“国五条”落地初探:个税老办法仍通行

2013-04-12 07:28:46  来源:第一财经日报

  20%个税执行还有待观望,广州等地仍在等待“细则的细则”;“17万先生”本月尚无业绩。

  张焕 蔡胤 胥会云 蓝之馨

  李辉(化名)上月还是广州一家大型中介的明星经纪人,月入超过17万元。不过据他的同事说,进入4月份以来“17万先生”还没有开单。

  这句行话意味着一个刺眼的数字:业绩是零。

  愚人节前后,包括京沪广深在内的重点城市按照要求陆续公布“国五条”细则。一周多以来,新一轮楼市调控对市场的影响已经开始显现。和一些区域的房产经纪业务量“新老划断”不同,“国五条”中被认为“杀伤力”最大的二手房买卖征收20%个税执行几何还有待观望。

  《第一财经(微博)日报》记者访问北京、上海、广州三地中介,尚未发现20%征收个税的“新办法”普遍推行。就目前而言,按照交易总价1%~2%核定征收个税的“老办法”依然通行。

  所谓的“新办法”在个税法和此前的国税总局政策口径中均有明确。如何保持政策充分落地执行?国税总局原副局长杨崇春在接受本报记者专访时称,应当研究一个既方便群众,又能体现政策,既维护群众利益,又能打击倒房投机行为的好的简易办法,“如果这个问题不解决,我觉得执行这个政策还会走样。”

  再等细则

  广州版“国五条”细则已经出台多日,二手房个税如何征收的谜底仍待揭晓。本报记者从一些中介机构了解到,在外界的观望与揣测中,普通住宅交易仍按照原来的方式进行。

  昨天下午,本报记者在广州市海珠区房地产交易登记所内看到,间或有三两业主与买家在中介的陪同下办理过户手续,罗琴(化名)便是其中之一。他庆幸自己唯一的房子刚好期满5年。按照政策精神,这样的住房交易免征个税。

  交易登记所内一名工作人员称,目前房屋交易仍按“老办法”征税,5年以下的住房还是按照房款的1%收个税。但下一刻怎样征收就不得而知,政策随时会变。

  广州市常务副市长陈如桂此前向包括本报记者在内的媒体称,“国五条”广州细则出台后,税务局会根据细则出台一个具体的办法。昨天,广州市地税局相关负责人对本报记者称,对于二手房税收细则,广州税务部门仍在制定过程中,“很快就会出来了。”

  “税务部门制定出来细则之后也还要上级部门批准。”该人士表示,制定过程也不是税务部门一家说了算,还要多个部门反复进行沟通。

  二手房交易的个税征收有两种方式,一是按照房屋转让差价扣除合理费用后的余额征收20%个税,但由于在现实操作中纳入合理费用的房屋装修等费用确认存在难度,所以市场普遍采用政策许可的第二选项,即不能正确计算房屋原值和应纳税额的,对其实行核定征税,各地税率在1%~2%。

  因此,本次“国五条”只是对既有政策的重申,但一些地方的细则中却对20%个税的问题避而不谈。

  不过,北京在细则出台后紧接着出台地税部门的政策解读,明确20%计征的条款,同时确定除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值认定方式。但在现实操作中,对于确不能提供房屋原值相应凭证,且主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,北京地税明确,依然可以以房屋交易价格按核定征收率1%计算个税。

  在20%个税执行有难度的情况下,是否有重新设计核定征收税率的可能性?杨崇春告诉本报记者,应该由政府财、税部门按照实际情况制定更合理简易的办法。

  近日有媒体援引地方税务人士称,从地方政府目前的权限看,除了在核实房屋原值上可采取进一步措施外,调整核定征收的“应税所得率”,也是未来政策有可能调整的一个方向。

  广州一家大型房产中介经纪人梁斌(化名)认为,等广州二手房个税细则公布之后,未来该市“满五唯一”的二手房价格将会有10%~15%的涨幅。

  就目前来看,交易量已经显示“速冻”迹象。广州中原地产一位经纪人透露,截至目前,其所在门店销售业绩下滑六七成,“该买的房子上月都买了,观望期日子真的很难过。”梁斌说,在3月份,他曾凌晨5点来房地产交易登记所排队过户,但也只能排到第二三十位,而现在,交易所内人迹寥寥。

  市场反应

  相比其他一线城市,北京在“国五条”落地后的交易日还未达到一周。因为3月31日至4月7日,当地房地产交易系统进行升级调整,其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。

  昨日晚间,北京团结湖一名房产中介人士向本报记者透露,据他所在公司群发的通知,北京某城区已经明确,2006年以前的满五年非唯一的公房继续按照1%征收。

  北京市住建委的数据显示,4月10日该市二手住宅网签量为261套。而在过去的3月,在“末班车”效应下,北京二手住宅网签总量为43780套,日均超过1400套。

  更需要关心的是,本月进行网签的这些住房,是否已按照新政缴税?在房屋原值认定细则尚未完全明晰的阶段,是否存在减少个税支出的空间?

  “交易过的商品房,业主和税务部门都有契税存根,也会在房产局存一联,因此核定原值并不难,按20%差价缴税也在所难免。”这是本报记者连日来走访房产中介时,听到的最为普遍的回答。

  但与外界认为的可以通过装修费节省个税的猜测不同,在中介眼中,有了过户指导价这种操作方式,装修费这一项的“折扣力度”并无意义。

  所谓过户指导价,通俗地说就是北京地税部门按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则,对交易房屋征缴税款的最低价格。这成为一些中介钻空所在,即做低交易价以应对可能执行的20%个税。

  上述团结湖中介人士向本报记者举例说,该区域在售的一套50平方米商品房,业主购买价格为30万元,现在以200万成交,原则上应按照170万元差额扣除合理费用等金额后的20%来缴纳个税,但中介可以按照1.8万元~2万元/平方米之间的过户指导价来做网签,将交易价格做低至100万元,于是,差价缩至70万元,需缴纳的个税相应减少。

  而在上海,市场反应并未如原来预期一般,迅速下滑到“冰冻期”,只是呈现逐步下探的趋势。

  中原地产锦绣华城二店的房产经纪人汤才志告诉本报记者,自细则出台后自己并未有成交业务,但来看房的人还是不少。

  多家中介机构称,交易中心目前都未接到按照“新办法”缴纳二手房交易个税的通知,因此依然按照原来的办法在缴税。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉本报记者,截至4月10日,中原地产各门店共成交626套房,截至9日成交571套,“一天成交55套,也是正常月份的成交水平。”

  他表示,市场接下来的趋势应该是进一步下行的,但因为已经对政策有了充分的消化和准备,所以成交量不会有急剧的下滑,依然保持缓慢下行的态势。

 

责任编辑: 莫莫
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