北京欲推新房限价令 万柳地王“中枪”

2013-04-18 10:11:37  来源:每日经济新闻

  每经记者 王杰 发自北京

  北京的楼市调控持续升级。

  继从严征收“20%个税”、加强限购和提高二套房贷之后,4月10日,北京市住建委主任杨斌又表示,将对该市新建楼盘实施限价政策,增加“限房价、竞价地”地块的供应,“新盘取得预售资格的时候要报价,报价不能明显高于该楼盘此前的成交价,也不能明显高于周边同类品质商品房的价格”。

  昨日 (4月17日),《每日经济新闻(微博)》记者梳理发现,这一调控措施,将使一些地王项目遭遇“面粉贵过面包”的窘境,“香饽饽”变成了“烫手山芋”。备受关注的万柳地王,就是一个典型案例,因为其可计算出的成本价,明显高于目前周边以往开盘项目的预售价,在取得预售许可证时,其定价策略将面临政策限制。

  万柳地王定价难/

  2012年,北京土地市场最为引人注目的事件,当属万柳地块的出让。

  去年7月,北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地,在央企“集体放弃”、万科全程未举牌的情况下,经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及326轮回购面积博弈后,终被民企中赫置地投资控股有限公司(以下简称中赫置地)摘得。

  中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、40.9%的溢价率、配建16400平方米回迁房的条件,最终胜出。据业内人士测算,扣除海淀区政府回购的面积后,该地块楼面价约为4.29万元/平方米,刷新了北京单价地王的纪录。

  当时就有分析指出,如果考虑到政府回购房以及各种建安、财务、管理成本,该地块的项目成本接近6万元/平方米,未来开盘价格在8万元/平方米以上。

  曾发起北京第一起集资建房的业内人士于凌罡当时就曾提出质疑:考虑到资金每年10%的利息成本,以及5000元/平方米的建房成本,两年后,万柳地块的直接得房成本将达33亿元,再考虑10%的其他成本(税费和管理),每平方米不卖到59450元,开发商就是赔本赚吆喝。

  值得注意的是,该地块所在的万柳区域,目前已是比较成熟的高档社区,2008年以后,区域内基本已经无期房住宅供应。周边中介工作人员也向 《每日经济新闻》记者证实,该区域最近几年无新盘入市。

  记者在北京市住建委的网站上,以“万柳”为项目地址进行搜索,共查到11个预售许可证,取得时间从2003年到2008年不等,最近一个项目是2008年的万柳华府尚园,其住宅拟售价格仅为4.4万元/平方米,远低于万柳地王项目的实际成本价。

  在海淀区,还有两个高端楼盘在2012年取得过预售证。“西山壹号院”最高拟售价格为60706元/平方米,住宅最高成交均价为47212元/平方米。“万科如园”住宅拟售价格最高报60536元/平方米,住宅最高成交均价为42264元/平方米。这两个项目的成交均价都低于万柳地王项目的实际成本价。

  因此,如果按上述北京新政执行,万柳地王项目的成本价又明显高于目前周边以往开盘项目的预售价,在其取得预售许可证时,定价将面临政策限制,中赫置地就可能赔本。

  记者致电中赫集团媒体发言人刘峰,试图询问该项目的开盘时间、预计售价、建设成本等问题,均未能得到回复。

  北京高端项目失宠?

  在中赫置地开发的项目中,以豪宅 “钓鱼台七号院”最为出名。记者查询北京市住建委网站得知,该项目现房成交价超过11万元/平方米。

  随着调控政策的持续收紧,万柳地王恐难复制“钓鱼台七号院”的成功模式。据相关媒体报道,北京住建委还拟对现房价格进行干预。开发商将期房转为现房销售,这一“漏洞”也会被堵住。

  上海易居研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者分析道,中赫置地拥有高端住宅开发的实力毋庸置疑,但在高成本拿地后,却面临一系列调控政策,特别是限价政策,将使其项目陷入进退两难的境地。即使有较好的成本控制能力,也很难再“榨”出项目利润,甚至面临成本不保的尴尬。因此,在政策变数下,很难保证项目不出现踉跄的姿态。

  中原地产市场研究部统计数据显示,截至目前,在“国五条”出台后的1个多月时间内,北京合计预售项目为16个,提供住宅套数为4521套,其中已签约的住宅套数为1425套,签约率为31.5%(4月以后因新政改变了对购房资格核验的时间,以后预售项目体现到签约数据起码需要10天)。

  在去年同期的3月到4月15日,北京入市的期房项目有24个,合计供应住宅套数为4863套。即是说,在新政后,北京供应项目实际并未明显减少。

  在16个预售项目中,所有老项目相比前期预售的项目价格均明显受到了抑制,成交均价基本平稳,出现平稳的主要原因是,预售价格从3月开始明显受到了监管。

  中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,北京楼市成交价格已经停涨,主要影响来自于限价政策。短期来看,可能会抑制供应量,但对市场的影响非常直接。而且一旦这一政策执行时间过长,部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。虽然新建住宅需求依然存在,但可售房源明显减少,而且少数可售房源价格相比之前持平,也影响了二手房的价格。

  “北京调控政策最严厉,从目前来看,北京楼市调控的政策压力最大的并非二手房市场,反而是新建住宅市场。”张大伟说,如果监管时间超过两个月,各家房企不仅要面临客户需求变化的影响,其资金压力也将明显加大。所以预期在一两个月的市场博弈后,很可能出现部分项目加快预售。房价目前来看,3个月内零上涨的可能性非常大,北京楼市调控的效果可以说将是全国最明显的。

  严跃进分析指出,高调拿地容易引起各种关注,在地王现象遭打压的情况下,高地价易使市场对其财务风险、拿地背景、操作透明度、捂盘惜售等形成质疑。同时,在国家土地供给倾向于保障房及中小户型产品的背景下,地王项目可能在未来市场中“失宠”。

  (每经网)

关键字: 万柳 地王
责任编辑: 莫莫
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