马光远:不要对地方国五条细则抱有期待

2013-03-30 11:24:47  来源:南都网

  在“粤五条”显得过于“吴侬软语”的情况下,尚未出台细则的各地总算松了一口气,有“粤五条”在前面挡着子弹,大家大可不必紧张,所谓的地方版“国五条”不过是上面喊破嗓子、下面不动膀子的过场而已。至此,甚至可以判断,如果相关部门(包括税务部门、银行管理机构以及住建部)不作为,“国五条”高潮已经短暂结束,除非市场出现持续的热度,才会有新的政策出台,否则,2013年房地产调控的政策“菜单”算公布完毕。

  需要指出的是,中央高举大棒,地方不温不火,这样冰火两重天的二人转,在房地产调控的历史上一直如此。

  3月25日,第一个地方版“国五条”实施细则———《广东省关于继续做好房地产市场调控工作的通知》正式出台。作为全国第一个出台的地方细则,无论内容如何,都会成为公众聚焦的靶子和其他地方赖以参照的标杆。

  从“细则”的角度而言“粤五条”的内容,可以用太过简陋来概括。全部文件总共只有五条,加上标点符号,文字还不到国务院17号文(即国五条)的一半,因此被戏称为“国五条”不完整的回音版。公众期待看到的内容,包括房屋转让20%的个人所得税如何征收、二套房贷的利率和首付比例、是否试点房产税等“国五条”核心内容,要么一笔带过,要么压根不提。因此,外界普遍担心,在“国五条”引发房地产市场强烈震荡的大背景下,这么一个明显“温柔”的地方实施细则给外界传递的,不仅是广东对房地产调控的真实态度,更可能成为以后几天各省纷纷仿效的绝佳范本。

  但是,必须指出的是,如果仔细研读“国五条”,没有任何文字要求地方出台实施细则。“国五条”只是要求:“各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,并于一季度向社会公布。”也就是说,“国五条”要求各大城市在三月底出台的是房价控制目标,而不是实施细则。但经过媒体等渠道的层层演化,就变成了地方政府要在3月底出台细则,并进而用“细则”的标准和要求来审视第一个出台的“粤五条”。

  但事实上,无论是住房转让20%的个人所得税,还是二套房的首付及贷款利率,甚至房产税,都超越了地方政府的职权范围。以引发市场恐慌的20%的二手房转让所得税而言,“国五条”的原规定是这样的:“税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”这项引发了二手房市场极大恐慌的规定,在具体实施细则出台之前,为规避20%的所得税,有人可谓无所不用其极,甚至出现了所谓的“离婚潮”。由于本条规定和之前税务总局的规定存在不同,并且的确存在着误伤基本居住需求的情况,外界一直呼吁出台相应细则,对此规定进行区分。老虎苍蝇要打,但棒子不要落在普通民众的头上。但税收的具体执行,权力在国家税务总局,而不在地方,让地产越俎代庖出台个税细则是不现实的。再比如,关于二套房,首付究竟提高至多少,贷款利率究竟如何,也取决于人民银行,而不是地方政府;至于房产税的扩容,更需要国务院拍板。

  这一切都意味着“国五条”留给地方的,除了要求自己管辖的城市出台房价控制目标,对热点城市的限购严加管理,在土地供应等方面加大有效供应并确保保障房的建设之外,并没有太多的空间需要去“细化”。在“粤五条”显得过于“吴侬软语”的情况下,尚未出台细则的各地总算松了一口气,有“粤五条”在前面挡着子弹,大家大可不必紧张,所谓的地方版“国五条”不过是上面喊破嗓子、下面不动膀子的过场而已。至此,甚至可以判断,如果相关部门(包括税务部门、银行管理机构以及住建部)不作为,“国五条”高潮已经短暂结束,除非市场出现持续的热度,才会有新的政策出台,否则,2013年房地产调控的政策“菜单”算公布完毕。

  需要指出的是,中央高举大棒,地方不温不火,这样冰火两重天的二人转,在房地产调控的历史上一直如此。但笔者想强调的是,不管外界对“国五条”特别是20%的个人所得税如何诟病,“国五条”整体的调控思路是值得肯定的,特别是,通过强化20%的个税等举措,折射出中国房地产市场的悄然变局以及调控思路转变的伏笔。事实上,经过10多年的快速发展,中国房地产市场已经出现了明显的结构性变化,中国住房绝对短缺的时代已经结束。目前官方统计在内的城镇住房存量面积为234亿多平方米,再加上小产权房的面积60多亿平方米,城镇存量房的面积差不多在300亿平方米,人均真正住房面积超过了35平方米。而按照未来10年中国城镇化的步伐,每年的房地产投资只要保持15%的增速,新房竣工量只要达到5亿平方米,就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求,而事实上,过去五年房地产开发投资和住房竣工量远远高于此。

  世界各国的经验表明,在人均住房面积达到30-35平方米之前,会保持较旺盛的住房需求,之后,城镇住房的绝对短缺时代将宣告结束,住房供应进入平稳阶段。如果按照目前人均35平方米来看,中国目前的城镇居民住房已经和接近德国、法国、日本(分别为38、37、31)上世纪90年代的水平。

  既然住房已经告别短缺,不管是否调控,房地产市场已经自然进入平稳期。但喜剧性的是,在市场自身完全可以达到平稳的情况下,“国五条”却硬是让平湖再起波澜,引发了市场不该有的恐慌。笔者认为,在北京、上海、广州、深圳等城市二手房交易量已经超过新房的情况下,房地产调控一定要从行政和短期思维走向长效机制,调控的重点一定要从增量房转向存量房,而且不能搞全国一刀切。北京等一线城市虽然需求依旧旺盛,但很多三线以下的城市住房已经出现过剩,一刀切的调控只会扰乱市场。市场已经不是昨天那个市场,投资者、政策制定者以及开发商就不要幻想昨日的疯狂重现,而是都需要面对现实,转换思维,共同去面对房地产市场平静的未来。

  马光远(学者,著名经济评论员)

责任编辑: 欣哲
三项金融改革加快推进 或释放最大红利
随着利率市场化改革进一步推进、人民币汇率进入均衡区间、人民币资本项目可兑换改革的进一步深化,以及存款保险制度的建立和实施,中国经济正步入对外开放的转型期。
大公资讯 中国 军事 言论 图片 财经 产经 金融 汽车 娱乐 明星 生活 科技 书画 报纸 香港在线 国际 社会 教育 副刊 食品 会展 宏观 体育 健康 女人 人物 历史 专题