北京版细则出台:200万普通二手房增税28万

2013-03-31 08:53:07  来源:京华时报

  昨天发布的京版“国五条”细则明确,今起,个人转让住房个税按照转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。链家地产副总裁林倩表示,个税调整无疑是“国五条”中对市场打击最大的一项,或能改变投资性购房者的长期预期。

  此外,细则明确,将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例,但没有明确具体的提高比例。目前,北京第二套住房贷款首付款比例为六成,业内人士估计,如果继续提高,二套房首付款至少会提高到7成。

  本版采写京华时报记者张然 高晨京华时报漫画谢瑶

  □个税政策

  新旧政策以网签时间为界

  市住建委相关负责人表示,3月31日以后完成网上签约的二手房交易,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税,以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。

  与此同时,为支持和保护自住、改善型需求,对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的,继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。

  该负责人特别强调,新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。

  ■业内分析

  六成二手房购房需求受影响

  链家地产副总裁林倩表示,这一政策下,约六成购房需求将受到影响。根据链家地产市场研究部统计,去年以来,改善型需求占比约为45%。其中至少八成为卖一买一的置换需求,也就是说有36%为业主的唯一住房,再除去少部分不满5年的房源,预计二手住宅市场中将有60%左右的需求受到税费调整影响。

  由于个税改按差额的20%征收,不同类型的房源税费增加的程度也有所不同。例如,未满5年的非普通住宅新政后税费占房款的18.1%,这一比值,是税费最低的满5年且业主唯一的普通住宅的18倍。(详见下表)

  其中,均以2013年二手住宅成交均价为当前出售的价格水平,满5年房源的购买价格以2008年水平计算,则其差额相当于当前价格55%,未满5年按2009年购买计算,差额为当前价格的48%。

  或将避免买房人偷逃税款

  北京房地产中介协会会长李文杰表示,本次北京细则最重要的调控措施是20%所得税征收,它的主要内容是对国五条的重申,最关键是具备了现实操作可能。“这一规定基本上囊括了大部分商品房。政府能够落实这一细则,实际上意味着对房屋原值已经有了核实的基础,并且同税务部门进行了有效沟通。”

  据记者了解,根据税务规定,对所得征税,可以在税前扣除房屋原值和合理费用。但在实际征管中,由于各种历史原因,一些纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值,对此,税法又规定,可由税务机关核定其原值。这样,就有了“据实征收”和“核定征收”两种做法。

  李文杰称,由于北京房屋权属十分复杂,比如一些自建房、公房、拆迁房等无法核实原值,对于这一部分依然按照核定征收,这也是尊重现实的办法。“20%所得税的严格执行,短期之内会影响市场气氛,长期来看未来都会被买房人消化。”李文杰表示,根据以往的经验来看,交易环节的费用一般都会转嫁到买房人头上。

  此外,新政对此前一部分偷逃税款的买房人影响巨大,将会避免部分买房人今后偷逃税款。由于北京此前都按照核定征收,即1%房价征收,一部分买房人为了少缴税,故意将成交价降低,如200万的房价网签成150万。但如果这一人群此后卖房,房产的原值将会以150万为准,这意味着他将缴纳更多的所得税。

  >>算笔账

  购200万房将增税28万

  北京中原地产市场研究总监张大伟算了笔账:以一套目前总价200万的普通二手房计算(非5年内唯一住房),之前个税缴纳2万,而房主原购房值50万,新政后按照差额的20%计算,也就是30万。个税增加28万。个税就相当于房屋总价的14%。

  张大伟称,这一政策必然会影响成交量明显下调,在细则执行后,成交量必将萎缩,可能会回到2012年年中平均水平。

  □二套房首付

  二套房首付比例或提至7成

  细则明确,继续暂停第三套及以上住房贷款发放,将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。目前,北京第二套住房贷款首付款比例为六成,业内人士估计,进一步提高意味着,二套房首付款至少会提高到七成。

  北京中原地产市场研究总监张大伟表示,信贷政策严厉程度创历史新高,预计首付款比例有可能上浮到7成。他认为,此政策主要影响人群为改善型需求的购房者。

  京城个贷机构“伟嘉安捷”指出,二套房相比首套房,购房者的支付能力一般更强,同样增加一成首付,对于首套房购房者来说,可能会抑制30%的需求,而对于二套房来说,增加一成首付的影响要小很多。

  也就是说,假设二套房的首付提高至70%,以评估价200万的二手房为例,贷款20年,首付提高70%以后借款人要多支付20万的首付款,前期资金压力较大,但是相对还款的压力会减少很多,因为相应的贷款额度也随之降低。从月还和总还款的金额来看,商业贷款新旧政策对比月还节省1575.3元,总还款节省378073元。公积金贷款新旧政策对比,月还节省1314.4元,总款节省315454元。二套房新政策商贷与公积金对比,因为公积金的利率较低,所以月还款会比商业贷款少782.73元,总还款少187855元。

  ■银行反应

  首套房贷政策不会马上收紧

  一位国有大行信贷部负责人表示,目前二套房贷款量占房贷总量的比重不到两成,进一步提高二套房首付比例影响不会太大。他告诉记者,近几年银行的贷款结构逐渐发生了变化,以前是房贷量占个贷中的80%以上,经过近几年的调整,消费贷款和经营贷款的量逐渐增加,目前个人房贷、消费贷款和经营贷款的比重基本相当,各占三分之一。该负责人还分析,预计首套房贷政策不会马上收紧,目前还能享受一定的利率优惠。

  中国银行发布二季度宏观经济金融展望报告,对于市场比较关注的房地产调控“国五条”报告指出,从短期看,二手房的销量会受到较大影响,但在目前供小于求的情况下,需求会转向新房市场,从而促使新房交易量上升,房地产市场将由一季度的量价齐涨转向二季度的量滞价稳,三季度,随着供需双方对政策的逐步消化,房地产市场将试探性下挫,成交量可能萎缩。中行对2013年房地产销售维持前高后低的观点。

责任编辑: 岩实
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