项峥:温州房价环比下降不会是孤例

2013-04-19 09:18:21  来源:每日经济新闻

  4月18日,国家统计局发布3月份全国70个大中城市住宅销售价格数据,其中唯一出现新建商品住宅价格环比下降的城市只有温州。随着“国五条”地方细则陆续公布并实施,其政策效应将会逐步显现。中国“炒房”发源地之一的温州出现房价环比下降,应该不会是一个孤立事件,对未来房地产市场走势或许有些许启迪。

  虽然温州是一个二线或三线城市,但温州房价早于全国开始上涨,涨幅惊人。改革开放以后,温州小商品经济的快速发展,富裕了周边县市的部分人群,引发了城市住宅的旺盛需求。1997年,温州新城住宅价格不到2000元/平方米。但从2001年开始,温州房价出现较大幅度上升。2005年,温州中心区域房价单价率先突破万元,这一价格在北京可以购买相同区位的房子。2008年,受国际金融危机影响,温州房价有所回落。2009年后与全国绝大多数城市房地产市场一样迅速回暖。到2010年时,温州市区房价在3万元/平方米之上,已经超过北京、上海等一线城市中心相同区位房价。

  温州房价上涨过程中,投资、投机性住房影响巨大。21世纪初,温州小商品经济发展开始面临困境,一方面是产品附加值不高,竞争激烈,盈利能力迅速下降;另一方面是技术创新不足,没有形成新的产业集群。随着企业经营难度增加,一批企业主转向房地产炒作。而房地产炒作引发的财富效应,又吸引大量产业资本进入房地产市场,民间资本积极介入,迅速吹大了温州房地产泡沫,从而埋下了温州经济下滑和房价崩盘的种子。

  应该看到,温州房价下跌,虽然与全国其他城市相背离,但有深刻的经济因素。房地产行业具有金融属性,房价运行存在虚拟成分,需要实体经济的强大支撑,方能保持稳定。后国际金融危机时期,我国宏观经济下行压力不减,经济增长中枢明显下移,居民收入增长放缓,事实上已经难以支撑过高房价。2013年一季度我国GDP增长7.7%,低于市场预期;城镇居民收入实际增长6.7%,低于上年同期3.1个百分点。在任何房价估值模型中,都不能不考虑宏观经济环境和微观经济主体收入增速。比如一套房产,动辄五六百万元或上千万元,已经明显高于普通人群的承受能力,很难说这样的房价没有泡沫。即使仍有人购买,也很大程度上是“击鼓传花”的游戏。

  世界上没有只涨不跌的商品。作为商品的住房,自然也不应该会是例外。东南亚国家都经历过房价暴涨暴跌的历史。我国也曾经出现像海南这样房地产泡沫破灭的惨痛教训。从各国房地产市场运行走势来看,凡房价涨幅明显偏离经济增速而过快增长的国家和地区,都将会在经济规律作用下,出现房价崩盘的大概率事件。中国房地产市场也不应该会是例外,从这个意义上说,温州房价环比下跌不会是一个孤例,只要房地产调控继续严格实施,房价下跌的城市必然要增多。

  当然,预测房价何时下跌,更像是在赌博。比如过去上证指数在6000点左右的时候,很多机构预测指数会一飞冲天,直上万点大关。没想到半夜鸡叫,之后股指跌势如潮,至今还在2000点左右艰难挣扎。由此可见,要想对房地产市场保持一个理性的心态,是一件多么困难和难能可贵的事情。

关键字: 房价 温州 房地产
责任编辑: 安吉罗
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