运行规律,且容易导致利益寻租和腐败,执行起来有可能会起到反向效果。这种应急之举难以促进市场的长期稳定。

  关于“限价令”的争辩,是一个如何运用行政之手和市场机制的问题,未来房地产市场不仅是一个“调控”的概念,而是应对市场运行机制进行意义深远的系统性改革。住房分配是一项重要的资源分配,公平和效率是首要考虑的两大原则,因为其关乎民生改善和政府公信力。如何处理好行政之手和市场力量,政府还应做出审慎权衡。

  有不少专家呼吁,房地产调控步入深水区后,需更加重视市场的力量。过去几年,调控政策甫一出台,火爆的市场立刻降温,成交量甚至跌入冰封。过去一段时间后,房价就会重新出现反弹,为何反差如此巨大?

  这是因为,以行政手段为主导的调控政策只是改变了预期,并没有改变楼市的运行机制,这是这轮调控的弊端之一。房地产曾经是一个投机的市场,买房增值观念根深蒂固,凸显出预期管理的重要性。短期内政策出台的高压态势,对市场预期产生了立竿见影的影响。但是,这种预期只是暂时的、不可持续的,随着时间推移,政策对市场影响的边际效应就逐渐减弱。而且,投资者以及开发商已经适应了行政手段框架内的政策组合,甚至从中找到了漏洞,比如说“假离婚”,比如说“房姐”的4个户口,比如说保障房分配中的利益寻租。

  近几年房价过快上涨的势头被遏制住,源于把投资、投机性不合理需求挡在了市场大门之外。投资潮水之所以没有决堤,就是因为我们在市场机制失灵、不合理需求过度泛滥时,及时筑起了堤坝。从这点上来说,过去几年的调控是成功的,有效避免了房地产市场“硬着陆”。

  但是,应当看到,投机洪水退去以后,市场里的有效需求依然不少,去年以来的房价上涨,来自刚性需求以及部分改善性需求的释放。在这种背景下,调控形势变得复杂,一方面由于需求刚性,所以房价回调难度加大。换句话说,即使房价涨得再高,一些刚性需求还是会出手,比如结婚购房、小孩上学买房;另一方面,虽然新的投资性需求已无法进入市场,但是楼市里的既得利益群体依然在食房价上涨之利,手中有着多套住房的业主依然可以坐等房价上涨。

  所以说,“限”字当头的行政手段主要为了调控需求,一直是一种“增量”调控的理念,现实来看,如果不动二手房市场上积淤的空置存量房,进一步调控将难以推进。因为,市场主体对于既有的政策已经有了预期“免疫力”。更重要的是,目前的市场状况不可谓不健康,即使是房价又出现大幅上涨的城市,也未见投资性需求大规模入场的迹象。但是,许多老百姓对调控的效果依然不满意。过高的房价依然在蚕食着许多人的幸福感和有限的收入上涨。

  在这种情况下,应如何考量?同样是调控需求,单纯的行政手段与市场手段效果截然不同。“限”字当头的政策只是对需求进行了抑制,并非改变了购房者的观念和意愿,而正是有了刚性需求的支撑,所以投资者依然坚信房价只涨不跌,依然想方设法钻空子进入市场,所以开发商以及二手房业主依然牢牢掌握着定价权和话语权。但是,房产税等市场手段却能够自动抑制投资者的投机意愿。住房保有环节有了税负后,还能够逼出投资者的存量房,从而使得住房分配更有效率,兼具调节贫富差距的功能。而且,房产税有望为地方政府培育稳定的税源,从而摆脱土地财政的弊端。

  人为调控供需,有可能会造成供需失衡;直接干预房价,有可能造成价格信号失灵。调控已经步入攻坚区,如何让更为有效的市场手段承接行政干预,考验着政府调控的艺术。如今的形势是,以房产税改革为代表的市场化手段,对行业的影响持久而深刻,但是却被限制在行政框架里,鉴于去年以来调控形势的逆转,这柄悬挂在市场上的达摩克利斯之剑,到了适时落下的时候了。

责任编辑: 欣哲
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