21家房企境外发债570亿 百日融资超去年全年

2013-04-12 07:34:33  来源:第一财经日报

   [ 境外融资不会比境内的人民币融资成本便宜。但现在是一种特殊状态,全球的流动性出现了暂时性充裕,热钱泛滥导致境外融资成本下降,使得当下成为境外融资的合适窗口 ]

  用“盛况空前”来形容今年内地房企在境外掀起的发债潮一点也不为过。据中国指数研究院发布的数据,截至3月15日,已有21家内地房企在境外发债,融资额高达570亿元人民币,这一数字已经逼近去年全年600亿元的水平。

  近期又有绿城(03900.HK)、融创(01918.HK)、华南城(01668.HK)、万科香港(01036.HK)、首创置业(02868.HK)、旭辉集团(00884 .HK)等房企发行了不同规模的债券。自此,内地房企今年以来的境外发债总额已经超过去年全年。

  “发债潮的出现和美国的量化宽松政策(QE3)有很大关系。”旭辉集团董事长林中在接受《第一财经(微博)日报》记者采访时称,美元债是一个很广阔的市场,对于在香港上市的房企,发债是一定会利用的融资手段。

  不过,也有业内人士指出,境外发债或许只是“看上去很美”,境外融资的综合成本不比境内的融资渠道便宜很多。但现在是一种特殊状态,因为全球的流动性出现了暂时性充裕。

  新一轮发债潮来袭

  内地房企境外发债的狂潮自年初就已启幕。据中指院统计,仅2013年1月,就有17家内地房企通过境外融资渠道募集了约合420亿元的资金,超过去年全年内地房企境外融资总额的一半。

  业内人士告诉记者,美国在2012年9月推出第三轮量化宽松政策释放大量流动性,这为房企境外融资提供了大量的资金来源。从境内环境来看,房地产市场去年下半年以来持续回暖,部分城市楼市量价齐升,投资者信心增强。

  中指院的报告指出,去年下半年以来,内地房企境外发债的认购情况良好,多数债券的认购在10倍以上。

  但2月下旬以来,香港的债券市场出现了收缩。一个直接的表现是,部分房企搁置了原定的发债计划。

  “我们原本定于2月下旬发行债券,但当时债市不是很好,就选择了推迟。”林中告诉记者,境内新一轮地产调控、国际金融市场的变动等因素都会影响投资者情绪,2月份以来发债的窗口比较窄。

  林中表示:“当时债市确实有波动,我们不愿让投资者冒太大风险,故推迟了债券的发行。我们发债并不是因为资金紧张,而是想通过发债优化债务结构。由于没有急迫地需求资金,这种实际情况也允许我们先放一放。”

  4月9日,旭辉集团公告称,公司发行了于2018年到期的2.75亿美元优先票据,票面息率12.25%。

  “境内的调控对债市的影响其实不是很大,最主要还是受国际资本市场的影响,境内调控已经成为一种常态,债权人和股东的诉求是不一样的,债权人只要求企业能够按时还款付息。”上述业内人士称,最近市场相对比较稳定,所以房企发债的热情又起来了。

  3月下旬至今,又有绿城、融创、华南城、万科香港、首创、旭辉等房企发行了债券,一个月不到的时间内,上述房企的融资总额达150亿元人民币。

  融资成本背后

  内地房企集体掀起的发债潮背后,各自付出的代价却不尽相同。

  例如,中国奥园(03883.HK)于1月底发行的1亿美元五年期票据的年息高达13.875%,旭辉此次发债成本也达12.25%,而3月万科香港在境外的首次发债成本低至2.625%。

  旭辉集团相关负责人解释称,12.25%的票面息率看似不低,但对于首次境外发债的内地房企而言,这个融资成本仍在合理范围。

  “许多第一次在境外发债的内地房企的融资成本在13%以上,投资者对于上市时间不长、规模不是很大的企业债券会要求更高的价格保护。如果企业每次发债都能够按时偿还,发债的票面息率自然就会下降。”旭辉集团相关负责人如是说。

  当然也有例外。3月27日,万科公告披露,万科地产(香港)有限公司通过旗下子公司发行8亿美元5年期定息债券,首次境外发债的票面利率仅2.625%。

  有证券分析师对记者表示,做到万科的规模和评级(BBB+),发债成本确实可以降到2%~4%,类似的企业还有华润置地(01109.HK)和中海地产(00688.HK)。而评级只有一个B的房企,发债成本一般在7%~14%。

  一家香港上市房企负责人告诉记者,债券的价格取决于几个方面,一个是美国国债的利率,这是一个基准;第二,市场上货币的供需;第三是企业本身的情况,例如评级就是一个重要的参考,在这方面国企相对民企的优势就很大。

  “融资成本还取决于公司的信用记录,每次借钱都还,投资者借钱给你就不怕,就会比较便宜。投资者借钱给你,但面值跌了,下次发债就比较难。”上述香港上市房企负责人称。

  只是“看上去很美”?

  记者同时发现,在香港上市的内地房企在发债公告中,一般都将募资的首要用途描述为“现时债务再融资”。

  上述香港上市房企负责人坦言,说白了就是借新债还旧债。“我们会用发债募集的资金大量替换非银行贷款,从而降低融资成本。进一步说,就是把高成本的信托给替换掉。打通了境外的融资渠道后,就有很多的工具可以用,发债是可持续的,每一次都比上一次更便宜,是今后主要的融资渠道之一。”

  值得一提的是,也有业内人士指出,境外发债或许只是“看上去很美”。

  盛富资本与协纵国际总裁黄立冲称,总体来说,境外融资不会比境内的人民币融资成本便宜。但现在是一种特殊状态,全球的流动性出现了暂时性充裕,热钱泛滥导致境外融资成本下降,使得当下成为境外融资的合适窗口。

  记者了解到,房企境外发债或股权融资的资金流回内地,一般都以外汇资本金和“外保内贷”为主要回流渠道,这两种渠道的隐性成本都不小。

  据悉,“外保内贷”是指开发商将美元存到香港的中资银行,由香港的中资银行向内地银行开具一张担保函,开发商因此能够获得一笔授信额度。“外保内贷”意味着开发商不仅需要向境外投资者支付债券利息,还需要向内地银行支付一笔贷款利息。

  业内人士表示,多种因素交织在一起,将导致境外融资的实际成本提高3~4个百分点。除此之外,在港上市房企每次境外发债还要支付募资额4个百分点左右的发行费用。  

责任编辑: 莫莫
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