争食城镇化“蛋糕” 房企转型青睐商业地产

2013-04-13 08:54:16  来源:中国证券报

  在普通住宅市场调控持续加码的情况下,商业地产领域正在迎来新一轮热捧。戴德梁行发布的数据显示,2013年一季度,位于亚运村和非核心商圈的两个商业项目投放市场,给北京购物中心存量带来196,000平方米的新增供应。同期,北京写字楼市场可租赁面积紧俏,使一季度租金升至每月298.23元/平方米,环比上涨1.27%。

  各大房企针对商业地产业务频繁调整。今年以来,万科、龙湖、首创、华远等房企先后做出战略调整,加码商业地产以谋求产品多元化。这种调整的背后,则是楼市调控政策的持续深入,以及部分调控手段的长期化。

  商业地产始终游离于楼市调控之外,因此,一旦调控升级,房企便纷纷祭出加码商业地产的招数,以求分散风险。在这个新的调控周期中,房企转型的热情持续多久尚未可知,但业内人士表示,此前盲目投资的积累,已经给商业地产领域带来一定风险,房企转型的步伐和力度,需要慎之又慎。

  商业地产成转型首选

  “北京首创奥特莱斯已经筹备得差不多了。”在今年3月初的业绩发布会上,首创置业董事长刘晓光首次透露,在经历了与中国基建的股权重置后,首创置业已启用由其独立管理及运营的商业品牌——“首创奥特莱斯”。这也意味着,即使经历了一番阵痛,首创置业仍在继续向商业地产的转型步伐。

  传统住宅开发商的转型之路,往往从商业地产开始。今年以来,不少大型房企在商业地产领域有所动作或表态,虽然并不高调,但值得关注。

  1月9日,万科集团商用地产管理部在北京成立。此部门将承担整合万科旗下各类商用资源,探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能。

  2月28日,在龙湖商业迎来10周年之际,该公司推出“金苹果”计划。拟通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务,缩短商铺、写字楼等销售型商业物业的闲置周期,并提高租金收益。为实现该计划,龙湖今年拟投资1亿元。

  3月初,刘晓光推出首创置业即将面市的北京首创奥特莱斯项目,并透露,首创置业独立运营管理的首创奥特莱斯已在北京房山、浙江湖州、海南万宁、江苏昆山四地落户,未来还将逐步进驻更多核心城市以及经济发达的二级城市。

  此外,绿地、华润等企业,均建立商业地产运营公司。华远地产董事长任志强(微博)也表示,将适当增加商业地产的比重。业内人士认为,居住需求与消费需求密不可分。因此,从业态组合的角度,住宅开发商加码商业地产,有着天然的便利。

  但在这背后,楼市调控的影响始终难以回避。中国房地产学会副会长陈国强认为,按照中央对政策的定调,住宅领域将会受到更严厉的调控,非住宅项目将更易受益。所以未来房地产投资方向的选择会发生变化,商业地产项目会更受关注。

  商业地产是房地产开发商在住宅产品之外,最为熟知的产品类型。在此前的历次调控期间,多数房企都曾提出“加码商业地产”的口号,但住宅市场的不定期回暖,往往延缓企业转型的步伐。分析人士认为,从此轮调控释放的信号中,住宅长期去投资化已是不争的事实,这可能促使房企的业务模式真正发生“质变”。

  争食城镇化新“蛋糕”

  房企对商业地产的探索,还有一个更大背景——城镇化进程。首创置业近日发布的年报显示,在业务发展模式上,集团继续探索土地开发和房地产开发相结合的“住宅 新型业务”模式,意在充分挖掘土地价值,满足消费者多元化的需求,而最先提及的就是要全面推进“住宅 奥特莱斯”业务线。

  在区域布局上,首创置业欲立足一、二线城市成熟市场,加大对北京、天津、成都、沈阳、西安、重庆以及长三角地区的投资规模。对于采用这种发展模式和区域布局的理由,该公司的解释为“更有效地助力中国城镇化进程”。

  金地集团总裁黄俊灿的看法与前者颇为一致。今年年初,黄俊灿表示,中国商业地产的总体存量面积大概在17亿平方米左右,约占房地产总存量的8%,低于发达国家和地区的比重。2010年中国的人均零售面积仅为0.9平方米,远低于发达国家的水平。每单位GDP的甲级写字楼面积也处于较低水平。

  他表示,在中国经济发展模式转型背景下,国内居民收入和消费水平有巨大提升空间。在城市化的过程中,相应的商业与文体产业也将蓬勃发展。

  RET睿意德高级董事王玉珂同样看好商业地产,他向中国证券报记者表示,纯粹的住宅开发时代已经过去。城镇化进程带来的消费市场扩大,将是未来商业地产面临的最大发展机会,尤其是三四线城市的中低端商业物业。王玉珂表示,中国城市人口每增长1%,可拉动GDP增长1.5个百分点。未来10年中国城镇化率年均提高约0.9%,每年新增城市人口1300万至1800万,这将进一步拉动消费市场。

  据悉,在当前布局商业地产的资金中,除传统房企外,还包括私募、信托、保险等类型,境外资金主要以私募基金等方式试水,且有加码之势。但相比之下,房企加码商业地产,还有资金链的考虑。

  通过上市房企年报不难发现,近些年来,随着楼市调控的深入和市场竞争日趋激烈,住宅业务的利润率不断降低,房企的资金链经常处于紧张状态,导致其抵御市场风险的能力有所下降。正如SOHO中国的转型一样,房企增持商业地产项目,同样有着获取稳定现金流的考虑。

关键字: 商业地产项目 房企
责任编辑: 莫莫
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