钟伟:房地产加速进入高危期

2013-05-09 10:08:12  来源:第一财经日报

  目前地方“国五条”细则陆续出台,北上广深的房价依旧坚挺,给人以中国房价仍将持续上涨的幻觉。但诸多迹象显示,从1~2年的周期看,房地产企业的销售平稳、资金成本下降,盈利能力明显改善;从2~5年的周期看,房地产调控的政策风险非常不明朗;从5年以上的周期看,中国房地产业可能逐步步入供给过剩、房价加速见顶的“高危期”。因此可总结为:短期苟安,中期动荡,长期高危。

  回顾我对中国房地产的判断,主要观点如下:在2003年提出未来5~8年房价翻番;在2009年初房价实现翻番后,我们倾向于认为未来5~8年房价将再翻番;2012年底,商品住宅均价为5800元/平方米,但过去四年住宅供给明显趋于远郊化。考虑到区位变化因素,除了少部分三四线城市,大部分城市的可比房价应已完成再翻番。过去已有的房地产调控政策,大多被批评为对房价上涨起到了火上浇油的作用。

  时至今日,我们可以理性地预见到,未来将出现的房地产调控政策,将被证明为对房地产颓势下行时落井下石的行政举措。从逻辑和数据看,中国房地产的高危迹象已日益明显。

  以逻辑来看,推动房地产上升的三大动力是货币化、城市化和人口迁徙。

  所谓货币化就是超越经济增长和物价上涨的货币超发。过去十年,从M2和信贷新增量看,中国经历了激进的超发阶段,除了推动GDP增速外,以土地为核心的房地产和以煤炭为核心的矿产资源,也吸收了巨额流动性,过度开发使盖房的、挖煤的成为了暴富群体,同时也持续推动房价上涨。所谓城市化就是非农户籍人口和城市常住人口的迅猛增长,城市每年吸纳的人口约2000万,一二线城市房价自然因供求失衡而暴涨。所谓人口迁徙是指人口总量在增长的同时,人口的空间结构也呈现出京沪广深密集、省会城市膨胀、地县铺摊子、村乡基层空洞化的特点。城乡二元化日益悬殊。

  但这三大动力都在弱化甚至已发生逆转。

  从货币化进程来看,2011年以来中国经济增长从10%跌落到7%已不可避免,货币供应增速很难呈现过去的快速超发场景,例如M2可能仅能维持在约12%的增速。从城市化进程来看,目前城市化率已超过50%,城市空间布局不合理,大城市病和乡村老幼留守的反差强烈,城镇化不可避免,城市新增人口的绝对数已缓缓下行。从人口总量和结构看,18~55岁具有购房需求和能力的群体在萎缩,向一二线城市集聚的人口从地方精英富豪向普通青年农民工转化。这些都明确无误地提示我们,中国房地产的黄金十年已经结束。如果政府和开发商缺乏预见力,则房地产很可能不是进入平稳期,而是加速进入高危期。

责任编辑: 岩实
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