尹中立:“国五条”面临四个挑战

2013-04-15 09:19:01  来源:每日经济新闻

  尹中立(中国社科院金融所研究员)

  随着“国五条”细则在各大城市的落地,房地产市场也出现了一些微妙的变化。从政策出台后的市场反应及效果来看,“国五条”面临四方面挑战。

  其一,20%房地产所得税与稳定房价之间的矛盾。“国五条”要求住房交易严格征收20%的所得税的初衷是遏制房价,但其实际结果可能是推高房价。笔者认为,在房地产总体处于卖方市场的情况下,税负肯定要买方承担部分或大部。

  从税收征管的角度看,只有综合性的个人所得税才是真正的直接税,才不会转嫁。而中国的个人所得税是分类课征。房产转让所得税是基于交易而课征的,存在税负转嫁的机会和可能。很多房地产中介机构的固定合同上一般都有这样的条款“因为政策变动所增加的税收成本应该由买方承担”。

  可见,征收20%的所得税刺激房价上涨的观点是不无道理的。可能出现的情景是,在政策生效的初期,二手房交易市场会陷入僵局,因为买方无法承受新增加的20%成本而暂时采取观望的策略,而卖方同样不会承担新增加的税收成本。但二手房交易的成本大大增加,至少会刺激新房价格上涨。

  其二,该政策促使很多家庭选择离婚的方式避税。根据各地的实施细则,家庭唯一住房可以免征所得税,因此,如果一个家庭有两套房子,离婚后每人名下只有一套房子,通过该方式可以减少税收损失。

  相信绝大多数人在采取通过离婚的方式进行避税时,只是假离婚,但这样的行为是存在法律风险的,只要离婚的一方不愿意复婚,则这个家庭就难以“破镜重圆”。家庭和婚姻是社会的重要组织细胞,如果因为避税的需要而导致很多家庭解体,将带来社会不必要的混乱。

  在房地产调控的同时如何不冲击现有的社会秩序?“国五条”的实施不得不面对这样的难题。

  其三,20%所得税面临如何落地的难题。对住房交易征收所得税并不是什么新规定,2006年政府就出台了该项规定,2011年修订的《个人所得税法》也明确住房交易需要征收20%的所得税。这次“国五条”不过是重申了这项规定而已。

  从2006年该项政策出台后的实施情况看,地方政府对此并没有积极性。因为征收20%所得税可能会影响投资住房的积极性,从而影响地方政府出让土地的收入。相比土地出让金的收入而言,征收20%所得税在政府财政收入中的比重是微不足道的,如果因为征收住房交易的所得税而影响到土地出让金的收入,则是因小失大之举。

  从各地的实施细则看,大多数城市对20%的所得税政策都采取回避态度。即使是态度最积极的北京市对此也采取“弹性”处理:明确20%计征的条款,同时确定除商品房之外的保障房和公有住房等 “特殊住房”的原值认定方式。但在现实操作中,对于确不能提供房屋原值相应凭证,且主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,北京地税明确,依然可以以房屋交易价格按核定征收率1%计算个税。

  “国五条”最具杀伤力的20%所得税政策可能是“重拳打在棉花上”。

  其四,稳定房价与稳增长之间的矛盾。2011年第三季度之后,由于采取了有效措施,楼市价格的上涨势头得到很好遏制,但同时房地产投资也出现明显的下滑,尤其是住房新开工面积大幅度下滑,经济增长出现明显的下滑。受此影响,与房地产投资相关的诸多行业都出现了严重的产能过剩问题。

  不仅如此,在房地产投资减缓的同时,土地出让金收入也减缓,地方财政出现困难,局部的、区域性金融风险隐患不断涌现。

  房地产投资不仅关系到钢铁、建材等相关产业,而且关系到财政金融的循环。控制房价确保经济快速增长之间存在难以调和的矛盾。

  从今年第一季度宏观经济运行看,消费、出口都不景气,唯有房地产投资出现较快的增长,楼价出现快速反弹的真实原因并不是所谓的“刚性需求”,而是货币放得太松了,2013年第一季度的社会融资总量达到了6万多亿,仅次于2009年第一季度。要控制房地产价格的快速上涨,最有效的途径是控制信贷和货币的投放,但这些都会影响经济复苏的步伐。

  在全球经济依然不振的背景下,如何平衡稳增长与稳房价的矛盾是摆在执政者面前的一项重大挑战。

责任编辑: 欣哲
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